[부동산 포커스]'전세 비율' 높은 중소형 아파트 주목

주택 임대사업에 투자자 몰린다

통계청 조사에 따르면 2018년을 전후로 인구가 본격적으로 줄어들 것으로 보인다. 게다가 1인 가구 증가와 고령화 시대까지 맞이하면 한국의 경제구조도 장기간 저성장 기조로 갈 수밖에 없다. 이 때문에 고도성장기의 단순한 시세 차익 추구형보다 서서히 임대 수익을 노리는 투자 방향으로 가야 하는 건 당연하다. 즉 전통적인 시세 차익 위주의 주택 투자 일변도에서 벗어나 임대 수익을 노릴 수 있는 주택 투자로 변해야 한다는 뜻이다.

한국에선 앞으로 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는데 비해 일본과 미국 같은 나라에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 주택의 가치가 결정된다는 점을 잘 음미해 볼만하다.

매입 임대주택 사업자 큰 폭 증가

전월세 대책으로 요건이 완화되면서 신규 등록한 주택 매입 임대사업자가 큰 폭으로 증가했다. 국토해양부 자료를 보면 지난 9월까지 매입 임대사업 신규 등록자는 4007명으로 2010년 동기 1584명보다 153% 늘었을 정도다. 같은 기간 임대주택 등록 가구 수는 1만9506가구로 2010년의 9194가구에 비해 112%나 증가했다.

임대사업자 등록이 크게 늘어난 주요 원인은 여러 차례에 걸친 전월세 대책으로 사업 문턱이 낮아지면서 사업자 등록을 통해 취득세·양도소득세 등 세제 지원 혜택을 받으려는 투자자가 늘어난 때문이다. 정부는 지난 '2·11 대책'에서 서울 지역 임대사업자 세제 혜택 대상을 '5가구 이상, 10년 이상 임대'에서 '3가구 이상, 5년 이상 임대'로 낮추는 등 등록 가구 수와 주택형, 취득가액, 임대 기간 등의 기준을 완화했다.

이후 1주택으로도 등록이 가능하도록 요건을 완화한 '8·18 대책'까지 나오며 임대사업자 등록자 수가 증가세로 돌아섰다. 다주택자들이 임대사업자로 등록하면서 기존 전월세 물량이 수치에 포함된 측면도 일부 있는 것으로 추정되지만 주택 임대사업에 대한 관심은 여전히 뜨겁다.

임대사업자의 1인당 평균 주택 보유 수는 감소하고 있다. 지난 8월 신규 등록자 559명이 보유한 주택 수는 2433가구로 평균 4.4가구였지만 9월 등록자 736명은 2560가구로 평균 3.5가구였다. 지역별로 서울은 지난해 1~9월 384명이 등록했지만 올해 같은 기간에는 149% 증가한 958명이었다. 경기도는 374명에서 981명으로 162%, 인천은 70명에서 169명으로 141%가 늘었다.

부동산 시장이 강세를 보인 지방은 임대사업자가 대폭 증가했다. 부산·대구·울산·대전·광주·충북·충남·제주 등은 3~4배 이상 늘어난 것으로 집계됐다. 대구는 23명에서 109명으로 374%, 충북은 32명에서 140명으로 337% 각각 늘었다.

보통 전세 수요가 풍부한 지역의 아파트 단지는 매매 가격 대비 전셋값이 높게 형성돼 있다. 전세 비율이 높은 단지는 환금성이 좋은 데다 전세를 포함해 매입할 때 매입 비용 부담이 줄어들기 때문에 전세를 끼고 아파트를 사서 임대사업을 하려는 수요층이라면 눈여겨봐야 한다. 8·18 전월세 대책 발표로 아파트도 매입 임대주택 사업자로 등록하면 각종 세금 면제 및 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 전세를 끼고 매입한 후 반전세·월세 등으로 전환해 안정적인 임대 수익을 노려볼 만하다.

월세 수익과 시세 차익을 함께 노리려면 지하철 등이 이미 개통돼 시세가 반영된 지역보다 개통 예정 지역 중심으로 시세가 덜 반영된 곳을 공략하는 게 좋다. 지하철 개통 호재와 기업체 이전이 예정돼 있는 지역을 미리 공략한다면 월세 수익과 시세 차익을 동시에 누릴 수 있기 때문이다. 임대주택 투자는 장기 투자이기 때문에 여윳돈을 가지고 투자해야 하며 반드시 꼼꼼한 수익성 분석이 선행돼야 한다.

오피스텔도 주택 임대사업 가능해질듯

아파트뿐만 아니라 앞으로 주거용 오피스텔도 양도소득세·종합부동산세·취득세 등의 감면 혜택을 받으면 오피스텔 투자 선호도가 더욱더 높아질 전망이다. 현행 기준대로라면 취득세는 전용 60㎡ 이하는 면제되고 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 신규 분양을 전제로 재산세는 ▷전용 40㎡ 이하 면제 ▷60㎡ 이하 50% 감면 ▷85㎡ 이하 25% 감면 등의 혜택이 각각 주어진다. 임대사업자로 등록하더라도 이미 보유한 주택은 지방세 혜택을 받지 못한다는 얘기다.

하지만 취득세를 감면 받으려면 신규 분양 받은 경우에만 인정되고 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 세제 혜택에서 제외돼 투자자들의 주의가 필요하다. 즉 아파트와 주거용 오피스텔에 대한 취득세 감면 기준에 주택 거래 신고 지역인 강남3구는 제외된다. 이는 현행 지방세특례제한법 제31조에서 투기가 일어날 우려가 높아 주택을 매매할 경우 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래 가격을 신고하도록 돼 있는 주택 거래 신고 지역은 취득세 감면에서 제외됐기 때문이다.

주택 임대사업을 통해 세제 혜택을 받으려면 우선 임대사업자로 등록해야 한다. 사업을 시작한 지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 신고를 해야 한다. 사업자 신고는 임대사업자의 거주지와 물건지 관할 구청과 세무서다. 원칙적으로 보유 주택이 있는 관할 세무서에 신고해야 하지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 된다.

사업 기간 중에 보증금과 계약 기간 등 임대 조건에 변동 사항이 발생하면 변경 사유 10일 전에 물건 소재지 관할 구청에 임대 조건 변경 신고를 해야 한다. 부동산 중개업소에서 취급하는 양식이 아닌 시·군·구에 비치된 표준 임대차 계약서를 사용해야 한다.

취득세를 감면 받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 후 한 달 이내에 세금 감면 신청을 하면 감면받을 수 있다. 세무서 신고까지 마쳤으면 면세 대상이 되는 사업자 등록증을 받을 수 있다.

미분양 아파트를 이용해 임대사업을 하기 원하는 투자자라면 역세권에 있는 소형 미분양 아파트를 구입하는 것이 좋은 방법이다. 임대주택 사업자로 등록하면 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택 매입에 대해 취득세·등록세가 전액 면제되고 재산세의 50%를 감면 받을 수 있다. 8·18 대책으로 1채 이상만 구입해도 종합부동산세 부과 시 합산 배제되고 양도세 중과가 되지 않는 주택 임대사업자로 등록하는 것이 좋다.

지금까지는 직장 건강보험이 적용되는 직장인이 주택 임대사업을 함께할 때는 건강보험료·국민연금 등을 산정하면서 해당 직장의 근로소득을 기준으로 삼았다. 따라서 추가로 보험금을 내야 하는 부담이 없었다. 하지만 직장에서 은퇴하면 직장 건강보험에서 지역 건강보험으로 바뀌기 때문에 임대사업에 따른 재산 증가로 내야 하는 건강보험료·국민연금 등의 증가 요인도 체크해 봐야 한다. 즉 주택 임대사업을 하면 재산이 증가하게 돼 건강보험비·국민연금 등이 추가될 수 있다는 뜻이다. 통상 기대 임대 수익률에서 1% 정도는 이러한 비용으로 빠지기 때문에 실제 수익률은 보수적으로 잡아야 한다.

또한 기본적으로 자신의 주택을 제외하고 1채 이상을 월세로 주택 임대사업을 할 때 종합소득세를 내야 한다는 점도 체크해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr