양도세 중과 폐지..다주택자 稅부담 어떻게 되나

◆ 12ㆍ7 부동산대책 ◆서울에만 강남구 압구정 한양1차(50㎡), 서초구 방배동 오피스텔(69㎡), 용산구 주상복합(158㎡)까지 집을 세 채 보유한 A씨. 부동산으로만 20억원이 넘는 자산가지만 '양도세 폭탄'이 두려워 매도 타이밍을 잡는 게 늘 골칫거리다. 거처를 용산으로 옮길 생각인 A씨는 이참에 압구정 한양1차를 팔 생각이다. 현재 시세는 8억3000만원 수준. 2006년 7월 구입했을 때와 비교하면 2억원가량 올랐다.

◆ 세금 부담 얼마나 줄어드나 때마침 다주택자를 옭아맸던 양도세 중과 조치가 이르면 내년 초에 사라질 것으로 보여 당장 세 부담이 크게 줄어들게 됐다. 전국 144만명에 달하는 다주택자가 A씨처럼 중과세 '족쇄'에서 풀리게 된다. 이제 굳이 임대사업자로 등록해 5년이나 임대사업을 운영한 뒤 매각해야만 세금 혜택을 받는 불편을 짊어질 필요가 없게 됐다.

원종훈 국민은행 WM본부 세무사는 "다주택자 양도세 중과가 폐지되면 더 이상 매각 시점을 조절할 필요가 없어진다"며 "내년에 다주택자 장기보유특별공제까지 시행되면 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

중과세가 유지되고 장기보유특별공제도 적용되지 않았을 경우를 보자. 양도소득세는 2억원이 되고 기본공제 250만원을 뺀 1억9750만원이 과세표준이다. 원칙적으로 3주택자의 양도세 중과율은 무려 60%에 달한다. 산출세액 1억1850만원에 지방소득세(10%)까지 더하면 1억3035만원이 최종 납부 세액이 된다. 반면 중과세 폐지로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제까지 더하면 얘기가 다르다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 적용받을 수 있다.

양도차익 2억원에서 5년간 보유한 장기보유특별공제(15%) 3000만원을 빼면 1억7000만원이 최종 양도소득으로 잡힌다. 여기에서 기본공제 250만원을 뺀 과세표준은 1억6750만원이다. 원래 일반세율은 1200만원까지는 6%, 4600만원까지는 15%, 8800만원까지는 24%, 8800만원 초과는 35%다.

◆ 강남 3구 10% 탄력세는 여전 하지만 3주택자가 투기지역으로 남아 있는 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 주택을 매각할 때 적용되는 10% 탄력세는 여전히 유지된다는 점을 유의해야 한다.

1200만원까지는 16%, 4600만원까지는 25%, 8800만원까지는 34%, 8800만원 초과분은 45%가 적용돼 산출 세액은 6047만5000원이다. 지방소득세를 포함한 총 납부 세액은 6652만2500원이 된다. 중과세 폐지와 장기보유특별공제 도입의 세금 혜택은 무려 6400만원가량으로 세 부담이 절반으로 줄어드는 셈이다.

A씨가 2주택자일 경우에는 순수 일반세율로 과세되기 때문에 역시 만만치 않은 세금 혜택을 받는다.

같은 집을 팔았을 때 과세표준 1억9750만원에 중과세율 50%가 적용돼 총 납부 세액은 1억862만5000원이다. 양도세 중과가 사라지고 장기보유특별공제도 적용받으면 양도소득 금액은 1억7000만원이어서 과세표준은 1억6750만원으로 줄어든다. 여기에 탄력세가 반영되지 않는 일반세율 35%가 적용돼 총 납부 세액은 4809만7500원이 된다.

또 A씨는 어차피 현재 양도세 중과 조치가 유예된 상태이니 연내에 급하게 압구정 집을 처분할 경우에도 장기보유특별공제만의 위력을 실감하게 된다. 장기보유특별공제가 적용되지 않는 현재 양도소득 금액은 2억원이 되고 과세표준 1억9750만원에 일반세율에 탄력세까지 합한 45%가 적용된다. 총 납부 세액은 8137만2500원이다. 하지만 장기보유특별공제가 적용되면 양도차익 2억원에서 장기보유특별공제율 15%를 뺀 1억7000만원이 양도소득 금액이 된다.

과세표준은 1억6750만원이고 일반세율(탄력세 포함) 45%가 적용돼 총 납부 세액은 6652만2500만원이 된다.

◆ 양도차익 많은 집 뒤에 팔아야 단, 다주택자 양도세 중과 영구폐지와 장기보유특별공제 도입은 국회에서 소득세법 개정안이 통과돼야 하기 때문에 시행 시기는 아직 유동적이다. 양도세 중과세가 폐지되더라도 1가구 1주택(9억원 이하) 비과세 위력에 비할 바는 못 된다. 양도차익이 가장 큰 집을 가장 나중에 파는 게 여전히 '세테크'의 기본이라는 얘기다.

[임성현 기자]

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