강남 투기지역 풀면 가계빚보다 주택거래 증가 효과 커

국토연구원 시뮬레이션DTI 50%로 올리면 거래량 3년후 6.9%↑집값·물가 상승 압력은 상대적으로 작아

정부가 강남3구 총부채상환비율(DTI) 규제 완화라는 사실상 마지막 카드까지 만지작거리고 있는 것은 지난해 총 6회에 걸친 부동산 부양대책에도 불구하고 경기가 점점 더 악화하고 있기 때문이다. 국토부는 올 초 업무보고를 통해 "수도권 아파트 거래량을 예년보다 15% 늘리겠다"고 공언했다. 그러나 지난 1월 수도권 주택 거래는 2008년 정부의 실거래량 통계집계 이후 최악에 머물렀다.

이처럼 주택거래가 부진한 이유는 취득ㆍ등록세 절반 감면이라는 '바겐세일'이 지난해 말로 끝난 데다 전국 부동산시장 '바로미터'격인 서울에서 박원순 시장의 뉴타운출구대책 발표 이후 매수심리 자체가 실종되다시피 했기 때문이다. 가계부채 증가라는 '짐'을 고려하더라도 주택거래 부진에 따른 실물경기 하락, 실업률 증가 등 발등에 떨어진 불을 더 이상 무시할 수 없는 상황에 이른 셈이다.

◆ 주택거래 최악의 부진 지난 1월 신고한 전국 아파트 거래량은 전국 1만5181건으로 전달 대비 76.2%, 전년 동월 대비로도 66.5% 감소했다. 국토부 관계자는 "참여정부 시절인 2006년 8월부터 전국 주택거래량과 실거래가를 집계해 공개해 왔는데 월간 거래 건수로는 역대 최저치, 월간 감소폭으로는 최대치"라고 밝혔다.

수도권의 경우, 최악 상황으로 기억되는 2008년 미국발 금융위기 직후보다 더 위기감이 돌고 있다.

지난달 수도권에서 신고한 거래량은 총 4479건. 미국발 금융위기 직후인 2008년 11월에도 5000건이 훨씬 넘게 거래됐다. 수도권 5개 신도시 내 거래량도 전달 2073건에서 1월엔 355건으로 추락했다. 무려 거래량이 83% 줄었다.

집값 하락세에도 가속도가 붙고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡는 지난해 12월 최고 10억3000만원에 거래됐으나 1월 9억2500만원에 거래신고돼 한 달 만에 1억원 이상 떨어졌다. 강남뿐만이 아니다. 강북권과 수도권 신도시 내 주요 아파트 실거래가 역시 지난 한 달간 수천만 원씩 거래가격이 내려갔다.

주택거래 실종과 집값 하락이 건설경기 침체로 이어지고 이는 다시 전반적인 경기추락에 영향을 미치고 있다는 게 문제다.

현대경제연구원은 지난 16일 발표한 '건설업 장기 침체, 경제성장률 0.5%포인트 잠식' 보고서를 통해 건설업 침체가 장기화하면서 경제 성장률 하락과 일자리 창출 부진 등의 문제가 발생하고 있다고 지적했다.

연구원은 지난해 건설업 위축의 영향으로 "경제성장률 기회손실이 0.5%포인트로 나타났고, 고용 기회손실은 약 6만5000명에 달한다"고 추정 분석했다. 건설업 위축이 없었다면 4%대 성장도 가능했다는 것이다.

◆ "DTI 완화 긍정적 효과 크다" 정부가 "DTI를 해제한다"는 기본 방침을 정해놓고도 지금까지 실행에 못 옮긴 가장 큰 배경은 가계대출 증가 우려다.

한국은행에 따르면 1월 말 현재 은행 주택담보대출 잔액은 305조2819억원으로 지난해 8~12월에도 매달 적게는 1조1000억원에서 많게는 2조4500억원까지 신규 대출이 발생했다.

물가상승 우려도 적지 않다. 기획재정부 경제정책국장은 "강남 3구 투기지역 해제 시 부동산 경기회복이라는 장점과 가계부채, 물가 부담 등 단점을 함께 저울질해야 한다"고 말했다.

그러나 국토연구원의 최근 조사자료인 '부동산시장 선진화 시스템 구축연구'(Ⅲ)에 따르면 강남 3구 투기지역을 해제해 DTI대출 규제수준을 현행보다 10% 완화할 경우, 주택담보대출 증가 효과와 가격상승 효과는 미미한 반면 주택거래량 증가 효과는 큰 것으로 나타났다.

연구원은 2005~2007년 주택거래량, 주택가격, 주택담보대출 등 각종 과거 데이터를 대입해 DTI규제 10% 완화에 따른 발생효과를 시뮬레이션 했다.

연구원은 조사자료에서 "DTI 해제 후 1차 연도에는 거래량이 0.85%, 2차 연도에는 4.14%, 3차 연도에는 6.89% 증가하는 효과가 있다"고 밝혔다. 이에 비해 시장에서 염려하는 가격 상승폭은 상대적으로 작은 것으로 나타났다.

1차 연도에 0.06%, 2차 연도에 0.45%, 3차 연도에 1.21% 상승하는 것으로 조사됐다. 담보대출 증가 효과도 1차 연도에는 0.13%, 3차 연도에는 3.61% 수준 증가하는 것에 그쳤다.

연구원은 "DTI 완화는 시차를 두고 건설투자를 증가시키고, 이는 GDP와 고용에도 긍정적 영향을 끼친다"고 설명했다.

박상우 국토부 주택토지실장은 "강남 지역 주택 소유자의 상당수는 DTI 규제가 만들어진 2006년11월 이전 70~80%의 대출로 주택을 구입했다"며 "DTI가 해제되더라도 대출은 50%가 한도여서 오히려 손바뀜에 의해 강남지역 내 주택당 담보대출은 줄어들 가능성이 훨씬 높다"고 말했다.

[신헌철 기자 / 이지용 기자]

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