4.1 대책 후 강남만 올랐다?.."누가 그래"

4.1 부동산 종합대책이 발표된 지 두 달이 지났다. 대책의 영향으로 거래가 많이 되거나 집값이 오른 지역도 있지만, 기대에 훨씬 못 미치는 지역도 많았다.

14일 KB국민은행 통계에 따르면 대책이 발표된 4월 1일부터 5월 13일까지 서울에서 아파트 값이 가장 많이 오른 지역은 ▲송파구(0.32%) ▲강남구(0.15%) ▲서초구(0.04%) 세 곳이다.

반면 가장 많이 내린 세 개 지역은 ▲중구(-0.45%) ▲용산구(-0.43%) ▲도봉구(-0.26%)이다. 공교롭게도 많이 오른 지역은 모두 강남에 있고, 많이 내린 지역은 모두 강북에 있다. 이를 두고 일부 전문가들은 "이번 4.1 대책은 강남 부자들만을 위한 것"이라고 주장하고 있다.

이런 차이는 경기도에서도 나타난다. 분당은 4.1 대책 이후 0.17% 상승했지만 같은 다른 1기 신도시들은 그렇지 못한 상황이다. ▲고양시 일산 동구는 1.45% ▲일산 서구는 0.49% ▲안양시 평촌은 0.45% ▲군포시 산본은 0.12% ▲부천시 중동은 0.03% 하락했다.

부동산업계 관계자는 "4.1 조치의 어느 조항을 찾아봐도 강남·분당 등 특정 지역을 거론한 대목은 없다"면서 "다만 고가 주택이 과거에 비해 상대적으로 유리한 것은 사실"이라고 말했다. 이 때문에 강남권 재건축 아파트 등 고가 주택 중심의 수요가 증가하고 있는 것도 사실이다.

하지만 이것만으로 지역별 차별화 현상을 설명하기는 어렵다. 분당(0.17% 상승)보다 집값이 월등히 비싼 용산구(0.43% 하락)는 물론, 분당과 집값이 비슷한 중구(0.45% 하락)가 서울에서 집값이 많이 내린 지역 1·2위를 다투는 현상은 이 논리로 설명할 수 없기 때문.

그렇다면 이번에 집값이 오른 지역의 공통점은 무엇일까?

이번에 먼저 반등한 지역은 그동안 충분히 가격이 조정된 지역들이다. 가격 조정이 시작된 지난 6년간 송파구는 14.1%, 강남구는 10.8%, 서초구는 7.5%, 분당은 22.5%가 하락했다. 반면 같은 기간 동안 중구는 2.2%, 도봉구는 1.3%가 상승했고, 용산구는 3.2%로 낮은 하락세를 보였다.

즉, 그동안 가격 조정이 충분히 됐다는 인식이 퍼지면서 이들 지역이 반등하기 시작한 것이다.

또 하나 주목할만한 점은 이번에 반등한 곳은 거래량이 많이 늘어난 지역들이다. 지난 4월 주택 매매량이 전국적으로 8만 건 정도에 육박했다. 이는 지난해에 비해 17% 정도, 최근 3년 평균과 비교해서도 2% 정도 늘어난 것이다.

하지만 같은 서울 지역 내에서도 온도 차이는 있었다. 4.1 대책 발표 후 가격이 많이 내린 용산·도봉·중구 지역에서도 거래량이 증가했다. 그러나 작년 월평균 거래량 대비 60% 증가에 그쳤다.

반면 4.1 조치 후 가격이 많이 오른 3개 지역의 거래량이 84%나 늘어났다. 가격이 오른 분당도 거래량이 작년 평균치보다 92%나 늘었다. 거래가 두 배 가까이 늘어난 셈이다.

결국 꾸준히 거래가 늘어나자 저가 매물부터 시작해 시장의 매물들이 소화되면서 가격도 오르는 현상을 보이는 것이다.

이와 함께 4.1 대책 이후 서울 강남3구 대형아파트 거래가 곤두박질치고 있다.

최근 서울부동산정보광장에서 공시한 강남3구 아파트 거래를 분석한 결과, 5월 27일 기준 전용면적 85㎡를 초과하는 대형아파트의 거래건수는 55건으로 집계됐다. 이는 지난달 256건에 비하면 5분의 1 수준이고, 4.1 대책 발표 직전인 3월 439건과 비교하면 87.4% 급감한 수치이다.

강남3구는 전통적으로 고소득층의 대형수요가 풍부한 지역이지만 주택시장 장기침체로 실수요자들의 대형 선호도가 낮아진 데다, 4.1 대책 소외로 투자매력마저 반감돼 외면받고 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

강태욱 하나은행 PB사업부 부동산팀장은 "상담을 하다 보면 거액 자산가들도 대형주택 거래를 꺼리고 있다"면서 "중대형에 대한 시장기대감이 이미 많이 꺾인 상태"라고 강남 중대형 반등에 대해 부정적인 견해를 피력했다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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