[특별기고] 전세가격 해법은

2008년 이후 지속된 수도권 주택가격의 침체 국면이 2011년 하반기 이후 더욱 심화되고 전세가격은 매매가격의 60%를 넘을 정도로 고공행진을 함으로써 중산층 및 서민들의 고통은 날로 더해가고 있다. 박근혜정부 들어서도 부동산매매 가격은 하락세를 이어갔고 전세가의 고공행진은 계속됐다. 깡통주택·하우스푸어 등의 말이 나올 정도로 침체가 지속되자 지난 4월 1일 정부는 '서민주거 안정을 위한 주택시장 종합대책'을 발표했다.

그런데 중요한 것은 정책을 발표하는 것이 아니고 발표한 정책을 실천에 옮기는 것이며 아울러 주택시장을 정상화하기 위해서는 4·1대책 중 어떤 항목이 가장 중요한 것인지 그것에 중점을 둬야 한다. 4·1대책 중에서 가장 중요한 항목을 살펴보면 크게 두 가지로 요약될 수 있다.

그 하나는 보금자리주택제도요, 두번째는 분양가상한제다. 보금자리주택은 4·1대책으로 공공분양주택의 공급을 줄일 수 있어 대책의 임무를 다할 수 있다고 본다. 문제는 분양가상한제다. 분양가상한제는 주택법을 개정해야 하기 때문에 국회의 손에 있다고 봐야 하는데 국회에서 발이 묶여 그대로 시간만 흘러가고 있다. 그럼 왜 국회에서 분양가상한제를 탄력적으로 운영하기 위한 주택법 개정을 반대하고 있는가? 그것은 바로 외환위기 때 분양가 자율화로 인해 주택가격이 너무 많이 올랐다는 학습효과 때문이다.

여기서 국회의원들이 반드시 인식해야 할 것은 그 당시와 현재의 경제상황은 너무나 다르다는 것이다. 외환위기 이후 경제변화 속도는 현재의 1년이 지난 10년과 맞먹을 정도로 빠르게 변화하고 있다. 그러므로 분양가상한제를 풀면 주택가격이 폭등할 것으로 생각하는 것은 너무나 현 경제상황 및 주택수요층의 주택에 대한 인식과 주택시장을 잘 모르고 하는 것이다.

현 주택시장의 상황을 살펴보면 주택보급률이 100%를 넘어섰고 저출산 고령화로 인해 1~2인 가구가 50%에 달하며 베이붐세대의 은퇴, 생산활동 인구의 감소 등과 함께 주택의 핵심 수요층인 젊은이들의 소비성향 및 사고의 전환으로 주택에 대한 인식이 예전과 사뭇 다르다는 점이다. 그러므로 분양가상한제를 푼다고 해 주택가격이 폭등할 것이란 생각은 과도한 염려다. 다만 폭등은 아니더라도 어느 정도 주택가격이 오를 수는 있을 것이란 생각은 할 수 있다.

바로 이 점이 매매시장을 활성화하고 전세시장을 안정화해 주택시장을 정상화할 수 있는 것이다. 공산주의가 아닌 자본주의 국가에서 주택가격을 전혀 올리지 않으면서 주택시장을 활성화한다는 것은 이론적으로는 가능하나 현실적으로는 불가능한 일이다. 예를 들면 어느 사람이 가격이 오를 것이란 기대감이 없는데 취득세를 줄여주고 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)을 완화해 준다고 해 주택을 매입하겠는가.

그러므로 분양가상한제를 하루속히 풀어 매매시장을 활성화하는 것이 전세가격도 하향 안정화돼 중산층과 서민들의 고충을 함께 덜 수 있는 유일한 방법이다. 나아가 가계부채 문제, 건설사 문제, 대출은행 문제, 세수 문제도 단계적으로 해결될 것으로 사료된다.

결론적으로 정부와 여야 국회의원들은 분양가상한제를 풀지 않는 것이 오히려 중산층과 서민들에게 고충을 가중시킨다는 점을 깊이 인식하고 주택시장 왜곡 현상을 해소해 국가경제 발전에 도움이 될 수 있도록 분양가상한제를 풀어야 한다. 이를 통해 전세가격 상승을 막고 주택시장 활성화로 중산층과 서민들의 고통을 덜어주기를 간절히 바란다.

윤영식 아주대학교 공공정책대학원 교수

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