부동산 투자에도 '삼합'이 있다

우리나라 전라도 지방 대표 음식 중에 '삼합'이 있다. 삭힌 홍어와 삶은 돼지고기, 묵은 김치를 적당한 크기로 썰어 함께 낸 것이다. 여기에는 막걸리나 소주 등 아무거나 잘 어울리기 때문에 삼합을 좋아하는 '마니아'(mania) 층도 많이 있다. 세가지 궁합이 맞으면, 건강에도 플러스 요인이 된다.

부동산 투자에도 음식처럼 삼합의 조건이 있다. 얼핏 봐선 생소하게 들릴 수 있지만, 삼합처럼 세가지가 맞물린 투자전략을 세운다면 성공할 수 있다는 것이다. 수익형부동산에 있어 삼합은 ▲정부정책 ▲상품유형 ▲상권입지이다.

우선 최근 정부 정책 중 대표적인 것이 4.1부동산대책의 양도세 한시 면제 혜택이 오피스텔로까지 확대한 것이다. 신축 또는 미분양 주거용 오피스텔에 대해서도 5년간 양도세가 면제되고, 기존 주거용 오피스텔에 대해서도 양도세 면제 적용이 가능해졌기 때문이다.

전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 기준을 충족하면, 주거용 오피스텔에 대해서도 앞으로 5년 동안 양도세를 면제해주는 세법 시행령 개정안이 그것이다.

금리 또한 전격 인하 하면서 투자환경을 우호적으로 만들고 있다. 한국은행은 금융통화위원회를 열고, 기준금리를 지난달보다 0.25%포인트 내린 연 2.50%로 결정해 기준금리가 7개월 만에 깜짝 인하됐다.

저성장·저금리 기조가 앞으로도 장기간 예상되면서 은행 이자보다 높은 임대수익을 노리는 투자자들은 더욱 늘어날 것이며, 이른바 큰손들의 자금이 부동산 투자로 이어질 것이라는 의견도 제기되고 있다.

최대 수혜는 수익형부동산이 될 것이라는 전망이 나오고 있으며, 투자자들의 관심을 다시 한 몸에 받으면서 호황으로 이어질지 관심을 끌고 있다. 특히 수익형부동산의 대표 주자인 오피스텔·도시형생활주택·상가 등이 최대 관심사이다.

은행금리보다 나은 임대수익을 보장받기 위해서는 임차인 확보가 우선 필요하다. 아무리 높은 수익률의 부동산도 임차인 확보를 못해 공실로 전환된다면 수익은커녕 되레 손해를 보기 때문이다. 따라서 투자에 앞서 주변에 입주한 공실률을 반드시 확인해야 한다.

공실에 대한 리스크를 최소화할 수 있는 방법은 입지와 배후수요를 따져보는 것이다. 상가·오피스텔·도시형생활주택 등의 수익형부동산은 임대사업으로 수익을 보는 것이기 때문에 임차인이 영업 및 주거를 지속할 수 있는 여건이 제공되어야 한다.

시공사가 대형업체이거나 300가구 이상의 단지를 선택하는 것이 좋다. 대단지 오피스텔은 소규모 오피스텔에 비해 인지도가 높아 상대적으로 임대 활성화하기 쉽다. 단지 규모가 클수록 입주 후 사후 관리가 쉽고 임대관리까지 가능해야 수익률을 높일 수 있다.

오피스텔 저층부 상가의 경우도 마찬가지다. 대단지 오피스텔은 그 규모만큼의 인구가 상주하기 때문에 고정매출을 기대 할 수 있고, 이 때문에 상가도 활성화 되어 공실률이 낮다.

투자금이 적게 드는 소형 면적의 상품이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 초기 투자금이 적을수록 부담이 적고, 위험 요소도 낮출 수 있는 장점이 있다. 뿐만 아니라 면적이 작더라도 임대료는 적정 수준을 유지하기 때문에 소액 투자를 하더라도 수익률을 높일 수 있다.

수익형부동산의 가치는 매매가격 상승으로 인한 단기 시세차익이 아닌 수익률로 그 가치를 평가받기 때문에 임대수익이 꾸준히 발생할 수 있고 미래 주변환경 입지에 따라 시세차익을 기대를 할 수 있다.

이와 관련, 백창식 신세계건설 로제리움2차 본부장은 "오피스텔 양도세 면제 혜택 소식과 금리 인하로 인해 임대사업을 고민중인 투자자들이 최근 모델하우스에 방문도 많아 졌다"면서 "한동안 정체기에 머물렀던 오피스텔이 다시 관심받기 시작한 것 같다"고 전했다.

인구정책 사회구성원의 핵가족화, 노령인구증가, 산업화로 1~2인가구가 계속 늘어나고 있는 추세다. 1인 가구의 경우 대학가나 주요업무지역·산업단지 등 고용 중심지에 거주 중인 것으로 나타났다.

이는 직장에서 가까운 지역에 집을 마련하려고 하는 '직주근접'의 현상 때문인 것으로 풀이된다. '직주근접'이란 직장과 거주지가 가까운 것을 말하며 물리적으로 가까운 거리만을 이야기 하는 것이 아니라, 거리는 멀지만 교통이 편리하여 빠르게 도달할 수 있는 지역도 포함한다.

부동산 전문가들은 향후 부동산 시장의 흐름은 직장과 가까운 지역에 실수요자들이 모여 부동산의 수요가 증가하게 되고, 이에 따라 임대료가 상승하여 가치상승으로 이어질 것 이라고 말하고 있다.

주요 도심 상업지역의 경우 부동산 가격이 거의 안정화 됐다고 봐야 하는데, 장기적으로 부도심 상업지역 중심으로 수요가 집중되어 상대적으로 저평가된 환승역세권 지역의 가치가 오를 것이라는 전망이 많다.

그러나 경고의 목소리도 있다. 부동산 전문가들은 수익형부동산 투자에 대한 인기가 높아지고 있지만 투자 실패로 이어질 가능성도 있는 만큼 입지와 임대수익률에 투자의 초점을 맞춰 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다고 말한다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "최근 오피스텔 양도세 면제 혜택과 금리 인하로 수익형부동산에 투자가 몰릴 것으로 보고 있지만, 수익률이 조금씩 하락하고 있기 때문에 투자 리스크를 줄이려면 이미 상권형성이 탄탄한 지역을 우선적으로 봐야 한다"고 밝혔다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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