"8.28 전월세 대책? 집 가진 사람 위한 대책일 뿐"

전월세 상한제를 통한 가격 안정화 필요한 시점

[CBS 시사자키 제작진]

- 이번 대책은 매매활성화 대책이자 부동산경기 활성화 정책

- 대출 문턱을 낮춰 매매 활성화하는 대책, 하우스 푸어만 양산하게 될 것

- 무주택 세입자를 위한다면 공공 임대 주택부터 늘려야

[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']

■ 방 송 : FM 98. 1 (18:00~20:00)

■ 방송일 : 2013년 8월 28일 (수) 오후 7시

■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)

■ 출 연 : 조명래 단국대 교수

↑ 조명래 단국대 교수

◇ 정관용 > 오늘 정부가 내놓은 전월세 대책에 대해서 집중적으로 평가합니다. 부동산 전문가 단국대학교 조명래 교수, 안녕하세요?

◆ 조명래 > 네, 안녕하세요?

◇ 정관용 > 오늘 대책을 일단 총평해 보신다면?

◆ 조명래 > 일부 시장 전문가들은 획기적인 내용을 제시했다. 역대 전월세 대책 중에서도 가장 획기적이다. 이렇게 평을 하는 부분도 없지 않아 있습니다만. 저는 전월세 대책이 아니다. 이것은 매매활성화 정책이고 그다음에 부동산경기 활성화 정책이고. 그다음에 집을 가진 임대인을 위한 정책이기 때문에. 집이 없는 무주택 세입자를 위한 정책은 상당히 제한적이다. 이렇게 평을 하고 싶습니다.

◇ 정관용 > 이거는 세입자가 아닌 임대인을 위한 정책이다?

◆ 조명래 > 임대인 내지는 집을 갖고 있는 사람.

◇ 정관용 > 그렇게 보시는 이유는 뭡니까? 핵심 이유는?

◆ 조명래 > 전월세 문제란 것은 결국은 집이 없는 사람의 문제입니다. 지금의 우리나라 주택시장 상황에서는. 그런데 지금 정책은 매매시장의 활성화거든요. 그러니까 소유를 위한 주택 거래를 활성화해서 거기서 덤으로 전월세 주택이 나오면 세입자들이 쉽게 들어가 살 수 있도록 하는 그런 에둘러가는 정책입니다. 그래서 돈을 갖고 있는 사람이 집을 더 많이 사서 전세월세 주택으로 놓고. 또한 돈이 없더라도 돈을 빌려줄 테니까 전세 살지 말고 집을 사라. 이렇게 되면 전세수요를 줄여낸다는 것입니다. 그렇기 때문에 이건 대체로는 임대인 혹은 집을 살 수 있는 사람, 매매주택을 이런 것을 대상으로 한 정책이다 이렇게 봐야 되겠죠.

◇ 정관용 > 취득세 내려줄 테니 돈 있는 분들 집 더 사세요. 그래서 전세 놓고 월세 놓으세요. 그러면 공급이 늘어날 것이고, 그렇죠?

◆ 조명래 > 네.

◇ 정관용 > 그다음에 지금 전세를 살려고 하시는 분들, 돈 조금만 더 여유 있으시면 우리가 더 빌려드릴 테니까 집을 사세요, 그냥. 그러면 전세에 대한 수요가 줄어든다 이 말이군요?

◆ 조명래 > 네. 그런데 현실적으로 그 가정이 지금 안 맞는 게 문제입니다.

◇ 정관용 > 왜요?

◆ 조명래 > 왜냐하면 유사한 정책이 지난 MB정부 때 5년간 계속 실시되어 왔던 것이죠. 부동산주택시장이 침체되니까. 전월세 문제까지 포함해서요. 이게 매매거래 활성화를 통한 여러 가지 정책을 내놨던 겁니다. 결과론적으로 은행에서 돈을 더 빌려서 집을 사면 거래가 활성화되면 집값도 안정되고 전월세 문제도 해결되고라는 그런 일종의 전제를 가지고 정책을 폈는데.

◇ 정관용 > 그렇죠.

◆ 조명래 > 밑의 시장의 이 흐름은 기본적으로 그 동안 40년 동안 지속적으로 올랐던 주택가격이 떨어지는 하향 안정화되는. 일반 물가로 돌아오는 그런 경향이 있었던 것이죠. 따라서 시장에서는 이미 가격이 떨어지는데 정부는 자꾸 올리기 위해서 부추겨서 집을 사도록 했던 겁니다. 그 결과는 결국은 부채 끼고 집을 샀지만 집값 떨어지니까 실물경제 가치도 또 떨어지고 있고요. 그렇게 해서 하우스푸어가 많이 나타나고. 그다음에 전월세 문제를 소홀하게 다룸으로써 전월세 문제는 한편에서는 더 악화되는. 그래서 4.1대책도 이 정부 들어와서, 이미 4.1일날 내놓은 대책도 대개 비슷한 기조였습니다. 그 대책 이후에 일정하게는 반짝 거래활성화가 이루어졌습니다만. 전월세 문제해결에는 전혀 도움이 안 됐습니다. 그래서 이미 거래활성화를 통해서 매매시장과 임대시장이 이미 어느 정도 분리되어 있는 상태에서는 매매시장의 활성화의가 그대로 임대차시장의 안정화로 이어지지 않는 그런 우리나라 시장구조 상황이 이미 만들어져 있다고 봐야 됩니다.

◇ 정관용 > 알겠습니다. 그런데 시장 전문가들이 일부 획기적 내용이 있다. 지금까지 나온 대책 중에 가장 효과가 있을 것이다라고 평가하는 내용도 있다고 아까 처음에 전제하셨잖아요?

◆ 조명래 > 네.

◇ 정관용 > 그게 어느 대목이죠?

◆ 조명래 > 장기 모기지제도고요. 그러니까 국민주택기금에서 생애최초 주택구입자들이 주택을 매입하면 물론 일정 액수 이하의 주택을 구입을 하면 그 이자율을 1%로 해서 10년까지 대출해 주겠다. 그러니까 장기저리 모기지제도인데. 여기에서 크게 두 가지가 유형이 이번에 제시됐습니다. 이걸 획기적이라고 하는데. 우선은 이자율이 상당히 낮고요. 1% 내지는 2%까지 되고. 그다음에 수익공유형과 손익공유형 이 두 가지, 우리가 쉽게 쓰지 않는 표현인데요. 쉽게 말씀드려서 집값 70%까지 빌려주고 이자율을 1.5%로 해서 20년까지 갚는 것으로 하는데. 그렇게 해서 나중에 집을 처분해서 수익이 생기면 국민주택기금하고 그다음에 집주인이 같이 공유하는.

◇ 정관용 > 나눠 갖자, 그거죠?

◆ 조명래 > 네. 그게 이자를 적게 해 주는 반면에 이익이 생기면 함께 공유하자. 이런 것이 수익공유형 모기지고요. 반면에 집값이 떨어질 수도 있습니다.

◇ 정관용 > 그렇죠.

◆ 조명래 > 그렇게 해서는 너무 많이 빌려주면 안 되니까. 국민주택기금에서 집값의 한 40%까지 빌려주고, 이자를 한 1~2%까지 책정해서 20년 안에 갚는 겁니다. 그 경우 처분을 해서 손해가 발생하거나 이익이 발생하면 지분별로 나눠 갖는. 이런 측면에서 상당히 획기적인 그런 금융프로그램이라고 볼 수 있는데요. 사실 영국에서는 모기지제도가 이미 오래전부터 있었는데. 지금 문제는 두 가지입니다. 우선은 집값 하락이 계속 걱정되는 그런 상황입니다. 그렇게 해서 어떤 형태든 간에 이 대출을 일으켜서 집을 사도록 하는 것은 지금까지 우리가 논의했던 하우스푸어 문제를 다시 또 양산할 수 있는 그런 문제가 있고요. 그다음에 또 하나는 이 기금이 국민주택기금입니다. 다시 말씀드려서 국민의 혈세 등을 끌어들여서 만든 일종의 기금인데. 이 기금을 집을 사는데 대출금으로 주기보다는 저는 지금 전월세 문제 안정화에 가장 중요한 것 중의 하나가 전월세 주택 공급이라고 저는 보고 있거든요. 그래서 이 비용을 이 기금의 임대주택을 공급하는 재원으로 활용하는 것이 사회적으로 옳다고 보고 있습니다. 그래서 이게 인위적으로 거래활성화를 위해서 사실은 사회적 기금이라고 할 수 있는 국민주택기금까지 집을 사도록 대출해 주는 것은, 물론 거기다 또 손해와 이익을 함께 공유하는 국가와 공공기관과 그다음에 일반 소비자들이 하는 것은 너무 과도한 그야말로 거래활성화를 위한 그냥 대책에 급급하지 않는 것이냐 이렇게 생각됩니다.

◇ 정관용 > 알겠습니다. 그렇다면 조 교수님이 생각하실 때 제대로 방향을 잡는 전월세 대책은 뭐여야 됩니까? 조금 아까 말씀하신 임대주택 공급을 확대하자, 이런 것. 그건 아마도 공공임대주택 이렇게 되겠죠.

◆ 조명래 > 공공임대. 사실 우리나라가 OECD 국가들하고 비교하면요. 세 가지 중요한 우리 주택시장 특징이 있습니다. 첫 번째는 자가 비율이 우리나라가 OECD 국가 중 가장 낮고요. 그다음에 공공임대주택의 비율이 가장 적습니다. 그다음에 또 하나는 우리나라의 전체 가구 중에 만 55% 이상이 임차가구입니다. 그러니까 집이 없이 그냥 세 들어 사는 분들인데. 전체로 친다면 한 800만 가구 정도 됩니다. 그러니까 800만 가구 중에서 한 150만 호가 정부에서 공급한 단지, 장기 임대주택이고. 나머지는 다 민간임대주택에서 살고 있습니다. 민간임대주택을 방치하는 나라가 OECD 국가 중에 우리나라뿐입니다. 그래서 매매시장과 전월세시장이 어느 정도 단절되어 있는데요. 가량 전세 끼고 집을 사는 그런 시대는 아닙니다. 따라서 아무리 정부에서 지원을 해줘도 집을 살 수 없는 가구가 전체의 50~55% 정도 된다는 것이죠.

◇ 정관용 > 그러니까 계속 임대시장에 있지. 매매시장에 들어올 여력이 없는 분들이다?

◆ 조명래 > 네, 그래서 매매활성화 대책이라는 것이 계층적으로 본다면 상당히 제한적이죠. 이제는 전월세 문제는 매매시장을 활성화하는 게 아니라 방치된 임대주택시장을 안정화시켜야 됩니다.

◇ 정관용 > 그러니까 매매활성화 대책 이거는 방향이 잘못됐고, 임대주택 공급을 확대해야 되고.

◆ 조명래 > 그리고 가격 안정화입니다. 전월세 상한제.

◇ 정관용 > 그리고 OECD 전체 평균으로 봐서 우리 공공임대가 너무 적다는 것 때문에 공공임대를 확대시켜야 되는 것이고. 가격 안정화를 위해서는 전월세 상한제 이런 거를 좀 도입할 필요가 있다?

◆ 조명래 > 저는 적정임대료, 공정임대료. 시장물가와 연동된 그런 것으로 가져가게 되면 굳이 시장의 원리에 어긋나지 않고 우리 세입자들의, 그러니까 주거권자들의 주거 안정을 도모하는데 저는 결정적으로 도움이 된다고 봅니다.

◇ 정관용 > 전월세 상한제가 말이죠?

◆ 조명래 > 네.

◇ 정관용 > 알겠습니다. 오늘 여기까지 말씀 들을게요. 고맙습니다.

◆ 조명래 > 감사합니다.

◇ 정관용 > 단국대학교 도시계획 학부의 조명래 교수 말씀 들어봤습니다.

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