정부, 강남3구 투기지역해제 꺼내들까..거래활성화 '만지작'

주택 시장이 장기 침체 국면에서 헤어나지 못하면서 부동산 거래 활성화 대책 마련이 필요하다는 목소리가 정치권 뿐만 아니라 정부 내에서도 흘러나오고 있다. 현재 정부 안팎의 분위기를 감안하면 거래 활성화 대책이 늦어도 다음달 초까지 나올 가능성이 높은 것으로 관측되고 있다. 집값 하락과 거래 실종에 따른 파장이 더이상 방치할 수 없는 수준에 이르렀다는 판단에서다.

주택사업 위주의 건설업체들은 경영난에 직면한지 꽤 오래됐고 이들 건설사의 하청업체들은 고사위기 직전이다. 레미콘 등 건설 자재와 이삿짐 등 관련 서비스업체들도 일감이 없어 시름하고 있다. 부동산 관련 세수가 급감하면서 지방자치단체의 재정난은 한층 심화되고 있다. 장기간 꽁꽁 얼어붙어 있는 주택시장발(發) 악순환의 고리가 확대 재생산되고 있는 셈이다.

문제는 정부가 손에 든 패가 뻔할 뿐만 아니라 부처간 이해관계도 엇갈리는 경우가 많다는 것이다. 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보이는 총부채상환비율(DTI) 완화에 대해 국토부는 어느 정도 필요하다는 입장이지만 재정부와 금융위원회는 반대하고 있다. 1000조원을 바라보고 있는 가계부채 때문이다.

전문가들은 주택거래신고지역 해제와 서울 강남 3구에 대한 주택투기지역 해제가 대책에 담길 가능성이 있지 않겠느냐는 관측을 내놓고 있어 주목된다. 하지만 대선을 앞두고 있는 상황에서 정치권과 정부로선 부동산 투기를 조장한다고 비난받을 수 있다는 부담이 변수로 작용할 전망이다.

◆ 부동산 거래 활성화 대책 필요 '공감'…언제 어떤 내용 담을까 고민

부동산 정책의 주무부처인 국토해양부는 부동산 거래 활성화 대책에 대해 어느 정도 공감하는 모습이다. 특히 지난해부터 침체에 빠져있는 수도권 부동산 시장에 대한 우려가 깊다.

국토부 관계자는 "시장에 대한 점검이 우선돼야 하는 만큼 거래 활성화 대책이 필요하다고 말하는 것은 부담스럽지만 거래량이 좀처럼 회복되지 않고 있는 점은 우려스러운 부분"이라고 말했다. 지난달 전국 주택 거래량은 6만7500건으로 전년대비 29.8% 감소했다. 수도권의 경우 지난해 같은 기간보다 34% 급감한 2만6000건에 그쳤다.

기획재정부도 대책 마련의 필요성에 대해서는 인정하고 있다. 박재완 재정부 장관도 지난 16일 대한상의 주최로 열린 CEO 조찬간담회에서 "수도권 거래 자체가 실종돼 부동산 거래를 활성화하는 방안을 고민하고 있다"고 말했다.

현재로선 어떤 내용을 언제 내놓을지에 대한 고민이 더 큰 것으로 보인다. 재정부는 국토부와 달리 국가 재정, 가계부채 등 전반적인 경제 상황을 고려해야 한다는 입장이어서 더 보수적인 판단을 내릴 수 밖에 없다. 전반적인 경제상황이 불황에서 벗어나지 못하고 있는 터라 거래 활성화 대책이 별 효과를 거두지 못할 수 있다는 것도 고민거리다.

이에 따라 이달 말 발표될 것으로 보이는 1분기 경제지표가 중요한 변수가 될 것으로 예상된다. 정부의 부동산 거래 활성화 대책 발표가 이달 말 혹은 내달 초로 예상되는 배경이기도 하다. 재정부 관계자는 "1분기 경제지표를 보고 경기를 판단해야 한다"며 "국토부와 수시로 시장점검회의를 하며 (시기를)고민하고 있다"고 말했다.

◆ 내놓을 만한 카드는 한정적·부처간 이견‥금융위 "DTI 완화 절대 안된다"

정부가 내놓을 수 있는 거래 활성화 대책은 ▲강남 3구에 대한 주택투기지역 해제 ▲주택거래신고지역 해제 ▲총부채상환비율(DTI) 전면·일부 완화 ▲취득세 감면 ▲일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세 기간 연장 ▲미분양 주택에 대한 양도세 한시적 감면 등으로 요약된다.

하지만 이 마저도 정부 부처간의 입장이 서로 엇갈려 있다. 특히 부동산 거래 활성화에 가장 효과가 클 것으로 보이는 DTI 완화에 대해서는 금융위원회가 강하게 반대하고 있다. 금융위 관계자는 "가계부채 문제가 심각한 상황에서 DTI를 푸는 것은 절대 안된다"고 말했다. 현재로선 재정부의 입장도 금융위에 가깝다.

지난해 말로 종료됐던 취득세 감면의 부활에도 걸림돌이 많다. 무엇보다 지방정부의 재정난이 심각한 상황에서 취득세 감면으로 지방 세수를 줄일 수 없다는 주장에 힘이 실리고 있다. 올해들어 영·유아 보육지원 등 각종 복지 정책이 확대되면서 재정에 대한 우려가 커진 상황에서 중앙정부가 무턱대고 지방정부의 세수를 보전할 수도 없어 보인다.

이밖에 일시적 2주택자에 대한 비과세 기간 연장이나 미분양 주택에 대한 양도세 한시적 감면 등의 조치는 이미 이전에 한 번 도입됐지만 시장의 수요를 불러일으키기에는 역부족인 대책인 것으로 판명난 상태다.

◆ 강남 3구 투기지역·거래허가지역 해제로 가닥 잡힐 듯

전문가들은 강남 3구(강남, 송파, 서초) 등 수도권 일부에 적용하고 있는 주택거래신고지역과 강남 3구만을 대상으로 하는 주택투기지역의 해제 정도가 거래 활성화 대책에 담길 가능성이 크다고 판단한다.

주택거래신고지역은 최근 한 달간 주택가격의 상승률이 1.5% 이상, 세 달간 3.0% 이상이거나 전국 연간상승률의 2배 이상인 지역에 대해 지정하게 된다. 현재 서울 강남지역은 이 기준에 미치지 못해 언제든지 해제할 수 있다.

주택투기지역도 은행 창구 지도를 강화해 무리한 대출을 막는 것을 전제로 해제할 가능성이 크다는 의견이다. 주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 주택에 대한 DTI와 LTV(담보인정비율)가 40%에서 50%로 상향 되고 중도금 대출비율이 확대되며 대출건수 제한이 없어진다.

이외에도 지난해 12·7 부동산 대책에서 발표됐지만 관련 법안이 국회에 계류 중인 다주택자 양도세 중과세 폐지, 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년간 한시적 부과 중지 등에 대해서도 새누리당의 주도로 18대 국회임기 종료 이전 처리하는 방안이 추진되고 있다. 하지만 마지막 임시국회가 24일 하루만 열리는데다 야당은 19대 국회에서 이를 논의하자는 입장이어서 이들 법안의 처리는 쉽지 않을 전망이다.

박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "이번 거래 활성화 대책은 정부가 시장에 대해 어떤 신호를 주는지가 중요하다"며 "거래를 정상화하기 위해 정부가 적절하게 개입할 수 있다는 믿음을 주고 그에 상응하는 대책을 내놓아야 더 이상의 주택 시장 침체를 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

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