[뉴시스아이즈]주택공급 줄여 부동산시장 살린다..'4·1 대책' 후속조치

【서울=뉴시스】양길모 기자 = 4·1부동산 대책의 후속조치로 2016년까지 수도권 공공택지 내 분양주택 17만 가구가 축소된다. 민간은 분양주택 임대 활용·후분양 유도 등을 통해 공급이 조절된다.

서승환 국토교통부 장관은 7월24일 오전 정부서울청사에서 4·1대책의 성과를 점검하고, 이 같은 내용을 골자로 하는 '4·1대책 후속조치'를 확정·발표했다. 즉, 4·1대책 후속조치로 민간과 공공부문의 주택공급을 조절해 시장을 안정화시키겠다는 것.

서 장관은 "4·1대책 이후 집값 하락세가 진정되고 거래량이 증가하는 등 회복조짐을 보였으나, 6~7월 들어 수도권 집값이 하락세로 반전되고 거래량도 감소하는 등 주택시장의 불확실성이 점차 커지고 있다"며 "4·1대책 후속조치로 수도권 주택공급 조절방안을 마련했다"고 밝혔다.

◇4·1부동산 대책 '효과적'

국토교통부가 4·1부동산 대책에 대해 '전체적으로 효과적이었다'는 평가를 내렸다.

서 장관은 "4·1대책 이후 수도권 주택가격이 하락세에서 상승세로 반전되고, 거래량도 5~6월 급증하는 등 집값 급락을 진정시키고, 거래량을 증가시키는 등 시장심리를 안정시키는 성과가 있었다"고 밝혔다.

실제로 국토연구원이 4·1대책 효과를 분석한 결과, 지난 4~6월 거래량 30만건 중 4·1대책과 취득세 감면효과로 약 9만8000건이 추가로 증가했다.

또 4월 한 달 간 서울의 아파트 거래량도 전달인 3월(5170건)보다 696건이 늘어난 5862건을 기록했다. 특히 매년 같은 동월 거래량 비교 시 2009년 4월 6863건, 2010년 4월 3734건, 2011년 4월 5100건, 2012년 4월 4061건 등으로 2009년 이후 4년 만에 최고치를 기록했다.

하지만 6~7월 거래량도 감소하고 있어 4·1대책이 '반짝 효과'로 끝나는 것이 아니냐는 우려가 제기되고 있는 상황이다.

이에 대해 서 장관은 "이는 한시적 세제지원 종료에 따른 4·1대책 효과의 단절과 보금자리 주택 등 대규모 개발 사업으로 인한 공급과잉 우려가 주원인"이라며 "9월 이후에는 생애최초 구입자 취득세 면제 및 양도세 감면 등의 4·1대책 효과 및 공공과 민간의 공급을 줄인 후속조치 등의 영향으로 주택거래가 다시 증가할 것"이라고 전망했다.

◇ 공공·민간 공급 줄여 '안정화'

우선 공공부문의 개발 사업이 시장 수요와 사업 진행 상황에 맞춰 조정된다.

사업이 초기단계인 경우 사업성 등을 감안해 지구지정을 해제(고양풍동2)하거나 지구면적을 축소(광명시흥 등)하는 방식을 통해 총 2만9000만호를 감축할 계획이다. 사업이 진행 중인 지구는 공공분양주택의 비율을 축소하거나 연차별 사업승인 시기를 조정한다.

공공분양주택의 청약물량과 시기도 조정된다. LH가 분양예정인 공공 분양주택 분양을 2016년까지 5만1000가구로 줄이되, 우선 내년까지 2만9000가구를 축소함으로써 청약물량 조정효과를 조기에 가시화 한다는 방침이다.

민간 주택공급도 보증지원, 리츠 등 금융수단을 활용해 분양예정물량을 후분양으로 유도하거나 일정기간 임대주택으로 활용하는 방안이 추진된다. 또한 앞으로는 분양성 평가비중을 확대하고, 이에 기초한 보증료 차등도 확대해 미분양 위험이 큰 사업장의 신중한 추진을 유도할 계획이다.

아울러 분양예정 물량 또는 미분양 물량을 '준공 후 분양'으로 전환·연기한 업체에 대해서는 저리의 보증부 대출을 지원할 계획이다.

특히 분양시기를 연기한 물량 및 준공 후 일정기간 임대로 활용하는 물량에 대해서는 분양가격의 10% 내외 추가 대출보증을 제공하고, 임대 활용 후에는 해당물량에 대해 선착순 분양을 허용할 계획이다.

또한 건설사가 자체적으로 준공 후 미분양을 임대(전세)로 활용할 수 있도록 대주보가 임차인에 보증금을 반환하는 '전세보증금 반환보증'과 공공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 '모기지 보증' 등이 도입된다.

미분양 주택을 리츠가 매입(1000호 시범사업)해 임대주택으로 운용한 후 매각·청산하는 방안도 추진된다. 다만, 임대활용 후에도 일정기간(5년)까지 매각되지 않으면 LH가 매입해 청산을 담보하고, LH가 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 계획이다.

◇부동산시장 회복에는 '긍정적'

부동산 전문가들은 이번 4·1부동산 대책 후속조치에 대해 정부가 공급을 축소하겠다는 메시지를 시장에 던져 매매 시장에 온기를 불러올 것이라고 대체로 긍정적인 반응이다.

하지만 일부 전문가들은 이번 후속조치로 부동산 경기가 단시일 내에 되살아날지는 미지수라고 점쳤다. 정부의 공급 축소의지는 지난 4·1 대책 이후 일관된 정책이라 시장에 큰 영향을 미치기 힘들고, 시장에서 기대하던 취득세 감면 논의도 지지부진하다보니 효과가 제한적일 수밖에 없다는 것이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "현재 주택시장 침체의 가장 큰 원인은 공급과잉"이라며 "이번 후속대책이 시장을 정상화할 수 있다는 점에서 효과가 있을 것"이라고 기대했다.

고성수 건국대 부동산학과 교수도 "정부가 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 부분이 제한적인 상황에서 공공주택 분양 축소는 시장에 긍정적인 바람을 불러일으킬 것"이라고 진단했다.

다만 고 교수는 "민간에서 임대사업자들에게 혜택을 줄 수 있는 방향에 대한 고민이 필요하다"며 "과세가 지속되는 한 시장 공급은 크게 위축될 수밖에 없는 상황"이라고 분석했다.

반면 건설사들은 이번 정부의 후분양 유도 정책에 대해서 후분양을 유도하는 정책을 무리하게 추진하면 분양가 상승을 피할 수 없어 우려를 나타났다.

한 건설업계 관계자는 "후분양을 시행하게 되면 계약금, 중도금 등 단계별로 들어오던 자금줄이 막히다 보니 건설사나 재개발·재건축조합의 부담이 커질 수밖에 없는 상황"이라며 "그러면 결국 금융비용이 상승할 수밖에 없을 것이고 금융비용은 결국 분양가 상승으로 이어질 수밖에 없는 구조"라고 지적했다.

다른 업계 관계자도 "건설사들이 공사를 진행하면서 진행 단계에 따라 분양 대금을 받는 게 일반적인 데 만약 준공된 다음에 분양을 한다면 그만큼 분양가에 금융비용이 얹힐 수밖에 없는 것은 당연하다"며 "후분양이 시행되면 건설사들은 준공 후 미분양 사태에 처할 수밖에 없고 그러면 주택수급도 원활하지 않게 될 것"이라고 우려를 나타냈다.

dios102@newsis.com

※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제338호(7월30일~8월5일자)에 실린 것입니다.

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