4·1후속 준공후 미분양 전세 전환, 건설사 득실은

미분양 보증받아 전세 놓으면 자금 70% 추가 확보 건설사 시뮬레이션..'애프터리빙' 활용 건설사도 14% 개선

미분양 보증받아 전세 놓으면 자금 70% 추가 확보

건설사 시뮬레이션…'애프터리빙' 활용 건설사도 14% 개선

(세종=연합뉴스) 서미숙 기자 = 수도권에서 분양사업을 많이 해온 중견건설업체 W사는 지난 24일 4·1부동산 대책 후속조치 발표 이후 준공후 미분양을 임대로 돌리는 방법을 추진하기로 했다.

자체 시뮬레이션 결과 대한주택보증의 보증상품을 이용할 경우 종전보다 싸고 더 많이 사업비 회수가 가능하다는 판단에서다.

W사 관계자는 "미분양 아파트의 사업비 회수를 위해 급한 대로 금융기관에서 높은 금리로 대출을 받았는데 앞으로 모기지보증과 전세보증금반환보증을 이용하면 싼 금리로 자금조달이 가능할 것으로 보인다"며 "상품이 출시되면 수도권 미분양을 전세로 돌리는 건설사가 적지 않을 것"이라고 말했다.

29일 건설업계와 대한주택보증, 국토교통부 등에 따르면 정부의 4·1부동산 대책 후속조치에 따라 수도권의 준공후 미분양을 전세로 돌릴 경우 최고 70%까지 자금수지가 개선되는 것으로 나타났다.

실제 A사가 준공후 미분양인 파주시 운정지구 아파트 142㎡(분양가 5억5천만원)를 대한주택보증의 전세보증금반환보증과 모기지보증을 받아 임대 놓는 경우를 가정해보자.

'전세보증금반환보증'은 건설사 부도 시 건설사를 대신해 주택보증이 임차인에게 보증금을 반환해주는 것이며 '모기지보증'은 건설사가 준공주택을 담보로 금융기관 대출받으면 주택보증이 상환을 책임지는 것이다.

A사는 자금 조달을 위해 이 아파트를 담보로 금융기관으로부터 분양가의 45%인 가구당 2억4천750만원을 연 6%의 금리로 대출받았다.

이때 2년간 A사가 부담해야하는 대출이자는 가구당 2천970만원. 여기에다 이 아파트에 투입되는 관리비 480만원(월 20만원, 2년)을 합해 총 3천450만원의 비용이 발생한다.

결국 A사가 파주 아파트를 담보로 대출받았을 때 초기 2년간 실질 회수금은 투입비용을 뺀 2억1천300만원(2억4천750만원-3천450만원)으로 총 분양가의 38.7%에 이른다.

만약 A사가 4·1대책 후속조치로 대한주택보증의 모기지보증과 전세보증금반환보증을 받아 이 아파트를 전세로 놓는다면 분양가의 45%인 2억4천750만원을 대출받고도 전세 보증금 1억3천750만원(분양가의 25%)까지 총 3억8천500만원의 자금이 들어온다.

이때 건설사가 부담해야 할 모기지와 전세보증금반환 보증 수수료는 2년간 316만3천원. 금융기관 대출이자는 주택보증 공신력으로 종전 6%에서 4.5% 수준으로 낮아짐에 따라 총 비용이 2천544만원으로 감소한다.

현재 주택보증은 모기지보증의 연간 수수료를 금융기관 대출금액의 0.5%, 전세보증금반환보증 수수료를 전세보증금의 0.25%로 잡고 있다.

결국 수입은 커지고 지출은 줄면서 초기 2년간 3억5천9562만원의 자금회수가 가능해진다. 이는 임대를 놓지 않고 그냥 보유할 때보다 68.9%나 많은 금액이다.

A사 관계자는 "최근 이 지역 집값 하락에 대한 불안감으로 전세로 내놔도 잘 나가지 않는 상태였다"며 "전세금 반환보증을 서준다면 안전성이 높아져 싼값에 전세를 들려는 수요가 있을 것"이라고 말했다.

중견 건설사 B사는 분양가 3억3천100만원짜리 영종하늘도시 아파트가 준공후에도 팔리지 않자 계약자 명의로 대출을 받기 위해 현재 '애프터리빙(분양조건부 전세)' 형태로 임대를 주고 있다.

전세 보증금은 분양가의 20%인 6천660만원선이며 입주자 명의의 담보대출을 통해 분양가의 60%인 1억9천986만원을 금융기관으로부터 대출받아 2억6천648만원의 자금을 확보했다.

그러나 B사는 애프터리빙 조건으로 입주자를 대신해 취득세와 등기비 등 1천4990만원을 회사에서 부담해줬고 2년간 대출이자(1천798만7천원)과 애프터리빙 판촉비용(1천665만5천원) 등을 합해 총 4천963만2천원의 비용이 투입된다.

수입에서 비용을 뺀 실제 회수 금액은 2억1천684만8천원으로 분양가의 65.1% 수준이다.

이 아파트를 모기지보증 등을 활용해 임대로 놓는다면 어떨까.

모기지보증과 전세보증금반환보증에 가입할 경우 안전성이 높아져 C사는 전세보증금을 분양가의 30% 이상 받을 수 있을 것으로 예상했다.

따라서 전세보증금을 30%(9천993만원)로 높이고 금융기관 담보대출을 분양가의 50%인 1억6천655만원으로 낮추면 초기 회수자금은 2억6천648만원으로 종전과 같지만 대출 이자부담을 2년간 1천499만원으로 낮출 수 있다.

2년간 모기지 보증 등 보증수수료는 216만6천원이 들지만 판촉비용을 300만원 수준으로 낮출 수 있어 총 투입 비용도 2천15만6천원으로 떨어진다.

결국 보증을 활용한 임대시 초기 회수금은 2억4천632만4천원으로 분양가의 74%선까지 오른다.

B사 관계자는 "시뮬레이션을 해본 결과 미분양이 즉시 팔리지 않는다면 이번 대책이 유동성 확보 측면에서 유리해 보여 적극 활용할 방침"이라고 말했다.

국토교통부와 대한주택보증은 이에 따라 다음달까지 보증상품 개발 등을 마무리하고 9월부터 이 제도를 시행할 방침이다.

지난달 말 현재 수도권에 남아 있는 미분양은 총 3만2천501가구로 준공후 미분양은 1만5천790가구, 준공 전 미분양은 1만천711가구에 이른다.

국토부는 이 가운데 준공후 미분양을 중심으로 임대 물량이 늘어날 것으로 보고 있다.

국토부 장우철 주택기금과장은 "후속조치 발표후 제도 시행 시기와 보증수수료 등을 묻는 건설사의 문의가 잇따르고 있다"며 "건설사의 자금부담을 덜어주면서 새 아파트 전세 물량 증가로 수도권 임대시장 안정에도 도움이 될 것"고 말했다.

sms@yna.co.kr

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