DTI규제 수도권주택시장 침체에 직격탄..

DTI강화이후 아파트 실거래, 서울 -13.8%, 인천 -15.8% 감소

금융당국의 DTI(총부채상환비율)규제가 수도권 주택시장 침체에 직격탄을 날렸다. 특히 작년 3월 DTI 규제 부활이후 서울 아파트 실거래는 13.8%, 인천은 15.8% 감소한 것으로 나타났다.이에 따라 관망세와 가격조정·거래부진이 동반되고 있는 수도권 주택시장을 기사회생시킬 묘안은 DTI 규제완화 뿐이라는 주장이 힘을 얻고 있다.

3일 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 수도권 아파트 월평균 실거래량은 작년 3월 DTI 규제 부활 이후 감소현상이 뚜렷한 것으로 조사됐다.

현재 수도권 주택시장의 DTI 적용비율은 강남 등 투기지역 40%, 투기지역 외 서울 50%, 인천?경기 60%로, 총부채상환비율의 규제 완화 여부와 정책효과, 경제 전반에 미치는 영향을 놓고 각 정당과 정부부처들의 셈법이 복잡하다. 집값상승 기대감 약화와 시장침체로 담보대출규제완화 효과가 즉각 나타나기보다는 가계부채건전성을 악화시킬 것이라는 논리와, 급매물 거래나 젊은 세대·신규 취득자들의 구매력을 높일 것이라는 논리가 팽팽히 맞서고 있다.

▶ 수도권 아파트 월평균 실거래량, DTI 규제 강화이후 감소현상 뚜렷=

수도권은 DTI규제 환원시 아파트 거래에 애로가 발생할 것이라는 우려가 현실화됐다. 수도권 DTI규제를 한시적으로 완화했던 2010년 8·29대책 이후(8개월)와, DTI 자율적용을 종료해 다시 담보대출규제를 강화한 2011년 3·22대책이후(11개월) 아파트 월평균 실거래량이 각각 18,953건과 17,804건을 기록하며 DTI규제를 완화했던 시기보다 -6.07% 감소했다. DTI강화시기의 거래량이 완화시기의 93.9%에 머물면서 매월 수도권 아파트거래가 1,149건씩 사라진 셈이다.

특히, 수도권은 한시적으로 완화된 DTI대출규제를 피해 2011년 3월 2만7,029건의 거래량 피크를 기록한 이후 좀처럼 거래량이 회복되지 못하고 있고, 서울지역은 같은 기간 -13.8%(5,168건→4,455건), 인천광역시도 -15.8%(2,377건→2,001건) 아파트 거래가 축소되며 총부채상환비율 규제강화를 실감케 했다.

▶ 수도권 매매가, DTI 규제 강화이후 대부분 추세적 하락세=

수도권 총부채상환비율 규제환원 이후 3.3㎡당 수도권 매매가 변동률은 약 3배 이상 낙폭이 커졌다. DTI규제가 완화된 2010년 8·29대책 이후 -0.59%에 불과했던 수도권 가격변동률이 2011년 3·22대책이후 -1.76%까지 벌어지며, 2011년 3월 이후 하락세를 이어가고 있다.

서울지역은 2010년 12월부터 2011년 3월까지 3.3㎡당 8만원(1766만원→1774만원)상승하며 총부채상환비율 규제강화 이전 일시적으로 0.06% 아파트 가격이 회복하기도 했지만, 이후 -2.62% 하락하며 마이너스 변동률을 보이고 있다. 인천광역시도 DTI규제 강화 이전 -0.91% 가격변동률이 담보대출규제이후 -3%까지 낙폭을 키우는 모습이다. 반면, 경기도는 DTI규제 강화 이전 -1.02%에서 이후 -0.46% 변동률로 3·22대책이후 가격하락폭이 다소 누그러지기도 했으나, 추세적인 가격하락세는 마찬가지다.

DTI는 LTV와 함께 부동산시장으로 유입되는 돈줄을 푸는 효과가 있다. 이 때문에 경제의 잠재적인 위험요인의 하나인 가계부채를 적정수준으로 관리해나가는 것도 중요하겠지만, 전월세시장의 가격상승압력을 낮추고 실수요 목적의 주택거래 활성화를 유도하기위한 선별적인 대출규제 완화 운용의 묘가 필요하다는 주장이 제기되고 있다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "고정금리ㆍ비거치식ㆍ분할상환 대출에 대해선 투기지역인 강남3개구도 DTI 비율을 종전보다 좀 더 확대한다던지, 무주택자 또는 1가구1주택자(기존주택 처분조건)가 3억원 이하 주택구입시 대출규제를 금융회사가 자율 심사하도록 선별적으로 완화하는 등의 유연한 정책을 고려해 볼 시점이 됐다"고 진단했다.

<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldm.com

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