[장용동리포트]말많은 보금자리, 올해도 시장에서 관심끌듯

< 장용동 大기자 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >

MC 성기영: 부동산 시장 장기침체 속에서도 보금자리 주택만은 청약열기가 뜨겁습니다. 지난해 수십대 1의 경쟁률이 생겨났었는데요. 올해 공급계획과 청약전략 등을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.

-보금자리 주택이 인기를 모으고 있는데요, 관심을 끄는 요인은 뭘까요?

▲크게 세가지 정도죠. 우선 입지가 과거 주공아파트에 비해 매우 양호하다는 점입니다. 대부분 수도권 그린벨트 등을 풀어서 짓는 것이어서 주변 환경이 양호하고 도심 접근성이 뛰어나는 등 입지성이 좋다는 점입니다. 강남 세곡동, 미사리 등이 대표적이죠.

또 분양가가 주변 시세 보다 20-30% 정도 싸기 때문에 그만큼 유리하고요. 서울주변에서 3.3㎡ 당 1000만원대라면 민간아파트 분양가에 비해 무척 싼 것으로 이해할 수 있습니다.

품질도 과거의 주공아파트와는 비교가 안될 정도죠. 일단 설계 자체를 공모방식으로 하기 때문에 친환경적이면서 공간이 쓸모가 있고 미적으로 뛰어난 장점을 지니고 있습니다. 민간 아파트 품질 못지않은 마감재 등이 사용된다는 점에서도 관심을 가질만하지요.

-그럼에도 또 한편으로 보면 말도 많고 탈도 많았어요. 주택시장에 부작용도 빚었구요.

▲그렇습니다. '보금자리주택'은 공공이 짓는 중소형분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택입니다만 분양주택의 경우 개발이익을 이런식으로 개인한데 주는 것이 논리적으로 맞는가 하는 논란이 일고 있습니다. 그린벨트 풀어서 주변시세 보다 싸게 공급한다는 것 자체가 무주택자에게 특혜를 주는 것이기 때문이죠. 이를 개인보다 공공에서 흡수, 여러 국민에게 혜택이 돌아가도록 활용하는 것이 합리적이라는 얘기죠.

또 하나는 가뜩이나 전ㆍ월세난이 가중되는 마당에 보금자리 분양주택이 공급되면서 이를 기다라는 수요가 많아지다보니 전ㆍ월세난을 더욱 부추기는 원인으로 지적되고 있습니다. 사실 이를 기다리는 수요, 무주택자로 남아있어야 보금자리 주택 분양자격이 주어지기 때문에 임차수요가 늘어나고 있는게 사실입니다.

민간 분양시장에 해악을 끼쳐 주택건설업체들은 이를 축소하거나 임대주택으로 돌려야 한다는 주장도 나오고 있습니다. 주변시세 보다 싸게 공급하다보니 민간 아파트 미분양이 늘어나는 등 분양성이 크게 떨어지는게 사실이죠. 공공임대주택 등이 적은 우리의 형편을 감안하면 임대주택으로 전환, 공급해야 한다는 주장도 설득력이 있다고 보여집니다.

-이같은 이론에도 불구하고 지구지정이 활발, 상당한 물량이 공급될 예정이죠?

▲현 정부에서 총 150만 가구를 공급한다는게 목표인데요. 수도권 100만, 지방 50만 가구를 공급할 계획인데요 .이를 유형별로 보면 분양주택 70만 가구, 임대주택 80만 가구(임대주택은 공공임대 20만, 장기전세 10만, 장기 임대 50만 가구로 구분)를 공급하는 것으로 되어 있습니다. 이런 맥락에서 5차 지구가 지정되고 위례신도시 2900가구 등 사전청약이 진행됐습니다. 이미 11만 가구 정도가 공급됐고 올해 8만여가구가 나올 계획입니다.

< 시범지구 > 서울강남, 서울서초, 고양원흥, 하남미사< 위례신도시 > 서울송파, 경기성남, 하남< 2차지구 > 서울내곡, 서울세곡2, 부천옥길, 시흥은계, 구리갈매, 남양주진건< 3차지구 > 서울항동, 인천구월, 광명시흥, 하남감일, 성남고등< 4차지구 > 서울양원, 하남감북< 5차지구 > 고덕강일지구

이들 지구에서 순차적으로 공급될 예정이나 향후 어떤 정부가 들어서냐에 따라 다소 달라질 여지는 있다고 보여집니다.

올해물량을 보면 수도권 8개 보금자리주택지구에서 총 8000여 가구의 본청약이 이뤄질 예정입니다. 보금자리주택의 경우 지역별, 단지별로 차이는 있지만 입지·가격 경쟁력을 갖춘 경우가 많아 무주택 서민들의 관심이 높을 전망입니다.

이에 따라 보금자리주택 당첨을 희망하는 수요자라면 기본적으로 청약자격을 숙지한 후 본인의 여건에 맞는 전략을 마련해야 할 것으로 예상됩니다.

-보금자리 주택단지에 민간자본이 투입되면 재차 가격이 비싸지는 것 아닌가요?

▲국토해양부는 지난해 말 보금자리주택 사업 주체에 민간도 포함하는 보금자리특별법 개정안이 국회를 통과함에 따라 광명·시흥지구를 첫 민자 보금자리주택 사업으로 검토 중이라고 밝혔습니다.이는 광명 시흥지구를 염두에 둔 것인데요. 아시다시피 지난 2010년 5월 3차 보금자리지구로 지정된 광명·시흥 지구(부지 17.4㎢)는 분당신도시(19.6㎢)와 크기가 비슷합니다. 보금자리주택 6만6000여 가구를 포함해 총 9만5000 가구가 들어서는 신도시급 규모인데 토지보상비만 9조원을 웃돌 것으로 예상됩니다.

사업시행자인 한국토지주택공사(LH)의 자금난 등으로 이후 2년 가까이 사업 추진이 미뤄져 온 지역이죠. LH가 지분을 51% 이상 확보하고 민간이 49%를 투자하는 방식으로 민간 건설사와 국민연금 등의 참여를 유도할 것으로 보여 주목됩니다.

-청약자격이 다소 복잡하죠? 요령과 전략 좀 소개해 주시죠.

▲우선 보금자리 주택은 무주택자, 청약통장 가입자에게 공급되는 주택이므로 주택이 있거나 통장이 없으면 불가합니다. 또 이런 자격을 갖추었더라도 소득제한이 있습니다. 일정기준 소득을 초과할 경우 부적격 당첨으로 분류, 당첨이 취소됩니다. 현재 보금자리주택은 신혼부부와 생애최초 특별공급 유형, 전용 59㎡이하 일반공급 물량에 대해 자산 및 소득제한을 적용하고 있습니다.그 기준은 만20세 이상인 세대원 전원의 소득을 합산해 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하 기준이 적용(신혼부부는 맞벌이 120% 가능)됩니다. 자산보유기준(2011년 말 기준)은 부동산(토지+건물) 2억1550만원 이하, 자동차 2682만5000원(취득일 이후 경과 년 수에 따라 매년 10% 금액 차감) 이하입니다.

-신혼부부, 노부모 봉양, 지역우선 등 특별분양방법도 있죠?

▲당첨확률을 높일 수 있는 지름길이 바로 특별공급을 노리는 것입니다. 일반공급 역시 당첨 가능성이 있다면 특별공급 신청 후 일반 공급에 중복청약(기관추천 유형은 제외)신청이 가능합니다.

우선 3자녀 특별공급은 100점 만점 배점기준표에 따른 점수를 기준으로 하며, 동점자 발생시 △미성년 자녀 수가 많은 자 △세대주의 연령이 많은 자 순으로 당첨자를 결정합니다. 따라서 나이가 많은 자를 세대주로 신청하는 게 유리하죠.

신혼부부 특별공급은 혼인기간 3년 이내이고, 그 기간에 출산(임신, 입양 포함)한 자녀가 있으면 1순위, 혼인기간 3년 초과 5년 이내로 그 기간에 출산한 자녀가 있으면 2순위입니다. 동일 순위 경쟁시에는 미성년 자녀수가 많은 자부터 당첨되고 이후는 추첨에 따릅니다.

노부모 특별공급은 입주자모집 공고일 현재 만 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속해 부양(같은 주민등록표 상에 등재)하는 등 자격 기준을 충족한 경우 당첨자 선정은 5년 이상 무주택 세대주로 청약저축 60회 이상 납입한 자 중 저축총액이 많은 순으로 뽑습니다.

생애최초 특별공급은 공급 유형 중 유일하게 100% 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 다른 특별공급 또는 일반공급 경쟁에서 불리하다면 생애최초 유형 신청을 통해 운에 의한 당첨을 기대해볼 만 합니다.

수도권 대규모 택지개발지구 등에서 공급되는 주택은 각 지역별 거주자에게 일정 비율을 우선 공급토록 돼 있습니다. 따라서 해당 자격요건을 갖추면 당첨 가능성이 높아지지요.

장용동 대기자 / ch100@heraldm.com

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