[부동산읽기] 하우스푸어, 더이상 방치하지 말아야

'하우스푸어'에 대한 가계파산 우려가 점점 커지고 있다. 부동산 경기가 정점을 기록했던 2006년 하반기에 담보대출을 얻어 집을 샀던 상당수의 사람이 하우스푸어로 전락한 데 이어, 파산을 겪거나 신용불량자가 되고 있다.

당시 주택시장엔 노무현 정부가 끝나고 새 정부가 들어서면 부동산시장의 규제가 풀려 집값이 본격적으로 상승할 것이라는 기대감이 퍼져 있었다. 당장 집을 사지 않으면 영원히 내 집을 마련하지 못할 것이라는 조바심 때문에 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 것을 당연히 여기는 분위기였다. 은행과 보험사 등도 저금리로 예대마진이 줄어들던 시기였기 때문에 주택담보대출에 열을 올렸다. 서울의 주택가격은 연평균 30% 이상 치솟고, 강남지역의 아파트 값은 3개월 사이 1억원 이상 오르기도 했다.

상황이 이렇게 되면서 노무현 정부는 DTI규제와 분양가상한제를 재도입하는 극약처방을 내렸다. 그러나 이후 2008년 외환 위기가 닥쳤고, 주택시장은 망가져 거래가 끊기고, 집값은 계속 하락하고 있다.

주택가격이 하락하면서 부동산 호황기 때 사람들이 무리하게 대출해 산 주택은 처분 방도가 없는 애물단지로 전락해 하우스푸어를 만들었다. 2006년 주택담보대출 규모는 31조5000억원, 2007년 13조2000억원이다. 주택담보인정비율로 환산해보면 2006년이 49.5%, 2007년 47.9%로서 대략 집값의 50%가량을 대출을 통해 주택을 산 것으로 볼 수 있다. 대출조건도 5년 이하 대출이 2006년에는 42.6%, 2007년 34.8%로 당시 대출의 절반은 올해까지가 상환기간이다.

2011년말 원리금 상환 부담이 소득의 40%를 넘는 과다채무 가구는 9.9%에 달했다. 민간 경제연구소는 2005~2006년 집값이 급등할 때 무리하게 빚을 내 집을 산 하우스푸어를 108만 가구로 집계하고 있다. 금감원은 주택담보대출자 6명 중 1명은 하우스푸어로 보고 있다. 대출규모로 보면 약 51조원 규모다.

하우스푸어의 문제를 더욱 악화시킬 수 있는 것은 집단대출이다. 건설사의 주선으로 은행이 새 아파트를 분양받는 사람들에게 일괄적으로 중도금 등을 빌려주는 집단대출의 규모는 4월말 금융감독원 추계로 102조원이며, 연체율은 1.56%다. 즉, 1조6000억원 정도의 대출금이 연체되고 있는 것으로 일반 주택담보대출 연체율 0.4%의 네 배에 달한다. 지난해 12월만 하더라도 집단대출 연체율은 1.18%였지만 올 들어 4개월 만에 0.38%포인트가 올랐다.

집단대출의 연체율이 상승한 원인은 아파트 가격 하락으로 주변 아파트 시세가 분양가격보다 낮아지자 수분양자들이 건설사를 상대로 분양 계약을 취소해달라는 소송제기하고, 대출금을 갚지 않고 있기 때문이다. 금감원에 따르면 4월 말 기준 집단대출과 관련해 건설사를 상대로 분양계약의 무효·취소 소송을 제기한 분쟁사업장은 총 94개며, 28개 사업장에서는 채무부존재 확인소송도 진행 중이다. 소송기간 중 원금과 이자를 연체하는 상황에서 만약 소송에서 패소할 경우 수분양자들은 채무 불이행자가 되고, 연 20%에 달하는 은행권의 연체이자율을 부담해야 한다. 문제를 한층 복잡하게 하는 것은 집단대출의 보증을 선 건설사가 대출금을 대위변제할 능력이 거의 없다는 것이다.

집값 하락→대출연체→주택투매→가격급락→가계파산→채무불이행→금융권의 손실이라는 시나리오가 현실이 된 것이다.

하우스푸어의 부채 상환이 한계에 도달했다는 징후도 나타나고 있다. 원리금 상환을 견디지 못한 하우스푸어가 경매를 청구하면서 3월 수도권 주택의 경매청구 금액이 2025억원으로 2008년 이후 최고를 기록했고, 신용회복위원회에 사전채무조정제도를 이용하는 다중채무자 중 월소득 300만원 이상 고소득층이 2010년 213명에서 지난해 407명으로 급증했다.

정부의 과도한 시장규제의 직격탄을 맞은 하우스 푸어들은 우리 사회의 중추를 이루는 중산층 가계다. 이들이 신용불량자로 무너지면 우리 사회의 커다란 부담이자 위험이 될 것이다. 하우스푸어 문제를 더는 투자에 실패한 개인의 문제로 외면하지 말고, 정책실패의 피해자로 인식해야 한다. 올 하반기는 정부와 금융권이 과감하게 가계 대출의 구조조정을 해야 하는 시점이다. 대출금의 원금상환 유예, 대출금리의 대폭인하로 파산위기 가계의 숨통을 터주고, DTI 규제를 풀어 주택거래를 살려야 한다. 가계대출 총량을 서서히 줄여가는 접근이 필요한 시점이다.

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