[ISSUE & TOPIC] 4·1 대책 후속 조치, 신통찮은 반응 왜?

공급 물량 조절 ' 초점'..수요 자극 '한계'

정부가 지난 7월 23일 발표한 '4·1 부동산 대책 후속 실행 방안'이 수도권 신규 분양 시장과 기존 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아지고 있다. 이번 대책은 수도권 주택 공급 축소를 통한 '공급과잉 해소'가 핵심이었다. 신규 주택 공급을 축소하고 기존 재고 주택을 임대주택으로 활용하는 방안을 담고 있다. 신규 공급을 줄이면 미분양 해소와 함께 기존 주택 가격 하락세가 멈출 것으로 정부는 내다봤다.

2016년까지 수도권 공공 택지 내 분양 주택 17만 가구가 축소된다. 정부는 2016년까지 한국토지주택공사(LH) 등이 개발하는 공공 택지에서 인허가 물량 11만9000가구를 줄이기로 했다. 토지 보상에 들어가지 않은 고양 풍동2지구(2000가구)와 광명·시흥(2만7000가구)에서 2만9000가구를 감축한다. 사업이 진행 중인 공공 택지에서는 공공 분양을 민간 분양으로 전환하거나 주택 사업 승인과 청약 시기를 연기해 9만 가구를 줄이고 주택 사업 승인을 받은 곳에서는 청약 시기를 늦추는 방법으로 5만1000가구를 축소한다.

용인·김포·파주 등 미분양 주택이 많은 지역에 대해서는 대한주택보증의 분양 보증 심사를 강화하고 후분양을 유도해 민간 주택 공급도 줄여나간다. 사업 승인을 받았거나 미분양 물량을 보유한 건설사가 준공 이후 분양하면 대한주택보증의 지급보증으로 분양가의 50~60%를 건설 자금으로 대출받을 수 있다. 준공 후 미분양을 임대하는 업체에는 추후 분양 때 선착순 분양을 허용한다.

전문가들은 수도권 공급 물량 조절과 미분양 주택의 임대 전환 등이 자금난에 빠진 건설 업계에 도움이 될 것으로 보고 있다. 하지만 공공 분양 주택 감소와 분양 보증 심사 강화는 오히려 역효과를 낼 수 있다는 지적도 나온다.

중견 건설사 주택 담당 임원은 "대한주택보증이 독점하고 있는 분양 보증을 깐깐하게 하겠다는 것은 중견 건설사들에 사업을 하지 말라는 것"이라며 "합리적인 분양 보증 심사 기준이 마련되지 않으면 주택 건설업 자체가 위축될 것"이라고 우려했다.

수급 논리로 현 상황 풀 수 없어

취득세 감면 종료 여파로 침체에 빠진 시장 분위기를 전환하는 데는 한계가 있을 것이라는 지적도 만만치 않다. 최근 아파트 시장은 다양한 상승·하락 요인에 따라 변화해 온 만큼 단순히 수급 논리로 풀기에는 한계가 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

현재 부동산 거래 침체의 주요 원인은 주택 구매 의사가 있는 수요자를 시장에 끌어들이지 못한 데 있다. 이들이 전세 수요로 빠지면서 전셋값 상승을 부추기고 이를 감당하지 못한 기존의 서민 전세 수요자는 렌트 푸어로 전락하는 악순환이 이어지는 게 현재 시장 상황이다. 정부가 4·1 대책을 발표한 이후 일부 지역에서 가격이 상승하기도 했지만 이후 거래가 급감하는 거래 절벽 현상이 현실화됐다.

결국 각종 세제 혜택 등 주택 구매 수요를 자극할 만한 요인 없이 단순히 수급 불균형 해소만으로 거래시장의 회복을 꾀하기에는 역부족이라는 분석이다. 4·1 대책 후속 조치에 앞서 발표된 정부의 취득세 인하 논의도 이에 대한 연장선으로 보이지만 구체적인 인하 폭이나 시기, 지방 세수 보전 대책 등이 모두 빠져 알맹이가 없는 데다 국회와 논의도 부족해 논란이 불가피해 보인다.

이처럼 미시적 처방이 반복 발표되면서 시장에 헛된 기대감을 불어넣는 것도 문제다. 벌써부터 거래 절벽과 전세대란 우려가 나오고 있다. 향후 또 다른 혜택을 담은 대책이 나올 것이란 기대감에 실수요자들은 선뜻 거래에 나서지 못하고 있는 상황이다.

부동산 전문가들은 "정권 교체기나 시장 상황이 바뀔 때마다 고무줄 단기 처방으로 일관해 왔다"며 "지금은 보다 거시적이고 장기적인 안목에서 시장을 바라봐야 한다"고 말했다.

이진원 기자 zinone@hankyung.com