정부, '8.28 전월세 대책' 발표..전세수요, 매매수요로 돌린다

취득세 영구 인하·다양한 모기지상품 출시월세 세입자 지원도 확대키로

최근 집을 구하는 사람들의 수요가 전세로만 몰리고, 집 주인은 월세를 선호하는 탓에 전세금이 폭등하는 등 '전세난'이 격심해지면서 정부는 28일 전면적인 대책을 발표했다.

'8.28 전월세 대책'에는 전세 수요의 매매 수요 전환, 월세 세입자에 대한 금융지원 등이 포함돼 전세난을 해결하고 주택거래를 활성화하는 묘약이 될 수 있을지 관심이 집중된다.

◆취득세 영구 인하

정부는 전세 수요를 매매 수료로 돌리기 위해 이르면 다음달부터 주택 소유 여부와 상관없이 취득세를 영구 인하할 방침이다.

'8.28 전월세 대책'에 따르면 6억원 이하 주택 취득세는 현행 2%에서 1%로, 9억원 초과 주택 취득세는 4%에서 3%로 각각 1%포인트씩 낮아진다. 6억원 초과∼9억원 이하 주택의 취득세율은 현재와 같은 2%로 유지된다.

또 지금까지 추가 주택 매입에 나선 다주택자에게는 주택 가격과 상관없이 4%의 취득세율을 적용한 것과 달리 앞으로는 다주택자의 취득세도 1주택자와 같아진다.

특히 취득세율 1%가 적용되는 6억원 이하 주택이 전체 주택 재고량의 94.3%(수도권 89.3%)에 달해 새로 집을 사는 소비자 대부분이 혜택을 볼 전망이다.

아울러 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 취득한 경우만 대출이자에 대한 소득공제 혜택을 부여하던 것과 달리 앞으로는 3억원 이상 4억원 이하의 주택의 담보대출의 이자상환액도 공제 혜택을 받을 수 있다.

정부는 소득세법을 개정해 소득공제 대상 매입 주택 기준을 기준시가 4억원(시가 5억∼6억원 상당) 이하로 상향조정하기로 했다. 1주택자가 이사할 목적(교체수요)으로 추가로 주택을 취득한 경우 일시적인 2주택자가 됐더라도 공제를 받을 수 있다. 다만 연내에 기존 주택을 팔아야 한다.

동시에 주택 매수자의 대출 부담을 완화해주기 위해 저리의 장기 대출 공급과 대출이자 소득공제 대상을 확대하기로 했다.

주택금융공사는 장기고정금리 분할상환 방식의 모기지(보금자리론과 적격대출)를 올해 21조원에서 내년 24조원으로 3조원 늘려 공급한다. 국민주택기금의 근로자 및 서민 주택 구입 자금 지원 대상도 올해 말까지 한시적으로 확대된다.

정부는 더 많은 소비자가 주택구입자금을 지원받을 수 있도록 대상 소득 요건을 연소득 4500만원 이하에서 6000만원으로, 매입 가능 주택 가액 기준은 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 상향조정했다. 매입 대상 주택에 사회 초년생과 신혼부부 등 가구가 선호하는 주거용 오피스텔도 포함됐다.

올해 말까지 가구당 지원액을 1억원에서 2억원으로 늘리고, 적용 금리는 연 4%에서 연 2.8∼3.6%로 크게 낮춘다.

아울러 무주택자와 1가구 1주택자가 은행에서 주택담보대출 한도를 늘리려고 가입하는 모기지보험을 1년 동안 한시적으로 다주택자에도 허용한다. 은행에서 주택담보대출을 받을 때 모기지보험에 가입하면 50∼60%인 담보인정비율(LTV)을 85%까지 올려 적용받을 수 있다.

도태호 국토교통부 주택토지실장은 "주택 매입 부담이 완화돼 전세 수요가 매매 수요로 전환할 계기가 될 것"이라고 기대감을 표했다.

◆전세보다 싼 주택구입?

정부는 집값 하락의 위험 때문에 전세를 선호하는 소비자들을 매매 수요로 돌리기 위해 '수익공유형', '손익공유형' 등 다양한 모기지를 도입했다. 이는 국민주택기금에서 역대 최저 금리로 주택구입자금을 빌려주는 대신 주택 구입과 매각에 따른 수익 혹은 손실을 국민주택기금과 나눠 갖는 것이 특징이다.

우선 '수익공유형' 모기지는 국민주택기금으로부터 싼 이자로 주택구입자금을 대출받는 대신 시세차익이 발생할 경우 기금과 수익을 나눠 갖는 형태로 금융권의 기업 전환사채 혹은 신주인수권부사채 등과 유사하다. 기금에 돌려줘야 할 금액은 기금이 시세차익 발생에 기여한 비율(당초 주택구입 가격 중 기금대출 평출평균잔액이 차지하는 비율)이다.

수익공유형의 경우 집값의 최대 70%까지 생애최초 주택구입자에게 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출받을 수 있다.

이는 현행 20년 만기 기준 생애최초 주택구입자의 대출금리(연 2.8~3.3%)보다 1.3~1.8%포인트나 낮은 수치다.

만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다. 5년 이내에 주택을 매각 또는 대출금을 상환할 경우 조기상환수수료가 부과된다.

정부는 다만 서민의 주택구입을 지원하는 것인 만큼 국민주택기금이 과도한 수익을 가져가지 않도록 연 1.5%의 대출이자를 포함해 최대 수익률을 연 5%로 제한할 방침이다.

'손익공유형 모기지'는 손실과 이익을 모두 기금과 나누는 구조다.

집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년차부터는 2%로 대출해주며 수익공유형과 달리 20년 만기 일시상환 조건이다.

이 때 주택을 매각하거나 상환 만기 시 대출 지분율에 따라 수익을 기금에 돌려줘야 한다. 마찬가지로 손실이 발생하면 기금이 지분율만큼 손실을 나눠 부담한다.

국토부 분석에 따르면 유형별 주거비용은 수익공유형이 가장 낮고 전세, 손익공유형, 월세, 일반 매입 등 순으로 주거비가 적게 드는 것으로 나타났다.

국토부 관계자는 "현재 매매가 대비 전세가 비율이 60%선에 달하는 점을 감안할 때, 모기지 대출을 활용하면 오히려 전세 보증금보다 싼 금액으로 내 집을 마련할 수 있다"고 강조했다.

한편 정부는 리스크를 최소화하기 위해 이들 모기지상품과 관련해 올해 말까지 부부합산 연소득 7000만원 이하의 생애최초 주택구입자 3000명을 대상으로 시범사업을 추진하기로 했다.

기금 수탁기관인 우리은행을 통해 상품을 만든 뒤 오는 10월초부터 판매에 들어갈 예정이다. 대상 주택은 수도권, 지방광역시의 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 중소형 아파트(미분양 주택 포함)로 한정된다.

전문가들은 이 상품을 이용해 집을 사려는 생애최초 주택구입자들이 많을 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "집값이 불투명한 상황에서 모기지 대출은 중간적 대안"이라며 "실거주 목적인 경우 전세보다 조건이 우월하기 때문에 주거안전성 측면에서도 긍정적인 효과가 기대된다"고 말했다.

◆월세 세입자 지원 확대

정부는 또한 전월세 수급불균형 완화를 위해 월세 세입자 지원과 임대주택 확대 등의 대책도 내놓았다.

우선 총 급여 5000만원이하의 무주택자로 85㎡ 이하의 주택에 월세로 거주하는 근로소득자에게 연간 월세액의 60%(기존 50%)까지 소득 공제 혜택을 주기로 했다. 공제한도도 300만원에서 500만원으로 상향조정한다.

주거형 오피스텔도 지난 13일 공포된 개정 소득세법에 따라 이날 이후 납입분부터 소득공제를 받을 수 있다.

더불어 저소득층을 위한 주택바우처는 연말까지 사업모델을 만들고 내년 6~9월중 시범사업을 펼치고, 10월부터 본격 시행하기로 했다. 도태호 국토부 주택정책실장은 "저소득 월세입자 100만명이 월 평균 10만원의 혜택을 받게 될 것"이라고 말했다.

주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내)에 대한 전세자금 지원요건도 완화한다. 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 한도를 1억원에서 1억2000만원으로, 대출한도는 5600만원에서 8400만원으로 상향조정된다.

임차보증금 미반환으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 나왔다.

정부는 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진, 내년 1월부터 시행하기로 했다. 서울의 경우 보증금과 우선변제액 기준을 기존 7500만원 및 2500만원에서 각각 9000만~1억원, 3000만~3400만원으로 높일 예정이다.

또한 임대차계약이 끝났는데 임차보증금을 반환하지 않으면, 대한주택보증이 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적보증 프로그램을 신설키로 했다. 적용대상 보증금은 3억원(지방 2억원) 이하다.

임대주택 공급도 대폭 확대된다.

정부는 기존주택의 매입 및 전세 임대를 9~12월 중 총 2만3000가구(수도권 1만3000가구 포함) 공급키로 했다.

매입임대사업은 토지주택공사(LH)가 다가구-다세대 주택을 사서 시세보다 30~40% 싼 가격으로 임대해 주는 방식이다. 전세임대는 신혼부부, 저소득층이 전세를 얻으면 LH가 집주인과 계약한 뒤 싼값에 재임대하는 것이다.

LH는 동시에 보유중인 '준공 후 미분양주택' 2000가구를 내달부터 임대주택으로 시중에 풀기로 했다. 연내 계획된 물량 1300가구에 내년 상반기 물량 680가구를 앞당겨 공급하는 것이다.

가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주도 1~2개월 단축하기로 했으며, 조기 입주물량은 1만6000가구에 이를 전망이다.

중장기 재고 확충 차원에서는 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택용지로 전환해 올해와 내년 8100가구를 임대주택으로 공급할 계획이다.

민간 임대사업도 지원한다.

먼저 올해에 한해 민간 임대사업자의 주택구입자금 기금지원 금리를 현행 5%에서 2.7~3.0%로 낮추고, 대출한도는 6000만원에서 1억5000만원으로 올리기로 했다.

매입임대사업자가 5년 이상 주택을 임대하면, 6년째부터 장기보유특별공제율을 3%에서 5%로, 10년간 최대 30%에서 40%로 각각 높인다.

기준시가 3억원 이하의 국민주택규모이하 신축 및 매입주택(주거형오피스텔 포함)을 3가구 이상 5년 임대한 소형주택 임대사업자에 대해서는 임대소득에 대한 소득세 혹은 법인세를 각각 20%씩 감면할 예정이다.

준공후 미분양주택을 민간이 임대주택으로 활용할 수 있게 내달초에 대한주택보증이 임차인의 보증금 반환을 보증하는 '전세보증금반환 보증'과 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 주택보증이 상환책임을 보증하는 '모기지 보증'도 도입한다.

리츠가 준공후 미분양을 매입해 임대주택으로 활용할 수 있도록 취득세 및 재산세 감면 등 세제를 지원하는 방안은 관련법 통과 후 연내 실시하기로 했다.

안재성 세계파이낸스 기자 seilen78@segyefn.com

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