재산·종부세 감면으로 임대사업 여전히 매력

강남에 위치한 10억원짜리 아파트에 거주하는 김철수 씨. 마포에 보유한 6억원짜리 아파트(전용면적 85㎡)는 전세를 내줬다.

맞벌이하던 부인이 회사를 그만두면서 수입이 줄어든 탓에 이참에 임대사업자로 등록하고 마포 아파트를 임대로 돌릴지 고민이다.

단순히 2주택자라면 두 주택을 합한 재산세는 총 444만원이다. 강남 주택은 공시가액 10억원, 공정시장가액비율 60%를 적용한 6억원이 과세표준이 된다. 재산세율이 600만원까지는 0.1%, 600만~1억5000만원은 0.15%, 1억5000만~3억원은 0.25%, 3억 초과분에는 0.4%가 붙어 재산세는 177만원이 된다.

같은 방식으로 마포 아파트는 재산세가 81만원이다. 각각 지방교육세(재산세의 20%)와 과세특례분까지 합하면 재산세는 총 444만원이다.

종부세는 합산과세되기 때문에 과세대상금액이 16억원이 된다. 이 때문에 농어촌특별세(종부세의 20%)를 포함한 종부세는 354만8186원이다. 재산세와 종부세를 합한 총 보유세는 798만8186원이 된다.

하지만 마포 아파트를 임대용으로 돌릴 경우 일단 마포 아파트는 재산세를 25% 감면 받는데다 임대주택은 합산과세가 안되기 때문에 서초동 아파트 공시가액인 10억원에 대해서만 종부세를 내면 된다.

재산세를 포함한 총 보유세는 444만6600원으로 줄어든다. 마포 아파트를 임대주택으로만 돌려도 350만원가량 세금을 절약하는 셈이다.

단순히 '양도세 폭탄'을 피하기 위한 임대사업은 매력이 반감됐지만 여전히 임대사업자에 주어지는 인센티브는 쏠쏠하다.

만성적인 전세난 해결을 위해 정부가 임대사업의 빗장을 푼 만큼 거주 주택 외에 집이 한 채만 있으면 임대사업이 가능하다. 주거용 오피스텔도 임대주택에 포함됐다.

다만 임대사업은 전용면적 149㎡ 이하만 가능하다. 취득가액도 수도권은 6억원 이하, 지방은 3억원 이하만 대상이다.

임대용 주택이 전용면적 40㎡ 이하면 재산세가 전액 면제되고 60㎡ 이하면 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 85㎡ 초과는 감면 혜택이 없다.

일반 다주택자라면 종부세가 합산과세되지만 임대사업 시 임대용 주택은 종부세 합산대상에서 빠져 종부세도 줄일 수 있다.

또 신규로 주택을 취득해 5년간 임대용으로 사용할 경우 전용면적 60㎡ 주택이라면 취득세도 면제된다.

양도세 중과가 폐지되면 다주택자들이 양도세 부담에서 해방돼 절세를 위한 임대사업의 유인이 크게 떨어지지만 여전히 각종 세제 혜택은 매력적이다.

임대사업을 하려면 해당 구청에 임대사업자로 등록하고 등록증을 관할 세무서에 제출해 사업자 등록을 받으면 된다.

[임성현기자]

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