한국 가계빚 덫에 걸려 집값 하락

회사원 A씨는 2009년에 파주신도시에 5억원짜리 아파트를 샀다. 당시 집값의 60%인 3억원을 은행에서 대출받았다. 그러나 부동산 가격 급락으로 5억원에 산 집은 4억원에 내놔도 보러오는 사람이 없다.

은행에서는 떨어진 가격(4억원)을 기준으로 해서 총대출 한도는 2억4000만원이라면서 연장이 안 되는 6000만원은 당장 갚으라고 했다. 빌리기가 어려우면 신용대출을 알선해준다는 이야기도 했다.

A씨는 "빚을 계속 내려고 새 빚을 떠안아야 하는 상황"이라며 한숨을 쉬었다. 총부채상환비율(DTI)도 마찬가지다. 낮은 금리로 갈아타고 싶은데도 내 봉급으로 가능한 대출 금액은 많지 않다.

가계부채를 잡겠다고 만든 DTI와 주택담보인정비율(LTV) 규제가 부동산 시장의 숨통을 죄고 있다.

한 시장 전문가는 "DTI, LTV는 시장 하락기에는 부작용이 많은 정책"이라며 "거래가 안 되는 상황에서 억지로 빚을 갚도록 유도하는 것"이라고 분석했다.

현대경제연구원에서 지난해 발표한 '하우스푸어의 구조적 특성' 보고서에 따르면 우리나라의 하우스푸어는 108만가구다. 이 중 약 3분의 1인 33만가구가 "대출 만기를 연장받지 못하면 원리금을 갚을 수 없다"고 답했다.

한국은행 금융안정보고서에 따르면 전체 가구 가운데 원리금 상환 부담이 소득의 40%를 넘는 가구 비중이 10%에 육박한다. 전체 주택담보대출 만기는 올해 25.6%, 내년에는 20.5%가 돌아온다.

주택 가격이 하락하면 은행 역시 동반 부실화할 가능성도 높다. '주택 가격 급락→주택대출 부실화→은행 파산→금융위기→주택 가격 폭락'이라는 악순환의 덫에 빠질 가능성이 높다는 이야기다.

주택 가격 폭락에 기존 주택 보유자들마저 집을 내다팔게 되면 부동산 시장이 붕괴한다는 암울한 시나리오도 돌고 있다.

대출 부실을 막으려면 주택 거래를 활성화시켜야 한다. 대표적인 활성화 대책이 '취득세 감면'과 DTI 규제 폐지다. 김규정 부동산114 본부장은 "취득세 감면 등 수요 진작책이 분양가 상한제 등의 공급 진작책보다 시장 활성화 효과가 크다"고 말했다. 정부가 주택 거래 활성화와 관련해 소위 '큰 것 한 방'을 내놓기를 주저하면서 서울 등 수도권 집값은 날개 잃은 추락을 거듭하고 있다.

부동산써브가 6월 넷째주 기준 최근 1년간 서울 면적별 평균 아파트 가격 변동률을 조사한 결과 전용면적 85㎡ 초과 중대형 주택 가격은 평균 10억671만원에서 9억6404만원으로 4.24% 하락했다.

KB국민은행에 따르면 6월 말 기준으로 서울 지역 아파트 매매가 대비 전세금 비율은 52.1%로 2003년 8월(52.4%) 이후로 8년10개월 만에 최고치를 기록했다. 2009년 6월 38.9%에서 불과 3년 만에 13.2%포인트나 껑충 뛰었다.

하지만 전문가들은 작년과 올해 전세금 비율 상승 패턴에는 큰 차이가 있다고 지적한다. 작년까지는 전세금 폭등으로 전세가율이 올랐지만 올해는 매매가격 하락이 주범이라는 것이다. 지난해 서울 아파트 전세금은 13.4% 급등한 반면 매매가격은 0.4% 하락했다. 반면 올 상반기에는 전세금이 0.3% 올라 안정세인 반면 매매가격이 1.5% 떨어지면서 격차가 벌어졌다.

[정동욱 기자]

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