[수도권 오피스텔 투자 가이드]<2> 배후수요 유망 강서구

강남-여의도 30분 도착.. 임차수요도 풍부

[동아일보]

서울 강서 일대의 오피스텔들은 지하철 5, 9호선을 중심으로 강남, 여의도권으로 출퇴근하기가 편리한 데다 상대적으로 저렴한 임대료 덕에 직장인과 신혼부부들의 수요가 높다.

《 서울 강서구는 주택이나 사무실 임대사업을 벌이기에 유리한 조건을 두루 갖춘 지역이다. 김포공항이 가깝고 오피스 밀집지역 강남과 여의도까지 30분이면 도착할 수 있어 다양한 용도의 임차 수요가 풍부하다. 임차료 수준도 강남이나 여의도보다 저렴해 직장인·신혼부부들의 선호도가 높다. 》

최근 김포공항 청사 바로 옆에 백화점, 마트, 영화관 등을 갖춘 롯데몰이 문을 열면서 부족했던 유통·문화시설도 다양해졌다. 강서구 마곡동, 가양동 일원에 조성되는 마곡지구 산업단지로 배후수요 역시 늘어날 것으로 보여 임대사업을 고려 중인 투자자들에게는 눈여겨볼 만한 지역 중 하나다.

○ 강남·여의도권 배후수요 풍부한 유망지역

강서구 오피스텔은 2001∼2004년에 1차로 집중 공급됐다. 이후 다시 2010년부터 오피스텔 인기와 건설규제 완화 등의 영향으로 공급량이 늘어나는 추세다. 등촌동(3268실) 방화동(2158실) 화곡동(2007실) 순으로 오피스텔 재고가 많다.

최근 이 일대에는 교통 환경 개선과 함께 다양한 배후수요가 갖춰지며 오래된 단독·다가구 주택을 허물고 30채 미만의 소규모 도시형생활주택 공사가 한창이다. 주로 지하철 5호선이 지나는 화곡·방화·공항동 일대에 집중돼 있다.

이처럼 소형주택 공급이 급증하며 기존 오피스텔 공실과 임대료 하락이 우려된다는 점은 단점으로 꼽힌다. 하지만 신규 물량은 주로 지하철 5호선 주변에 집중돼 있어 지하철 9호선 급행열차가 지나는 김포공항역과 가양역 일대의 오피스텔은 여전히 경쟁력이 갖추고 있다는 분석이 많다. 출퇴근 시간 절약이 가장 큰 관심사인 도심 직장인들에겐 급행열차와 일반열차의 출퇴근 소요시간 차이로 인해 오피스텔 선호도가 갈라질 수 있기 때문이다.

김포공항역은 지하철 5호선과 공항철도의 환승역이며, 작년 12월 개점한 대형 쇼핑몰 롯데몰과 가까운 것이 장점이다. 가양역은 가양주공아파트 주변으로 주거단지가 형성돼 있으며 방이 2개 이상인 오피스텔도 많아 신혼부부 수요가 높다.

○ 평균 임대수익률 6% 수준으로 높아

그렇다면 이 지역의 투자수익률은 어느 정도일까. 강서구는 단위당 임대료 수준이 강남과 여의도에 비해 저렴하다. 부동산114에 따르면 올해 3월 말 기준 월세 평균가격은 강서구가 63만 원, 강남구 110만 원, 영등포구 100만 원 선이다.

하지만 투자금액 대비 임대수익률은 강서구가 높다. 강서구의 평균 임대수익률은 6.27% 수준으로 서울 전체 평균(5.53%)보다 0.74%포인트가량 높다. 다만 지하철 9호선과 가까운 지역일수록 매매가가 높게 형성돼 있어 기대 임대수익률은 떨어진다.

지역별 연평균 임대수익률은 화곡동이 7.81%로 가장 높고, 뒤를 이어 공항동(7.47%) 가양동(6.52%) 방화동(6.31%) 등촌동(5.81%) 순이다. 다만 화곡동이나 공항동 일대는 도시형생활주택 신규 공급물량 증가로 주변 오피스텔 단지의 공실이 늘고 있고 향후 개별 임대수익률도 하락할 우려가 있다. 이미윤 부동산114 리서치센터 과장은 "지하철 9호선 주변의 가양·등촌동 일대도 지하철 개통효과가 미리 반영돼 추가 가격 상승력은 한계가 있다"며 "하지만 매매가격 수준은 높아도 경쟁상품 물량이 적기 때문에 안정적인 임대수익 측면에서는 유리할 것으로 보인다"고 말했다.

박선희 기자 teller@donga.com

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