[커버스토리] 12·7 대책이후 부동산 재테크 / 다주택자 稅테크

양도세 줄이기 위한 임대사업 의미 없어져양도세 중과 폐지로 절세 효과 줄었지만 투기지역서 집 팔땐 10% 가산세 안물어

양도소득세 중과 조치가 영구 폐지되면 임대사업자 등록에 대한 매력은 반감될 것으로 보인다. 앞서 8ㆍ18대책에 따라 현재 거주주택 외에 수도권에 집을 한 채만 보유해도 임대사업 시 세제혜택을 받을 수 있고 거주주택을 먼저 팔 경우 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 나머지 주택을 임대사업용으로 쓰면 양도세 중과를 피하는 것은 물론이다. 원종훈 국민은행 WM본부 세무사는 "양도세 중과가 폐지되면 중과를 피하기 위한 이유로 임대사업을 할 필요가 없어진다"며 "다만 임대사업을 하지 않을 경우 투기지역(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 주택을 매각할 때 세율이 10% 할증된다는 것은 유념해야 한다"고 말했다. 비투기지역을 먼저 파는 게 유리하다는 얘기다.

투기지역에 집 세 채를 보유한 김 모씨. A주택은 양도차익이 8억원이다. 보유기간 10년이고 현재 거주 중이다. B주택은 양도차익 4억원, 보유기간 7년이고 C주택은 양도차익 2억원, 보유기간 5년이다.

김씨가 임대사업자로 등록했을 경우 세금 혜택을 극대화할 수 있는 최적의 매각 순서는 양도차익이 가장 크고 현재 거주 중인 A주택을 먼저 파는 것이다.

임대사업자의 거주주택이어서 비과세 혜택을 받지만 9억원이 넘는 고가주택이기 때문에 9억원 초과분에 대한 과세 대상 양도차익은 8000만원이다.

장기보유특별공제율도 1주택처럼 최대 80%를 적용받아 양도소득금액은 1600만원이다. 기본공제 250만원을 뺀 1350만원이 과세표준이 된다.

일반 소득세율(15%)을 적용받은 산출세액은 94만5000원이다. 일반세율은 1200만원까지 6%, 4600만원까지 15%, 8800만원까지 24%, 8800만원 초과는 35%다.

지방소득세(10%) 9만4500원을 합한 총납부세액은 103만9500원이다.

나머지 B, C주택을 의무 임대기간 5년이 지나고 순차적으로 팔면 일반세율(35%)을 적용받아 총납부세액은 각각 9044만7500원, 3654만7500원이다.

임대사업자인 김씨가 A, B, C주택을 이렇게 매각하면 납부해야 할 총양도세는 1억2803만4500원이 된다. 단 계산에는 반영하지 않았지만 정부는 임대사업자가 거주주택을 판 뒤 임대주택을 다시 거주주택으로 삼아 두 채 이상에서 양도세 비과세 혜택을 받는 경우의 수를 차단했다. 직전에 비과세 혜택을 받은 거주주택 양도일 이후에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세되도록 했다.

반면 임대사업자 등록 없이 다주택자로서 주택을 순차적으로 매각할 경우 1주택 비과세 혜택을 극대화하려면 양도차익이 가장 큰 주택을 맨 나중에 팔아야 한다.

양도세 중과 조치가 폐지되더라도 3주택자가 투기지역 주택을 매각할 때는 일반세율에 10% 탄력세가 더 붙기 때문에 양도차익이 가장 작은 C주택을 먼저 파는 게 유리하다.

C주택의 양도차익은 2억원. 5년 보유에 따른 장기보유특별공제를 적용한 양도소득금액은 1억4000만원이다. 투기지역 주택이기 때문에 과세표준 1억3750만원에 일반세율에 탄력세 10%가 붙어 총납부세액은 5167만2500원이다.

이어 임대사업을 할 때와 마찬가지로 5년이 지난 시점에서 나머지 B주택을 팔고 양도차익이 가장 큰 A주택을 맨 나중에 팔면 총납부세액이 각각 9044만7500원, 103만9500원이다.

다주택자인 김씨가 A, B, C주택을 매각하면 총양도세는 1억4315만9500원이 된다.

임대사업을 했을 경우와 비교해 1500만원가량 양도세를 더 부담해야 한다. 하지만 임대사업 시 거주주택 요건과 5년 임대조건을 감안하면 사실상 세금 혜택은 크게 없는 셈이다.

임대소득을 위한 임대사업자가 아니라면 단지 양도세를 줄이기 위한 임대사업은 불필요해진 셈이다.

국회에서 소득세법이 개정돼야 한다는 전제가 있긴 하지만 12ㆍ7대책에 따라 양도세 중과 조치가 완전히 폐지되면 전국 144만명에 달하는 다주택자들은 중과세 '족쇄'를 벗을 수 있게 된다.

지금도 중과 조치가 유예돼 있긴 하지만 당초 2013년부터는 부활이 예정돼 있었다.

원종훈 세무사는 "다주택자 양도세 중과가 폐지되면 더 이상 매각 시점을 조절할 필요가 없어진다"며 "내년에 다주택자 장기보유특별공제까지 시행되면 다주택자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

다만 3주택자가 투기지역 주택을 매각할 때 적용되는 10% 가산세는 여전히 유지된다는 점은 유의해야 한다. 이 때문에 3주택자일 경우 비투기지역 주택을 먼저 파는 게 유리하다.

[임성현 기자]

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