최후의 빗장 풀어 시장 살리기

'강남 규제 완화' 왜 나왔나

[세계일보]7일 국토해양부가 발표한 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안'은 서울 강남3구(서초·송파·강남)를 투기과열지구에서 해제한다는 내용이 핵심이다. 강남3구는 대한민국 부동산 거품의 '상징'이자 부동산 규제의 마지막 '빗장'지역으로 인식되어 왔다. 따라서 이번 투기과열지구 해제는 정부가 재건축 거래 활성화를 통한 주택 경기 부양에 본격적으로 나서겠다는 신호를 보낸 것으로 해석된다. 부동산 규제의 마지노선으로 여겨졌던 강남3구마저 규제 완화 대상으로 간주한 만큼 향후 시장상황에 따라 총부채상환비율(DTI) 완화 등 더 강한 대책이 추가될 가능성도 점쳐진다.

◆강남 규제 완화 왜 나왔나

정부의 이날 발표에는 부동산 시장 활성화 출발점은 강남 재건축이어야 한다는 인식이 강하게 반영됐다. 거래가 안돼 대출 부담만 커지는 등 '하우스푸어' 문제가 심각한 상황인 만큼 다른 지역의 거래 활성화를 위해서라도 강남권 부동산 시장을 회복시키는 정책이 필요하다고 판단한 것이다.

실제 이번 조치는 재건축 시장에서 상당한 파급 효과를 가져올 것으로 보인다. 부동산정보업계에 따르면 강남3구가 투기과열지구에서 해제되면 당장 이 지역에서 혜택을 보는 대상은 26개 재건축 아파트단지의 조합원 1만9000여명으로 추정된다. 이들은 그동안 투기과열지구에 묶여 재건축 아파트 조합 설립인가 후 조합원 지위를 양도할 수 없었지만 앞으로는 자유롭게 거래할 수 있게 된다. 또 조합 설립을 추진 중인 강남권 22개 단지 2만2000명도 곧 투기과열지구 해제의 효과를 볼 수 있을 전망이다. 국토부는 이달 중 주택정책심의위원회를 열어 강남3구를 투기과열지구에서 해제할 방침이다.

다만 강남3구가 투기과열지구에서 해제되더라도 투기지역은 그대로 유지돼 DTI나 담보대출인정비율(LTV) 등의 대출 규제는 유지된다. 하지만 상황은 유동적이다. 당장은 가계부채 문제 등으로 투기지역 해제를 검토하지 않고 있지만 시장 여건에 따라 달라질 수 있다는 게 국토부 입장이다.

◆재건축 거래·사업추진 활성화

강남3구 투기과열지구 해제는 2005년부터 시행하고 있는 다주택자 양도세 중과제도 폐지 및 재건축 초과이익 부담금 2년간 부과 중지 등의 조치와 맞물려 더욱 시너지를 낼 것으로 보인다.

양도세 중과제도에 따라 3주택자 이상의 다주택자는 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택자는 양도차익의 50%를 각각 세금으로 내야 했지만 제도가 폐지됨에 따라 앞으로는 1주택자와 마찬가지로 6∼35%의 일반세율을 적용받는다. 이 조치로 전국 144만명(2010년 인구센세스 기준)으로 추산되는 다주택자가 중과세 대상에서 벗어나게 될 전망이다. 다만 이달 중 소득세법 개정안을 마련해 국회에 제출한다는 정부 입장과 달리 정치권에선 '부자감세' 등의 논란이 있어 내년에 국회를 통과할 수 있을지는 미지수다.

재건축 초과이익 부담금도 2년간 부과를 중지하기로 해 재건축 사업 속도가 빨라질 것으로 예상된다.

권도엽 국토해양부 장관(왼쪽)이 7일 정부 과천청사 국토부 기자실에서 '주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안'을 발표하고 있다.허정호 기자

◆"강남 부자 위한 대책" 비난도

이번에 조치의 최대 수혜자는 강남3구에 재건축 아파트를 소유한 다주택자다. 강남 재건축 아파트가 또다시 투기장으로 변할 수 있다는 우려가 나오는 대목이다.

채훈식 부동산1번지 실장은 "다주택 소유자에 대한 양도소득세 중과는 다주택자를 투기적 수요로 보고 투기이익을 환수하겠다는 것이었으나 앞으로는 민간임대사업자로서의 순기능을 더 높게 보겠다는 것으로, 돈 있는 사람은 집을 사라는 강력한 신호를 준 것"이라며 "부동산 호황기에는 투기현상이 일어날 소지도 있다"고 말했다.

양지영 리얼투데이 팀장도 "실수요자 중심으로 움직이기보다는 투기세력의 가수요를 자극하고 서민층의 반발을 몰고 올 수 있다"고 말했다.

일각에서는 현재 부동산 매매시장 침체기가 이어지고 있지만 수도권 전체를 놓고 봤을 때 가격 하락 정도가 크지 않고 효과가 강남지역에만 집중된 것 아니냐는 목소리도 내놓고 있다. 실제로 국민은행에 따르면 미국발 금융위기 직후 부동산 침체기가 시작된 2008년 11월 대비 지난달 수도권 아파트 매매가격 하락폭은 3%였고, 서울도 1.6% 하락하는 데 그쳤다.

한 부동산 전문가는 "부동산 시장이 예전 미국처럼 폭락하는 것도 아니고 자연스런 조정을 거치는 과정으로도 볼 수 있는데, 이번 조치는 여유 있는 사람에게 혜택이 집중된 측면이 있다"며 "투기과열지구 해제도 지정요건은 갖췄지만 강남3구가 갖는 상징성을 고려했을 때 조심스럽게 접근해야 할 필요가 있다"고 말했다.

김준모·이희경 기자

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