수익형부동산 공급과잉 덫에 걸려 '멘붕'

임대수익률 이어 매매가격도 하락세내년 입주물량 4만실… 더 악화될 듯

틈새 투자처로 주목받던 주거형 수익형부동산이 공급과잉 덫에 걸려 깊은 수렁으로 빠져들고 있다.

유례없는 부동산시장 장기침체로 다달이 임대료를 받는 오피스텔 등 수익형부동산이 인기를 끌면서 지난해 이후 공급도 크게 늘었으나 이제는 물량압박으로 작용, 임대수익률에 이어 매매가격까지 하락세로 돌아섰다.

특히 내년이 더 문제다. 전국 오피스텔 입주물량이 4만실을 웃돌아 물량부담이 가중되는 데다 정부에서 공급하는 행복주택이 가세, 임대료 하락세에 불을 지필 것이라는 우려가 높다.

정부가 4·1부동산대책 후속조치를 통해 공공분양 규모를 전용면적 60㎡ 이하로 제한한 점도 악재다. 현재도 실수요자 눈높이에 맞춰 민간 소형아파트 공급이 늘고 있는 상황에서 공공마저 소형공급을 늘리면 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산 입지는 갈수록 좁아질 수밖에 없기 때문이다.

수익형부동산에 악재만 켜켜이 쌓이면서 향후 2∼3년간 고전을 면치 못할 것이라는 우울한 전망이 나오고 있다.

■오피스텔 매매가, 하락반전

11일 주택업계와 부동산114에 따르면 내년 전국 오피스텔 입주물량은 4만131실로 2005년(4만1507실) 이후 최대치다.

올해 3만1709실보다 26.5% 늘어난 물량이고 2012년 1만3505실에 비해서는 197.1% 급증한 규모다. 서울이 1만224실로 가장 많고 경기 9645실, 부산 4884실, 대구 2578실, 충남 2202실, 인천 1800실 순이다. 지난해 이후 대규모 분양된 물량이 내년에 입주가 시작되면서 시장의 공급과잉 부담을 가중시키는 부메랑이 되고 있는 셈이다.

현재 서울 송파 문정동 등 강남권과 마포 공덕동, 영등포, 경기 성남 분당 정자동 등 일부 지역은 오피스텔 공급물량이 수요를 초과해 임대수익률이 떨어지고 매매가격은 약세를 보이고 있다.

실제 7월 말 기준 전국 오피스텔 매매가격은 전년 말 대비 0.04% 떨어졌다.

집계를 시작한 2002년 이후 처음 상승세가 꺾인 것으로, 올해가 오피스텔 시장 향배의 변곡점이 될 것이라는 분석도 나오고 있다. 전국 오피스텔 임대수익률은 5.91%로 2007년(6.84%) 이후 6년 연속 하락하고 있고 서울은 이보다 낮은 5.46%로 2006년(6.56%) 이후 줄곧 내리막길이다.

전국 도시형생활주택 인허가물량은 2009년 1688가구 이후 기하급수적으로 늘어 지난해에는 12만3949가구로 급증했다. 올해 상반기에는 3만7657가구로 증가세가 주춤해졌지만 지금까지 인허가물량이 총 26만7682가구에 달해 주거형 수익형부동산의 대장주인 오피스텔과 함께 물량부담을 가중시키고 있다.

■향후 2∼3년간 침체기

대체적으로 전문가들은 △공급과잉 △도시형생활주택·행복주택 등 경쟁상품 증가 △소형아파트 공급 증가 △공공분양 전용면적 60㎡ 이하 공급확대 등으로 향후 2∼3년간 주거형 수익형부동산이 공급과잉→수익률 하락→가격 하락으로 이어지는 악순환에서 벗어나기 힘들 것으로 내다보고 있다.

부동산114 이미윤 과장은 "공급과잉부담이 완화되려면 적어도 2~3년의 시간이 필요해 보인다"며 "수익형부동산이 오랜 기간 침체기를 겪을 전망"이라고 말했다.

winwin@fnnews.com 오승범 기자

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