광명보금자리 축소..日처럼 주택 증여세 감면할수도

DTI·LTV 이번에도 손안댈듯

◆ 4·1 부동산대책 발표 ◆

새 정부가 신규 분양 주택에 대한 양도세 감면을 비롯해 보금자리주택 지구 축소 등 세제ㆍ수급 조절ㆍ금융 등을 포괄하는 종합대책 카드를 꺼내들 것으로 알려지자 시장에서도 모처럼 약발 있는 대책을 고대하는 기대감이 높다. 이번 대책에서 핵심은 크게 세 가지로 요약된다. 수요 측면에선 양도세 취득세 등 세금 감면으로 구매력 있는 중산층과 고소득층이 주택을 구입하도록 유도한다. 공급 측면에선 과잉 논란을 빚는 수도권 외곽지역 신도시나 보금자리 분양주택처럼 시장에 악영향을 주는 공공주택 공급을 줄이는 데 초점을 맞출 것으로 보인다. 금융대책은 하우스푸어 지원을 위한 지분 일부 매입제, 렌트푸어를 위한 전ㆍ월세 대출금리 인하 등이 주류를 이룰 것으로 보인다. 다만 시장에서 줄기차게 요구해온 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제 완화는 가계부채 문제를 악화시킬 수 있다는 이유로 제외될 것으로 알려졌다. 이들 세 가지 방안 중에서도 일단 약효가 가장 셀 것으로 기대되는 것은 세금 카드다.

신축 주택 구입 시 향후 5년 정도 한시적으로 양도세를 100% 감면하면 주택 구입 여력이 있는 중산층 이상에게 신규 분양을 자극하는 효과가 클 것으로 보인다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "정부가 지난해부터 '다주택자 양도세 중과' 폐지를 추진해 왔는데 부자 감세 논란과 정치권 합의 실패 등으로 법안 추진이 여의치 않자 경제 여력이 있는 층을 대상으로 수요를 자극하기 위해 새 대책을 내놓은 것으로 보인다"고 말했다.

양도세 감면 외에도 추가적인 세금 혜택이 포함될 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "세제 부문에선 지금 거론되지 않은 다른 대책들이 다양하게 포함될 것"이라고 말했다.

가장 유력한 추가 대책 중 하나는 주택 증여세 비과세 조치다. 일본에서 시행 중인 이 제도는 직계존속에게서 주택을 증여받은 20세 이상에게 증여세를 면제해 주는 것이다. 일본은 이 제도를 도입한 2010년 신규 주택 착공 건수가 81만9000가구로 전년 77만5000가구보다 5.6% 늘었다는 것이다. 매입임대주택(수도권 6억원ㆍ지방 3억원)을 5년 이상 임대할 때 양도소득세 중과를 배제해 일반과세(6~38%)하는 안도 포함될 가능성이 높다.

박근혜 대통령이 공약으로 내걸었던 하우스푸어 대책은 3개 트랙으로 나눠서 시행된다.

주요 대상은 4개월 이상 금융권 연체자가 될 것으로 보인다. 3개월 미만 연체자는 금융권 자체적으로 이자 감면, 상환기간 연장, 장기분할상환 대출로 전환하는 등 금융위와 은행권 주도로 장기분할상환 대출로 전환하는 대책이 시행된다.

3개월 이상 연체자는 주택 보유를 희망하면 공공 주도 지분 일부 매입제를 적용할 예정이다. 정부 관계자는 "월 원리금 상환 부담이 심각한 가구에 대해서는 지분을 100% 매각하도록 하고 나머지 가구는 50% 수준에서 매입할 예정"이라고 말했다. 하우스푸어는 지분을 매입한 캠코 등 공공기관에 매달 임대료를 내야 한다.

주택 완전 매각 희망자는 국토부가 추진하는 임대주택 리츠에서 매입한 후 원소유자에게 임대하는 방안이 유력하다.

임대 기간 종료 후에는 원소유자에게 환매권을 부여하되 원소유자가 사들이지 않으면 한국토지주택공사(LH)가 이를 공공임대주택으로 활용할 예정이다.

50세 이상 은퇴자는 주택연금 사전가입제도를 활용한다. 현재 60세로 되어 있는 주택연금 가입 연령을 50세로 낮춰 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채 상환에 활용하도록 제도 개선을 추진한다.

정부 관계자는 "하우스푸어 연체 위험과 주택 보유 의사 등에 따라 맞춤형 지원대책을 마련할 예정"이라며 "민간에서 염려하는 도덕적 해이를 방지하기 위한 장치는 부수적으로 마련할 것"이라고 말했다.

뉴타운 출구 전략 등으로 시장이 극도로 침체된 정비사업 활성화를 위해 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고 지원을 연 2000억원 수준으로 대폭 확대 지원하고 추진위원회ㆍ조합 초기 운영비, 영세조합원 분담금, 세입자 전세자금에 대한 국민주택기금 융자도 추진된다. 과밀억제권역 내 재건축 사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도 뉴타운 지구를 포함한 모든 지역으로 확대될 전망이다.

재건축 조합원에 대한 현금청산 시기도 기준 시점을 분양신청 종료일에서 관리처분 인가일로 늦춰 조합의 금융비용 부담을 대폭 완화시켜 준다. 나성린 새누리당 정책위 의장대행은 "주택시장 정상화를 위해 부처 간 칸막이를 넘어 보다 적극적인 대책이 필요하다는 판단에서 종합대책을 마련할 것"이라고 말했다.

[이지용 기자 / 백상경 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]