"집부자 감세 MB정책 완결판"

[머니위크]논란 키우는 12·7 부동산 대책

[[머니위크]논란 키우는 12·7 부동산 대책]

지난 7일 정부는 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안'을 내놨다. △다주택자 양도소득세 중과세 폐지 △강남3구(강남·서초·송파구) 투기과열지구 해제 △재건축 초과이익 부담금 2년간 한시적 유예 △생애최초 주택구입자금 지원대상 확대 및 금리인하 △대학생 및 저소득세입자 대상 전세임대주택 공급을 골자로 한다.

이번 대책을 두고 '집부자'에 대한 감세 정책의 '완결판'이란 비판이 거세다. 마지막 '빗장'으로 인식된 강남3구마저 투기과열지구에서 해제시켰다. 분양권 전매 제한이 풀리고 재건축 조합원이 보유한 아파트 매각도 자유로워진다. 이로써 강남3구는 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)과 같은 대출 제한을 빼면 모든 규제로부터 벗어났다.

또한 참여정부 시절 투기를 막고 불로소득에 대한 사회 환원 취지로 도입한 양도소득세 중과제도를 폐지하는 방안도 포함됐다. 부자감세란 여론의 비판 속에도 'MB정책의 기조'를 꿋꿋이 유지한 셈이다.

실제 2008년 이후 MB정부에서 내놓은 18번의 부동산·건설 대책과 3번의 세제조치를 살펴보면 다주택자에 대한 세금감면과 전매제한 등과 같은 규제완화 조치가 단골메뉴로 들어갔다.

정부는 정책을 내놓을 때마다 '서민주거 안정화' '주택거래 활성화'란 단어를 붙였지만 초점은 다주택자에게 맞췄고 서민은 들러리 세웠다는 비판이 끊이질 않는 배경이다.

◇"정부의 서민정책, 방향 설정 잘못"

이번 대책을 보면 '서민주거안정 방안'이란 명칭이 무색할 정도다. 생애최초주택 구입자금 대출 금리를 연 4.7%에서 4.2%로 인하하는 등의 대책이 포함됐지만 구색 맞추기에 불과하다는 것이다.

한 부동산 전문가는 "12·7대책은 현 시점에서 강남 재건축이나 다주택자 등에 쓸 수 있는 규제 완화 방안을 종합한 대책"이라며 "반면 서민 지원부문은 새로운 내용보다 기존 대책을 연장하거나 확대하는 수준에 불과해 구색 맞추기란 느낌을 떨칠 수 없다"고 말했다.

MB정부가 '감세'란 정책 기조에 얽매인 탓에 애초부터 방향 설정을 잘못했다는 지적이 제기된다.

서민들이 자신의 근로소득을 활용해 주택을 마련할 수 있도록 지원하기보다 자금력이 있는 다주택자의 주택 거래를 늘려 임대물량을 확보하자는 것으로 정책 출발선부터 잘못됐다는 분석이다.

조명래 단국대학교 도시계획학과 교수는 "이명박 정부 들어 부동산정책은 건설업자나 다주택자에게 초점을 맞췄다"며 "서민주택 문제는 구색을 맞추거나 끼워 넣기 식으로 접근하다보니 획기적인 변화가 없는 것"이라고 지적했다.

그는 "돈 많은 강남 다주택자가 집을 많이 사서 임대를 놔야 서민주거도 안정된다는 게 국토부의 교과서식 논리"라며 "현재 주택시장 문제는 절대량 부족이 아니라 서민들이 집을 사고 싶어도 못 사는 구조"라고 덧붙였다.

주택가격의 건전한 조정마저 못 견디는 정부의 조급증이 빚어낸 결과란 비판도 나온다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수는 "글로벌 금융위기인 2007년 4월부터 올 9월까지 미국의 주택가격은 18% 하락한 반면 우리나라는 15% 상승했다"며 "실물경기를 반영하지 못해 생긴 주택가격의 거품을 빼줘야 할 타이밍에 반대로 부양책만 내놓고 있다"고 지적했다.

정 교수는 "돈 많은 다주택자들에게 세금감면을 해줄수록 주택 소유의 쏠림 현상은 심해진다"며 "부자들에게 혜택을 줘 서민 주거를 안정시킨다는 이해할 수 없는 쓰리쿠션 식의 복잡한 논리를 내세우지 말고 타깃인 서민에게 직접적인 세금 지원을 하면 될 일"이라고 꼬집었다.

일시에 규제가 풀려 시장이 과열될 경우 단기차익을 노린 투기세력이 기승을 부릴 수 있다는 부작용도 피할 수 없을 전망이다.

또한 현재 시장 상황을 감안할 때 실효성보다는 역효과를 우려하는 시각도 있다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "현재 시장상황에서 강남3구에 대한 규제완화가 거래 활성화로 이어지지 않을 경우 본격적인 거품 붕괴의 신호로 해석될 수 있다"며 "강남3구의 투기과열지구 해제는 시장의 반격에 대한 위험을 감수해야 하는 카드"라고 지적했다.

함영진 부동산써브 실장은 "이번 조치로 인해 보유자와 신규 매수자의 진출입이 자유로워져 매수매도 타이밍에 여유를 갖게 될 것"이라며 "다만 시장이 다시 과열될 경우 단기차익을 노리는 투기수요를 차단하기 힘들어졌다"고 평가했다.

◇투기과열지구 해제, 강남 재건축 최대 '수혜'　

부작용에 대한 논란이 일고 있지만 강남권 아파트 단지들은 대책의 최대 수혜를 입을 전망이다. 투기과열지구가 해제되고 재건축 규제가 완화돼 강남권 아파트 거래에 숨통이 트일 가능성이 높기 때문이다.

투기과열지구가 해제되면 분양권 전매와 청약자격 제한이 완화되고 동시에 재건축 조합원이 보유한 아파트를 마음대로 팔 수 있게 된다. 투기과열지구 해제가 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지와 맞물려 강남 재건축시장에선 호재로 작용, 아파트값 낙폭을 축소시킬 것이라는 게 전문가들의 중론이다.

국토부에 따르면 현재 조합설립이 인가된 26개단지 1만9000명의 조합원 지위양도가 가능해지고 조합설립을 추진 중인 22개단지 2만2000명도 거래규제 족쇄를 풀게 돼 환금성의 날개를 달았다. 대표적 수혜 단지로는 강남구 개포주공 1단지, 대치동 청실, 서초구 방배 5차 등이 꼽힌다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "조합설립을 앞둔 강남권 재건축 아파트 값이 하락하는 주요한 이유 중 하나가 조합설립 이후에는 팔지 못하는 '조합원 지위 양도금지 요건' 때문"이라며 "이번 조치만으로도 재건축 시장 분위기를 반전시킬 수 있을 것"이라고 분석했다.

투기과열지구에서 풀리면서 분양권 전매 제한도 간소화됐다. 강남구 역삼동 '개나리SK뷰'와 '역삼3차 아이파크'는 전매제한이 완전히 풀렸고 송파구 송파동 '래미안파인탑'의 경우 분양가상한제 적용단지로 전매제한이 3년에서 1년으로 단축되는 혜택을 보게 됐다.

역삼동 K공인중개사무소 관계자는 "분양권을 내놓고 싶어하는 조합원들이 꽤 된다고 들었다"면서 "최근에 나온 정책 중에 가장 큰 호재인 것 같다"고 말했다.

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머니투데이 전병윤기자 byjeon@

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