[Home&Dream]부동산 수익률, 정책 따라 UP & DOWN

전세자금 대출 완화.. 취득세 감면 끝.. 강남 3구 투기과열지구 해제..

[동아일보]

《전문 부동산 투자자들이 금언(金言)으로 여기는 말이 있다. '정부에 맞서지 말라'는 것이다. 부동산상품의 수익률이 부동산정책에 큰 영향을 받는데서 비롯됐다. 자칫 제도가 바뀌는 것을 소홀하게 여기다. 개정된 소득제한을 확인하지 못해 청약자격 조차 얻지 못할 수도 있다. 때로는 정부의 자금지원 혜택을 누리지 못하거나 불필요한 세금을 낼 수도 있다. 제도에 따라 적용시점도 제각각 이어서 주의해야 한다. 올해 추진된 주요 정책과 7일 발표된 '주택시장 정상화 및서민주거안정 지원방안(이하 12·7 대책)'의 주요내용을 요약 소개한다.》

○주택매매 취득세 50% 감면

올해 3월부터 시행돼 연말까지만 적용된다. 주택을 구입할 때 9억 원 이하 1주택자(일시적 1가구2주택자 포함)라면 취득세율은 2%에서 1%로, 9억 원 초과 주택을 매입했거나 주택 구입으로 다주택자가 됐다면 4%에서 2%로 감면된다.

○생애최초주택 구입자금 지원 연장

지난해 발표된 '8·29대책'에서 올해 3월 말까지 한시적으로 시행하기로 했던 생애최초주택 구입자금 대출지원이 올해 말로 연장됐다. 또 '12·7 대책'에 따라 시행종료시점은 내년 말로 추가 연장됐다. 지원대상은 세대원 전원이 무주택이고, 부부합산 연소득 5000만 원 이하인 세대주다. 대상주택은 전용면적 85m² 이하, 매입가격 6억 원 이하(투기지역 제외)이며, 지원조건은 1채당 2억 원 한도에서 연 4.2% 금리가 적용된다.

근로자·서민의 주택 구입자금 지원 대상도 확대됐다. '12·7대책'에 추가된 것으로 부부합산 연소득이 2000만 원에서 3000만 원으로 조정됐다. 이 자금은 1억 원 한도에서 85m² 이하이면서 3억 원 이하 주택을 구입할 때만 받을 수 있다. 금리는 연 5.2%다.

○수도권 보금자리 중소형 민영주택에 청약가점제 확대 도입

올해 4월부터 수도권 보금자리주택지구에서 공급되는 전용면적 85m² 이하의 민영주택을 분양할 때 청약가점제가 100% 적용됐다. 무주택 실수요자에게 우선 청약권을 주기 위한 조치다.

○민영주택 재당첨 제한 적용배제 연장

올 3월부터 내년 3월까지 민영주택 분양 및 청약 활성화를 위한 재당첨제한 적용배제 조치가 시행되고 있다. 이 조치는 당초 2009년4월부터 올해 3월까지 한시적으로 시행되고 있었다.

○노부모부양 특별공급 대상주택 확대

올해 4월부터 특별공급 중 노부모부양 공급대상 주택은 민영주택(전용면적 85m² 초과 포함)까지 확대됐다. 해당 가구는 일반적으로 세대원 수가 많아 넓은 주택도 필요하다는 판단에 따른 것이다.

○국민임대와 장기 전세주택 공급 시에 태아를 자녀로 인정

올해 4월부터 국민임대주택과 장기 전세주택 분양 시 다자녀 우선 및 일반 공급 가점을 산정할 때 태아도 자녀로 인정됐다. 임신한 가구는 동일 순위 경쟁 시에 부양가족과 미성년자녀 수에 따른 추가 가점을 받는다.

○국민임대 청약 시 청약저축 장기가입자 우대

올해 4월부터 국민임대아파트 동일순위 당첨자 선정 시 적용하는 가점에 대해 청약저축 36회 이상은 1점, 48회 이상 2점, 60회 이상 3점을 부여하고 있다. 종전에는 각 순위별 최저 납입횟수(1순위 24회, 2순위 6회 등)보다 12회 이상 추가 납부 시 2점, 6회 이상은 1점을 받았다.

○서울·과천·5개 신도시 양도세 비과세 거주요건 폐지

올해 6월3일부터 서울과 경기 과천시, 분당 일산 등 수도권 1기 5개 신도시에 적용되는 1가구1주택자의 양도소득세 비과세 조건 중 2년 이상 거주기간이 폐지됐다. 이에 따라 해당 내용은 담은 소득세법 개정안이 시행된 6월 3일 이후 잔금을 납부한 주택 매수, 매도자가 실거래가 9억 원 이하 1가구1주택자이고 주택을 3년 이상 보유하면 양도세 비과세 혜택을 받고 있다.

○부동산 허위계약서 작성시 비과세 취소

올해 7월1일부터 작성된 매매계약서를 기준으로 실제 거래가격과 다르게 작성했다면 양도소득세 비과세나 감면 혜택이 취소된다. 그동안은 허위계약서 여부가 사후에 적발되더라도 비과세 요건을 충족한 거래 당사자는 추징당하지 않았다.

○재개발 및 재건축 구역 내 다주택자 매물 매입자 한시적 구제

같은 재개발, 재건축 구역 내 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자의 지분(소유권)을 지난해 12월31일까지 매입 등기한 사람은 매도자의 주택수와 상관없이 올해 9월16일부터 조합원으로 인정받고 있다. 또 지난해 말 기준 2주택 소유(지분)자가 내년 말까지 집을 팔 경우 2채 모두 조합원 자격을 주도록 했다. 단, 3주택 이상 보유자는 제외된다.

○청약 3순위도 인터넷 신청 가능

올해 9월1일부터 입주자모집공고를 하는 신규분양 물량은 청약3순위 가입자도 인터넷을 통해 청약신청 할 수 있다. 그동안은 1∼2순위만 인터넷 접수를 받고 3순위 청약은 사업주체가 의뢰한 은행 창구를 통해 받았다.

○저소득 가구 전세자금 지원 확대

일정 조건(최저생계비의 2배 이내로 시군구청장 추천을 받은 자)을 갖춘 저소득 가구를 대상으로 지원해주는 '전세보증금' 규모가 확대됐다. 수도권(과밀억제권역 제외)과 광역시의 경우 1채당 5000만 원 이하에서 6000만 원 이하로 상향됐다. 3자녀 이상 가구는 6000만 원 이하에서 7000만 원 이하까지 확대됐다. 대출금액은 지역별 전세보증금 한도의 70% 이내로 15년 분할 상환 조건이다. '12·7 대책'으로 내년부터는 주거용 오피스텔도 전세자금 지원 대상 주택에 포함된다.

○수도권 과밀억제권역 등 전매제한 추가 완화

올해 9월16일부터 수도권 내 과밀억제권역 중 투기과열지구를 제외한 지역의 분양권 전매제한이 1∼5년에서 1∼3년으로 완화됐다. 또 수도권 공공택지 중 지구 면적이 50% 이상 그린벨트를 해제해 개발한 택지 내 전용면적 85m² 이하 주택의 전매제한 기간도 7∼10년에서 5∼7년으로 줄었다. 다만 보금자리주택은 변함없이 7∼10년이 유지되고 있다.

○청약통장 등 불법거래 처벌 강화

청약통장, 분양권 등 입주관련 증서의 거래를 위한 광고 행위자에 대해서도 처벌할 수 있도록 주택법이 개정돼 9월16일부터 시행되고 있다. 이에 따라 입주 관련 증서를 거래할 목적으로 불법광고한 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금과 함께 최고 10년 간 청약자격을 제한받는다. 중개업자의 경우 행정형벌과 함께 등록취소 될 수 있다.

○소형 보금자리주택 소득제한 강화

올해 9월29일부터 신혼부부와 생애최초 특별공급에만 적용되던 보금자리주택(분양, 10년임대, 분납임대) 소득제한 기준이 소형 일반 공급까지 확대·시행됐다. 전용면적 60m² 일반 공급 신청자도 전년 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 100%이하 기준(신혼부부 특별공급 맞벌이는 120%까지 가능)을 충족해야만 청약신청을 할 수 있다.

○12·7 대책에 추가된 주요 내용

이달 중 투기과열지구가 전면 해제된다. 이에 따라 현재 서울 강남·서초·송파구에서 재건축이 추진되고 있는 조합원들은 조합원자격 매매가 허용된다. 분양권 전매제한기간도 3∼5년에서 1∼3년으로 단축된다.

내년 중에 다주택자에 양도소득세가 기본세율(6∼35%)보다 높게 세율을 부과하는 '다주택자 양도세 중과제'도 폐지된다. 재건축 초과이익의 최고 50%까지 부담금으로 징수하는 '재건축 초과이익부담금'도 2014년까지 부과가 중단된다. 청약제도도 바뀐다. 비수도권 지역이라면 청약가능 대상지역이 시군 단위에서 도 단위로 확대된다. 또 1,2순위 청약자가 순차적으로 청약하지 않고 동시에 청약할 수 있다.

내년 중 취약계층을 위한 전세임대 주택이 1만5000채, 대학생 전세임대용 주택이 1만 채가 각각 추가 공급된다. 대학생 전세임대용 주택에는 전용면적 85m² 이하 주거용 오피스텔도 포함된다. 토지거래허가구역으로 묶인 토지도 대폭 해제될 전망이다. 구체적인 해제대상지는 내년 2월 중앙도시계획 심의를 거쳐 선정된다.

○기타 내년에 추진될 주요 정책

전월세 소득공제 대상 확대가 내년 시행 예정을 목표로 관련 법 개정이 추진되고 있다. 전세와 월세 소득공제 대상이 현행 연소득 3000만 원 이하에서 5000만 원 이하로 확대되는 게 골자다. 여기에 '12·7 대책'에 따라 1인 가구도 소득공제 대상에 포함될 전망이다. 수도권 매입임대사업자 추가 세제지원 방안도 내년에 시행될 것으로 기대된다. 수도권이나 지방 구분 없이 1채 이상이면 임대사업자 등록이 가능한 게 핵심이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com　

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