"글로벌 불확실성 상존..집값 상승반전 어렵다"

[2012년 신년기획 - 임진년(壬辰年) 부동산시장 전망]전문가 30인 설문<1>

[머니투데이 송지유기자][편집자주] 60년 만에 찾아온다는 '2012년 흑룡띠 해', 부동산시장도 여의주를 입에 문 용처럼 날아오를 수 있을까. 글로벌 금융위기 이후 회복되지 않는 집값, 천정부치로 치솟다 최근 하락세로 반전한 전셋값 등의 향배는 누구든 궁금한 공통 관심사다. 특히 올해는 4월 총선과 12월 대선을 함께 치르는데다 전국 아파트 입주물량이 예년의 절반 수준으로 급감하는 등 변수가 많은 해여서 시장전망에 관심을 갖는 수요자가 많다. 머니투데이는 학계와 연구계, 건설·부동산업계, 금융계 등 전문가 30명을 대상으로 '2012년 부동산시장 전망'에 대한 설문조사를 실시했다. 전문가들은 올해 수도권을 중심으로 아파트 전셋값이 오르고 집값은 보합세를 유지할 것이라고 내다봤다. 부동산시장의 흐름을 좌우할 최대 변수로는 총부채상환비율(DTI) 담보인정비율(LTV) 등 대출규제와 입주·분양 등 주택공급량, 정부의 부동산정책 등이 거론됐다.

[[2012년 신년기획 - 임진년(壬辰年) 부동산시장 전망]전문가 30인 설문 < 1 > ]

- 유럽發 재정위기 등 외부 영향 압박 커져

- 아파트 공급부족 탓, 전셋값 상승 가능성

- 대선·총선 변수적어 시장 영향 미미할 듯

ⓒ최헌정

◇"글로벌 불확실성 지속…집값 상승반전 어렵다"

전문가들은 2012년 한 해 집값이 급등하거나 급락할 가능성이 낮다고 내다봤다. 30명 가운데 18명(60%)이 '보합세'(0∼2% 안팎 등락)를 예상했다.

다만 상승과 하락에 대한 의견은 엇갈려 6명(20%)은 집값이 '3% 이상∼5% 미만 상승'을 점친 반면 4명(13.3%)은 '3% 이상∼5% 미만 하락'으로 예측했다. 집값이 '5% 이상∼10% 미만 상승할 것'이라고 답한 전문가도 2명(6.7%) 있었다.

전성제 국토연구원 책임연구원은 "올해 국내 부동산시장은 내부 여건보다 외부 거시경제 변화에 큰 영향을 받을 것"이라며 "유럽 재정위기 등에 따른 불확실성이 지속돼 부동산시장이 상승세로 돌아설 가능성은 희박하다"고 전망했다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 "국내 부동산시장은 미분양주택 감소, 임대료 상승 등 내부적으로 회복동력이 축적되고 있지만 외부 방해요인의 힘이 더 크다"며 "글로벌 재정위기 등 부동산시장을 압박하는 요인들이 상존하는 한 상승 반전을 기대하기는 어렵다"고 내다봤다.

반면 수도권을 중심으로 집값이 상승할 것이란 의견도 있다. 정기영 한국부동산투자개발연구원장은 "수도권은 지방에 비해 가격이 많이 떨어진데다 공급이 부족해 가격상승 요인이 발생하면 민감하게 반응할 수 있다"며 "잠시 소강상태인 전셋값이 다시 오름세로 돌아서면 집값을 떠받치는 힘이 더 세질 것"이라고 말했다.

◇"여전히 비싼 가격…강남3구 상승여력 없다"

전문가들은 12·7대책으로 규제의 빗장이 대거 풀린 서울 강남3구(강남·서초·송파) 집값 역시 보합세를 유지할 것이라고 예상했다. 30명 가운데 21명(70%)이 보합세에 힘을 줬다.

박신영 토지주택연구원 선임연구위원은 "주택 수요자들 사이에 재건축 등 강남3구 집값은 여전히 가격이 비싸다는 인식이 팽배하다"며 "규제가 풀렸더라도 추격매수세가 붙지 않으면 상승세로 돌아설 여지가 없다"고 말했다.

김경환 서강대 경제학과 교수는 "DTI, LTV 등 대출규제가 지속돼 값비싼 재건축아파트를 매입할 만한 투자여건이 녹록지 않다"며 "서울시의 재건축 관련 정책의 불확실성도 강남 3구 집값 상승의 걸림돌로 작용할 것"이라고 내다봤다.

◇"입주물량 절대부족…전셋값 오른다"

3년째 오름세를 지속하다 최근 진정국면을 맞은 전셋값은 다시 오를 가능성이 높다고 전문가들은 내다봤다. 전문가 30명 중 22명(73.3%)이 "전셋값이 상승할 것"이라고 답했다. '3% 이상∼5% 미만 상승'이라고 답한 전문가가 10명, '5% 이상∼10% 미만 상승' 9명, '10% 이상 상승' 3명 등이다.

아파트 입주물량 급감 등 공급부족을 전셋값 상승 전망의 이유로 들었다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 아파트 입주물량은 올해 21만363가구보다 5만1865가구 줄어든 15만8498가구다. 이 회사가 입주물량 통계를 만들기 시작한 2000년 이후 최소치다.

강민석 KB금융지주경영연구소 부동산팀장은 "주택매매 위축에 따른 전세수요가 여전히 많다"며 "수요는 많은데 입주아파트가 예년의 절반 수준으로 급감하면 전셋값이 오를 수밖에 없다"고 우려했다.

조명래 단국대 도시계획학과 교수는 "최근 전셋값이 소강상태인 것은 계절적 비수기 영향일 뿐 전셋값 상승을 야기할 구조적 요인이 사라진 것은 아니다"라며 "아파트 입주물량이 감소하는 만큼 신혼부부 수요, 학군 수요 등이 움직이기 시작하면 가격이 다시 상승할 수 있다"고 말했다.

◇"부동산시장 변수는 대출규제·주택공급량"

부동산시장의 흐름을 바꿔놓을 변수(최대 3개 복수응답 가능)로는 'DTI·LTV 등 대출규제'를 꼽은 전문가가 21명(29.6%)으로 가장 많았다.

부동산은 심리에 따라 움직이는 성향이 강해 대출규제 여부에 따라 거래, 가격 등 지표가 달라질 수 있다는 분석이다. 이어 '입주·분양 등 주택공급량'을 시장변수라고 답한 전문가가 13명(18.3%) '정부의 부동산정책'과 '기준금리 인상'은 각각 11명(15.5%) 7명(9.9%)이었다.

총선과 대선을 함께 치르는 해임에도 '선거'를 변수로 꼽은 전문가는 5명(7%)뿐이었다. 선거 때는 단기 부양책 등을 공약으로 내걸 가능성이 높지만 정부가 가계부채를 줄이기 위해 대출규제 기조를 유지하고 있어 위축된 매수심리가 회복되기는 어렵기 때문이다.

이번 선거에서는 또 개발·성장 등 부동산 관련 공약보다 주거안정·복지 등에 초점이 맞춰질 가능성이 높아 부동산시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 전망이 우세했다.

◆ 설문에 응해주신 분

▷강민석 KB금융지주경영연구소 부동산팀장 ▷김경환 서강대 경제학과 교수 ▷김선덕 건설산업전략연구소 소장 ▷김재식 현대산업개발 부사장 ▷김호 대림산업 건축사업본부장 ▷김회원 한화건설 주택영업본부장 ▷김희선 부동산114 전무 ▷박신영 토지주택연구원 선임연구위원 ▷박점희 미래에셋맵스자산운용 전무 ▷배동기 삼성물산 건설부문 부사장 ▷안명숙 우리은행 부동산컨설턴트팀장 ▷양지영 리얼투데이 팀장 ▷오진원 SK건설 건축주택사업부문장 ▷이남수 신한은행 부동산전략사업팀장 ▷이동만 포스코건설 개발사업본부장 ▷이용만 한성대 부동산학과 교수 ▷임충희 GS건설 부사장 ▷장성수 주택산업연구원 선임연구위원 ▷장현창 삼성증권 부동산전문위원 ▷장희순 강원대 부동산학과 교수 ▷전성제 국토연구원 책임연구원 ▷정기영 한국부동산투자개발연구원 원장 ▷정봉주 하나은행 부동산팀장 ▷정순원 현대건설 건축사업본부장 ▷조명래 단국대 도시계획학과 교수 ▷조민이 에이플러스리얼티 팀장 ▷조주현 건국대 부동산학과 교수 ▷함영진 부동산써브 실장 ▷허윤경 한국건설산업연구원 연구위원 ▷현동호 대우건설 주택사업본부장 (총 30명, 가나다순)

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머니투데이 송지유기자 clio@

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