주택임대사업자 등록으로 하우스푸어 문제 해결해 보자

[세계닷컴]

불확실한 대선정국이 마무리 되고, 박근혜 당선자의 부동산 정책을 놓고 전문가들의 다양한 의견들이 부동산포털을 채우고 있다. 그 중에 큰 비중을 차지하는 한가지가 하우스푸어 문제일 것이다. 전문가들의 중론은 거래 활성화만이 하우스푸어 문제의 근본적인 해결책으로 꼽고 있다.

필자도 그 부분에 대해서는 전적으로 동의하는 바이다. 그러나 작금의 부동산 시장을 보면 정부의 조치만으로 거래 활성화를 이룰 수 있을지에 대해서는 의문이다. 보다 현실적인 방법은 없는 것일까?

우선 하우스푸어의 정의에 대해서 다시 한번 생각해보자. 최근의 기사들을 살펴보면 가계부채 문제와 하우스푸어 문제들을 동일선상에서 다루다 보니 독자들은 두 개의 문제를 동일시 하는 경향이 있다, 물론 큰 범주에서는 같은 맥락 안에 있다고 볼 수 있다.

그러나 대출을 많이 보유하고 있는 모든 국민들이 하우스푸어는 아니다. 필자가 이해하는 하우스푸어는 담보대출을 많이 보유하고 있는 사람이 아닌, 그 담보대출로 인해 대출이자 상환액을 감당하기 어려운 이들을 일컫는 것으로 이해하고 있다.

그 차이점은 무엇일까? 주택을 보유하는 사람들 중에는 대부분은 자기 소유 주택에 직접 거주하는 경우도 있겠지만 경우에 따라서는 보유주택은 임대를 놓고 타지에 전세를 사는 경우도 있을 것이다.

물론 보유주택에는 60% 미만의 담보대출을 가지고 있다, 그리고 보증금을 작게 해서 월세를 놓았고, 매달 들어오는 월세 수입으로 보유주택의 대출이자를 상환하고도 남음이 있다면 이러한 사람 역시 하우스푸어라고 보아야 할 것인가?

실제 사례를 들어보자. 용인에 거주하는 신모(56세, 여)씨는 2006년 1월 수지구 신봉동 자이2차 전용 134 m2형 아파트를 6억8000만원에 매입하였다. 현재는 1.6억이 떨어져 4억8000만원 정도의 시세를 형성하고 있다, 신씨는 아파트 구입시점에 5%금리로 3억원을 대출을 받아 매달 월이자로 130만원 정도가 지출되고 있다.

용인은 실제로 하우스푸어가 많은 지역 중에 한곳으로 손꼽히고 있다. 이곳에 대형평형의 아파트를 샀던 대부분의 연령대는 위의 사례가 된 신모씨와 유사할 것이다. 2006년 즈음 분위기에 편승해 대출을 받아 주택을 구매했던 사람들이다.

이들의 자제들은 결혼 등으로 곧 출가를 할 것이고 40평형대 큰 주택에 두 부부만이 살게 될 확률이 높다. 이들은 과연 최소 130만원 상당의 주거비를 감당하면서 이 집에 계속 거주 하는 게 맞을 것인가? 그것은 물론 지극히 주관적인 판단의 영역이다.

그러나 생각의 전환으로 주거 소비를 Down Sizing 한다면, 한 달에 100여만원에 가까운 주거비를 줄일 수도 있을 것이다. 현재 해당 아파트의 월세 시세는 보증금 3,000만원에 월세 130~120만원 정도에 형성되어 있다. 따라서 해당아파트에서 거주하는 것을 포기하고 인근의 25평형대의 작은 아파트로 이사한다면 어떻게 될까?

실제로 위 사례 아파트 인근에는 신정8단지 현대성우 아파트 25평형이 전세 1억5천~1억7천만원 정도의 시세를 형성하고 있다.

사실 가장 좋은 방법은 보유 아파트가 좋은 가격에 거래가 되어서 대출금을 상환하고 남는 돈으로 이사를 가는 방법이다, 그러나 주지하다시피, 현재 부동산 거래는 완전히 침체되어 있어 부동산거래가 될 때까지 넋 놓고 기다릴 수 없는 것이며, 또한 현재 매매하는 것은 손해가 크다고 판단할 것이다.

우선 보유주택을 월세 등으로 임대를 놓을 경우 (본인의 주거 문제는 일단 차치하고) 담보대출의 이자 상당액을 월세로 상쇄 할 수 있다는 것을 알 수 있다.

그러나 목돈이 다 묶여있는데 집을 팔지 않고 어떻게 다른 주택으로 이사를 갈 수 있냐고 반문할 것이다. 이 부분에 정책적인 도움이 필요하다고 생각한다. 집 한 채 보유하고, 목돈이 없어 다른 이사 갈 집을 구할 수 없는 사람들에게 마중물을 넣어서 다시금 회생할 수 있게 해줄 방법이 필요하다.

보유주택을 임대하면서 받은 보증금과 추가로 전세자금 대출을 받아 두 사람이 살기에 적절한 규모의 작은 아파트를 얻을 수 있다면, 기존의 대출이자 부담은 줄이고, 상대적으로 적은 거주비로 생활을 영위할 수 있게 된다.

1주택자도 임대사업자가 될 수 있다. 사업자등록을 하게 될 경우 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 해야 한다, 그러나 대출이자는 이자상환액 소득공제 되므로 실질적인 소득세는 발생하지 않을 것으로 판단 된다. 1주택을 임대사업 주택으로 등록할 경우 본인이 거주하기 위한 주택을 마련할 전세자금 대출을 용이하게 만들어 줄 필요가 있다. 더 나아가서 이러한 주택임대사업자에게 추가적인 인센티브를 줄 수 있다면, 하우스푸어를 주택임대사업자로 전환시키면서, 시장의 급매물 출현과 추가적인 시세하락 등의 시장 왜곡을 줄일 수 있을 것으로 보여진다.

국민주택기금의 무주택자들을 위한 저리의 전세자금 대출을 위와 같은 하우스푸어에게도 공급해주는 방법이 있을 수 있겠다. 국민주택기금의 저리의 전세자금 대출은 무주택자 및 일정수준 이하의 소득자에게만 대출할 수 있게 되어 있다.

보유주택의 담보대출 이자는 꾸준히 갚을 수 있다고 하더라도 거치기간 종료에 따른 원금상환부분은 역시 문제가 될 수 있을 터, 원금 상환 부분을 연장해주거나 저리의 장기대출로 대환 할 수 있도록 하는 부분은 지속적으로 추진되어야 할 것이다.

위 사례는 다양한 하우스푸어의 형태 중에 한가지일 것이다. 그리고 이사를 가고 싶어도 자녀의 교육 문제 들을 비롯해, 거주형태를 바꾸는 것이 쉬운 일이 아닌 것은 분명하다. 그러나 하루빨리 현금유출을 막고 경제적인 체력을 키우는 것이 또 다시 닥쳐올 줄 모르는 불안한 미래에 대비하는 현명한 길이 될 것이다.

하우스푸어에서 벗어나고자 노력하는 국민들이 있고, 그들을 돕기 위한 정부가 정책을 생각하고 있다면, 위와 같은 사례는 충분히 좋은 시사점을 제시한다고 생각한다.

하나은행 PB사업부 부동산팀 강태욱 과장

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