가락시영 고층 허용에 전화문의 폭주..강남 재건축 살아나나?

■12.7 부동산 대책 이후 재건축시장 동향 /박상언 유앤알컨설팅 대표

주택시장 활성화를 위해 정부가 다주택자 양도세 중과 폐지와 강남3구의 투기과열지구해제 등을 골자로 한 '12ㆍ7 부동산대책'을 발표한지 오늘로써 일이 지났지만 했지만, 주요 수혜지역인 강남 재건축 시장에는 아직 두드러진 반등의 기미는 나타나지 않고 있다.

개포주공 1단지·가락시영, 매물 회수 나타나

실제 개포주공1단지와 가락시영 등 일부 단지에서는 매물이 회수되는 모습을 보이기도 했지만, 이번 대책의 영향이라기보다는 지난 9월 발표된 다주택자 장기보유특별공제 시행과 종상향 발표에 대한 기대감 때문이 주요원인이다. 실제로 많은 단지가 이번주에도 하락세를 면치 못하고 있다.

지난 8일 서울시가 서울 송파구의 초대형 재건축 단지인 가락시영아파트의 종상향까지 허가하며 분위기가 일부 호전되고 있지만, 기대감이 높아진 매도자들과 달리 매수자들의 적극적 매수 움직임은 감지되지 않고 있다 실제 닥터아파트에 따르면, 지난 한주(12월2~8일) 간 서울 아파트의 매매가변동률은 -0.07%를 기록했다. 전주(-0.08%)와 비교해 큰 차이는 없다. 강동구가 -0.63%로 크게 하락했고, 송파구(-0.21%), 강남구(-0.05%), 동대문구(-0.04%), 마포구(-0.03%), 서초구(-0.02%) 등이 하락세를 보였다. 상승세를 보인 곳은 한 곳도 없었으며 양천구를 포함한 15개구는 보합을 기록했다.

○가락시영, 종 상향 결정 내용

비교적 큰 폭으로 하락한 가락시영아파트는 종상향이 결정되면서 매수 문의가 조금씩 늘고 있고 일부 매도자들은 매물을 회수했다. 하지만 매매가에는 바로 반영되지 못하고 있다. 가락시영1차 42㎡가 500만원 내려 4억7000만∼4억8000만원 선이다. 잠실동 주공5단지 또한 앞으로의 전망을 묻는 전화가 상당수 늘고 있다.

강남구에서는 개포동 주공1단지가 급매물 회수에 힘입어 소폭 오름세를 보였다. 지금 바닥이라는 인식과 함께 장기보유특별공제를 받을 수 있는 내년에 매도하겠다는 매도자가 늘고 있기 때문이다. 49㎡가 250만원 올라 7억8000만∼7억8500만원, 52㎡는 1500만원 올라 8억6000만원이다.

○종 상향,재건축시장 영향

가락시영 아파트의 정비구역 용도를 2종에서 3종으로 올리는 안건이 가결되면서 강남권 재건축 아파트의 움직임이 분주해지고 있다. 가락시영 아파트처럼 용도지역을 상향하면 가구 수가 늘어나 재건축조합의 부담이 줄어들다 보니 여기저기서 '종 상향'을 추진하고 있다.강동구 둔촌주공 재건축조합은 지난 10일 임시총회를 열어 용도지역을 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 바꾸는 내용의 정비계획 변경안을 결의했다.

만약 둔촌주공의 용도지역이 2종에서 3종으로 '종 상향' 되면 재건축 가구 수는 9250가구에서 1만757가구로 1500가구 이상 늘어난다. 은마아파트와 잠실주공 5단지도 3종 일반주거지역보다 가구 수를 더 늘릴 수 있는 준주거지역이나 상업지역으로 용도지역을 변경하려는 움직임을 보이는 것으로 알려졌다. 준주거지역이나 상업지역은 일반주거지역보다 용적률 상한선이 높아 같은 면적의 부지에도 많은 가구의 아파트를 지을 수 있다.

○종 상향, 주민 이견

아무래도 용도지역 변경 과정에서 전체사업일정이 지체되면 이자 비용이 불어나고 서울시에서 변경안을 승인해 줄지도 100% 장담할 수 없다는 점에서다. 현재 계획대로 사업을 빨리 진행하는 게 금융비용등을 따졌을 때 오히려 낫다는 반론을 일부 주민들이 제기하고 있다. 게다가 '12·7 대책'으로 앞으로 2년 안에 관리처분인가를 신청하는 단지는 재건축 초과이익 부담금을 내지 않아도 돼 일정 단계 이상 사업이 진척된 조합으로서는 굳이 종 상향을 추진하느라 시간을 지체할 이유가 없다는 입장이다. 종 상향이 성사된다 해도 임대아파트 비중이 늘어나거나 층수는 높아질수 있다는 점을 지적하는 조합원들도 있다.

○2012년 재건축시장 전망

주택시장의 선행 지표인 재건축·재개발은 투자 성격이 강해 미래 전망에 따라 움직이는데 세계 경제가 불안하다고 느끼면 돈이 있어도 투자를 꺼리게 되기 때문에 국내외적인 거시지표를 먼저 살피는게 중요하다. 입주 물량도 변수다. 국토해양부에 따르면 내년 전국 입주 물량은 35만4000가구로 올해보다 1만9000가구 안팎 늘어난다. 하지만 실수요자가 선호하는 아파트는 2만가구 줄어든다는 점이 변수다. 특히 서울은 올해 3만2000가구에서 1만6000가구로 절반 이상 감소해 입주량만 놓고 봤을 때 국내외적인 변수만 없다면 어느정도 상승도 기대해 본다.

(보다 자세한 내용은 동영상 시청을 바랍니다.)

( www.SBSCNBC.co.kr )

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