규제완화 이어 종상향 '선물세트' 서울 강남 재건축사업 '햇살' 드나

정부의 12·7대책에 이어 서울시가 송파구 가락시영 아파트에 대한 종상향을 통과시키면서 재건축시장이 겹호재를 맞고 있다.

이에 따라 서울지역 재건축 단지마다 "지난 수년간 겪은 극심한 침체를 벗어나 이제야 숨통이 트인다"며 "가격 급등은 접어두고라도 최소한 더 이상의 하락은 없게 됐다"며 반색하고 있다.

8일 부동산업계에 따르면 지난 7일 열린 서울시 도시계획위원회에서 가락시영아파트에 대해 2종일반주거지역을 3종 주거지역으로 종상향을 결정함에 따라 종상향을 추진 중인 강동구 둔촌주공과 고덕주공, 서초구 반포1단지 등 서울시내 재건축단지들이 다시 활기를 찾고 있다.

■재건축아파트 하락행진 마감하나

닥터아파트에 따르면 서울지역 재건축아파트 매매가격은 2007년 12월부터 지난달까지 48개월 동안 마이너스 행진했다. 이 기간 송파구는 13.5% 내렸고 강남구도 12.8% 떨어졌다. 다만 서초만 8.3% 올랐다.

하지만 시장에서는 이번 대책의 효과가 나타나는 내년부터는 재건축단지들도 새로운 국면을 맞을 것으로 기대하고 있다. 이 같은 근거로 무엇보다 이번 12·7대책으로 재건축단지의 거래가 자유로워진 것을 들고 있다. 부동산써브의 조사 결과 정부가 지난 2008년 11월 서울 강남3구를 제외한 수도권 지역에 대해 투기과열지구를 해제한 이후 서울 재건축 매매값이 1년 새 15%나 급등했다. 부동산114에 따르면 현재 서울 강남3구에서 재건축을 추진 중인 단지는 모두 70개 단지 5만9473가구이며 이 중 27개 단지 2만2215가구가 조합설립인가를 받은 상태여서 당장 '12·7대책'의 혜택을 볼 수 있게 됐다. 그동안은 조합설립인가를 받은 단지에서는 조합원 지위양도가 불가능해 거래조차 못 했지만 이제는 가능해진 것이다.

이에 대해 서울 강남구 개포동 주공1단지 인근 H공인 관계자는 "이번 규제 완화로 가격이 오를 가능성보다는 일단 가격 하락세가 멈출 것으로 판단된다"며 "하지만 거래가 이뤄지기 시작하면 가격도 반등할 수 있기 때문에 재건축 아파트는 중요한 터닝 포인트가 될 것"이라고 말했다.

재건축단지로 유동성이 유입될 가능성이 높아진 것도 기대감을 갖게 하는 중요한 이유다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과제도를 폐지하기로 함에 따라 그동안 가격이 많이 떨어진 재건축단지로 여유있는 자금들이 들어올 문을 열어줬다는 점이다.

H공인 관계자는 "투자자들에게 있어 양도세 중과는 가장 큰 걸림돌인데 그것을 정부가 해결해줬기 때문에 저가매물 위주로 매수세도 달라붙을 것으로 본다"고 전망했다.

■서울시,"요건만 갖추면 종상향 가능"

더불어 서울시가 가락시영에 대한 종상향으로 재건축 단지의 사업성을 높일 수 있게 됐다는 점에서 큰 의미를 갖는다. 종상향이 이뤄지면 용적률이 높아져 기부채납 비율이 높아지더라도 사업성이 좋아지기 때문이다. 가락시영의 경우 종상향으로 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 공급하게 되면서 장기전세주택(시프트) 공급물량이 당초 계획안(220가구)보다 959가구 늘어나 1179가구에 달하지만 상대적으로 일반분양도 583가구가 늘어 조합원 부담금도 줄어든다.

가락시영 종상향안이 통과됨에 따라 강동구 둔촌주공과 서초구 경남아파트 등 종상향을 추진 중인 대규모 단지들의 기대감도 높아지고 있다. 서울시가 요구하는 조건들을 충족시킬 경우 종상향을 통해 사업성을 확보할 수 있다는 희망이 생겼기 때문이다.

서울시는 가락시영의 종상향 자체가 재건축시장에 의미있는 시그널이 돼 둔촌주공 등 다른 재건축 단지에도 영향을 줄 것으로 예상했다. 서울시 김효수 주택본부장은 "종상향을 원한다고 해서 서울 시내 2종 저층아파트 단지들 전부가 3종으로 상향될 수는 없겠지만 종상향 여건을 갖춘다면 반대할 이유가 없다"고 설명했다.

김 본부장은 "종상향으로 늘어나는 용적률의 절반은 분양주택, 절반은 임대주택으로 지어지기 때문에 서울시 입장에서는 임대주택을 많이 확보해 서민들에게 공급할 수 있는 기회가 된다"며 "서로 윈윈하는 의미도 담겨 있다"고 강조했다. 그는 "토지 이외에 건물로 기부채납을 받을 수 있도록 법이 개정되면서 각종 공공시설을 자체적으로 소화할 수 있게 된 점도 긍정적"이라며 "이는 공공성을 확보해 나가겠다는 서울시의 의지와도 부합한다"고 덧붙였다.

/kwkim@fnnews.com김관웅 윤경현기자

▶ 한국 남성, 세계에서 두 번째로 바람 많이 피워

▶ 학생이 교사에 삿대질 하면서 훈계 '충격'

▶ 가장 얄미운 직장인 허풍 1위는

▶ 대기업 S사 외국인 임원, 한국 여성 '농락' 파문

▶ 세입자 이사할 때 '이 돈' 꼭 돌려받아요!

ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지