[수도권 신도시 점검] ➌ 평촌신도시..학군 좋고 중산층 실수요 탄탄

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➊ 분당 ➋ 일산 ➌ 평촌➍ 산본 ➎ 중동(1기 신도시)지난 1월 16일 오후 평촌신도시 중심지인 지하철 4호선 범계역 주변. 뉴코아아울렛 옆에 10여층 높이의 건물 공사가 한창이다. 그런데 건물 외관엔 그 흔한 공사 안내판조차 없었다. 건물 뒤편으로 가보니 GS스퀘어 안양점 표시가 조그만 글씨로 눈에 띄었다.

주변 분위기를 보니 이유를 알 수 있었다. 범계역 주변 목련아파트 앞에는 '주민의 뜻 무시하는 안양시장은 물러나고 악덕기업 GS는 현장에서 철수하라' '안양시와 GS는 주민 건강 위협하는 소음 분진 해결하라'는 플래카드가 곳곳에 붙어 있었다. 평촌신도시에 거주하는 한 주민은 "새벽 1시, 4시 등 한밤중에도 공사를 강행해 소음이 심각한 실정"이라고 푸념했다. GS리테일 관계자는 "한동안 소음, 분진 논란이 있었지만 큰 문제는 아닌 것으로 파악됐다. 지금은 내부 공사가 진행 중이라 소음 걱정은 없을 것"이라고 해명했다.

이 건물은 연면적 18만2000㎡ 규모의 대형 쇼핑몰로 GS리테일이 건설하고 롯데가 백화점 위탁운영을 맡았다. 외관 공사는 대부분 마무리됐고 현재 내부 공사가 한창이다. 대형 쇼핑몰에 백화점이 입점해 있는 형태로 올 3월 말 개점 예정이다. 롯데백화점 평촌점은 GS리테일이 운영하는 복합상업시설을 20년간 임차해 운영한다.

논란은 있지만 GS스퀘어가 들어서면 평촌신도시를 비롯해 인근 수도권 상권에도 적잖은 변화가 나타날 전망이다. 수도권 남부 대표 신도시인 평촌신도시 부동산을 들여다봤다.

평촌신도시는 경기 안양시 동안구 관양, 비산, 평촌, 호계동 일대 510만㎡에 조성된 4만2450여가구의 대규모 신도시다. 1990년대 초반 신도시가 조성될 당시만 해도 분양가는 3.3㎡당 200만원 선에 그쳤지만 2006년 말 3.3㎡당 2000만원을 넘나들다 지금은 1500만원 수준을 형성하고 있다.

1990년대 초반 신도시가 형성될 때만 해도 아파트 주민 대부분이 내집마련을 위한 실수요층이었다. 하지만 이후 교통여건이 개선되고 강남 접근성이 좋아져 중산층이 대거 유입됐다. 평촌의 대표 아파트단지는 1992년 선경, 우성 등 총 5000여가구가 입주한 범계동 목련마을이다. 100㎡(30평)대 이상 중대형 평형 비중이 높은 데다 중앙공원, 희망공원 등이 내려다보여 남다른 조망권을 자랑한다.

평촌신도시는 2006년 5월 버블세븐 중 한 곳으로 불리며 집값이 급등했다. 하지만 요즘 들어서는 하락세가 완연하다. 2002년 입주한 평촌 대표단지인 귀인현대홈타운은 가격이 계속 떨어지고 있다. 국토해양부 실거래가에 따르면 귀인현대홈타운 전용 80㎡는 2006년 11월 7억원 선에 거래됐지만 5년 만인 지난해 12월 4억7000만원까지 떨어졌다. 다만 교통이 좋아 전세 수요는 꾸준한 편이다. 지하철 4호선 범계역에서 가까운 목련마을 2단지 대우선경아파트 전용 59㎡ 전셋값은 2억원 선으로 서울 주요 지역 못지않다.

임달호 현도컨설팅 사장은 "평촌은 다른 신도시와 마찬가지로 부동산 거래가 거의 없다"며 "강남과 연결되는 교통이 좋지만 매매 대신 전세 수요만 넘쳐나 당분간 분위기가 반전되긴 어려울 것"이라고 내다봤다.

입지 좋은 범계역 상권 인기

평촌신도시는 경쟁력이 있을까. 기회요인부터 살펴보자.

첫째, 입지가 좋다. 평촌은 서울에서 약 20㎞ 떨어져 서울 접근성이 좋고 신도시를 동서로 가로지르는 지하철 4호선 범계, 평촌역에서는 사당역까지 30여분이면 도달한다. 1시간 이내 강남 접근이 가능하고 아파트단지를 구분하는 도로와 버스, 지하철 등 교통여건이 괜찮다. 수원, 광명, 과천을 연결하는 버스 노선이 많아 외부 인구 유입도 수월하다.

최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 "강남 접근성이 좋고 지하철 1·4호선을 이용해 서울, 수도권 남부 지역 이동이 편리하다. 강남, 과천, 평촌으로 이어지는 중산층 주거벨트를 형성하고 있고 평촌 내에 대학병원, 편의시설, 쇼핑시설 등이 잘 갖춰져 주거환경이 좋은 편"이라고 강조한다.

둘째, 학군이 괜찮다. 귀인동과 신촌동 사이 도로 양편에는 수도권 남부 지역 최대의 학원가가 형성돼 있다. 1993년부터 하나둘씩 들어서다 지금은 어느새 1000여개 이상 학원이 밀집했다.

평촌뿐 아니라 과천, 의왕, 산본 등 인근 지역 학생들까지 몰려들면서 학생들로 북적인다. 학원 수업이 시작되거나 끝날 때쯤이면 통원 차량들로 이 일대 왕복 도로 중 몇 개 차선이 마비되는 경우도 흔하다. 덕분에 평촌 최고의 학군인 귀인초·중 주변에 위치한 귀인마을, 꿈마을 단지 수요가 꾸준하다.

셋째, 기업 입주 효과다. 안양시는 1960~1970년대만 해도 공업도시로 유명했다. 하지만 개발할 만한 부지가 마땅치 않고 땅값도 많이 올라 기업들이 다른 지역으로 많이 이전했다. 앞으로 대한전선 안양부지와 관양스마트타운이 개발되면 적잖은 효과가 나타날 전망이다. 먼저 대한전선 본사를 비롯한 12개 계열사가 2017년까지 안양시 동안구 관양동 대한전선 안양공장 터로 이전하기로 했다. 안양공장 터는 평촌신도시와 인접한 안양의 노른자위 땅으로 총면적은 25만5000㎡다. 기업들이 모두 입주하면 1800여명 일자리가 생기고 안양시는 연간 210억원 세 수입이 예상된다. '평촌스마트스퀘어'로 불리는 이곳에는 R&D(연구개발)센터, 연구시설도 함께 들어서 도시첨단산업단지로 조성된다.

또 안양시 관양지구에 들어서는 '관양스마트타운'에는 한독약품 등 다양한 업체들이 이전한다. 관양스마트타운은 관악로, 과천대로와 인접한 데다 지하철 4호선 인덕원역과 가까워 서울과 수도권 주요 도시 접근성이 뛰어나다. 관양스마트타운이 완공되면 8200억원의 생산 유발 효과와 1만1000여명의 일자리 창출 효과가 날 것으로 기대되고 있다.

넷째, 주변 수요를 흡수할 만한 대표 상권을 갖췄다. 범계역 일대는 평촌신도시를 대표하는 상권으로 꼽힌다. 1994년부터 뉴코아아울렛, 킴스클럽이 들어섰고 범계역 2번 출구 주변 로데오거리에는 쇼핑, 먹을거리, 유흥업소가 골고루 들어서 있다. 범계역 반경 2㎞ 내 아파트단지 수요만 6000여가구라 보통 장사가 안 되는 평일 낮 시간에도 주부 수요가 꾸준하다는 게 매력이다.

아파트 노후했지만 리모델링 어려워

범계역 주변 GS스퀘어가 완공되면 주변 부동산에도 적잖은 영향을 줄 전망이다. 벌써부터 주변 상권이 들썩이는 분위기다. 범계역 인근 1층 상가건물 매매가는 한때 3.3㎡당 4000만원 선이었지만 지금은 5000만원을 넘나든다. 상가 점포 권리금도 1억원대로 급증했다. 목이 좋은 상가의 경우 26㎡ 기준 권리금 1억5000만원, 보증금 1억원, 월임대료 450만원 선에 거래된다. 물론 긍정적인 면만 있는 건 아니다. 주변 상권이 침체될 것이란 우려도 크다. A공인 관계자는 "GS스퀘어가 들어서면 주변 상권은 죽을 게 뻔하다. 가뜩이나 장사가 안 되는데 업종이 중복되는 점포들이 썰물처럼 빠져나갈지 걱정이다"라고 털어놓는다.

위기요인도 있다.

첫째, 1990년대 초에 건설된 만큼 20년이 지나 아파트가 낡았지만 마땅한 돌파구가 없다는 점이다. 그나마 단지마다 리모델링을 기대하고 있지만 평촌 아파트는 대부분 용적률이 높아 분당에 비해 리모델링이 상대적으로 불리하다. 수평증축을 허용하도록 리모델링 법안이 개정됐지만 여유부지가 있고 용적률이 낮은 분당(184%)에만 유리하고 평촌(204%)처럼 용적률이 높고 여유부지가 없는 지역은 현실적으로 수평증축을 할 수 없다는 게 문제다.

둘째, 신도시 규모가 작고 집값이 많이 뛰었다. 이미 아파트단지가 빼곡히 들어서 있어 개발할 만한 여유부지가 없고, 버블세븐으로 불릴 만큼 집값이 많이 올랐다는 지적이 나온다. 도시가 좁아 분당, 일산에 비해 답답하다는 지적도 있다. 최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 "주변의 안양, 산본, 의왕과 비교해 입지는 뛰어나지 않지만 상대적으로 매매가, 전세 가격이 높아 진입장벽이 있다는 게 단점"이라고 우려한다.

향후 평촌신도시 투자는 괜찮을까. 평촌신도시는 이미 완성된 상태라 새로운 변화를 기대하긴 어렵다. 주변 과천이 어떻게 개발되느냐가 변수다. 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 "평촌은 지금처럼 신도시 위상을 유지하겠지만 정부청사가 빠져나간 과천에 대규모 신도시가 건설된다면 상대적으로 집값이 약세를 보일 수 있다"고 진단한다.

평촌신도시에 투자한다면 대출 부담 없이 급매물을 잡아볼 만하다. 대부분 용적률이 높아 리모델링이 어렵게 됐지만 평촌 샛별한양1차는 용적률이 160%로 낮아 사업성 개선을 기대할 수 있다. 임달호 사장은 "지금은 리모델링 규제가 심하지만 앞으로 규제가 더 풀리면 33㎡(10평)대 소형 아파트는 투자해볼 만하다. 용적률 등 리모델링 관련 지표, 단지별 대중교통 접근성을 따져보고 주변 아파트 가격과 비교해야 할 것"이라고 지적했다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr / 사진 = 박정희 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1642호(12.02.01~07일자) 기사입니다]

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