12.7대책 단기효과 작아..'소형쏠림' 우려(종합)

장기적으로 일부 도움..대외경제·대출여건이 '족쇄'

강남권 재건축 단지 대폭 수혜..건설업계도 환영

(서울=연합뉴스) 강건택 이유진 기자 = 정부의 12.7 부동산 대책은 장기적으로 주택거래 활성화의 발판을 마련했다는 평가를 받지만 당장 큰 효과를 거두기는 어려울 것으로 보인다.

다주택자의 세금 부담을 줄여주면 최근 거래 부진의 주범인 중대형주택보다는 실거주 수요가 많은 소형주택 쏠림 현상이 더욱 강해지는 부작용이 발생해 '서민주거안정 지원방안'이라는 대책 취지가 무색해질 가능성도 있다.

그래도 눈앞의 강남권 아파트 재건축 사업 부진과 건설업 경영위기 해소에는 상당한 도움을 줄 전망이다.

◇장기적으로는 기대…단기적으로는 '별 효과 없어' = 7일 부동산 전문가들은 다주택자 양도세 중과 폐지, 강남 3구의 투기과열지구 해제, 생애최초 주택구입자금 대상 확대 등의 방안을 담은 이번 대책이 장기적으로는 최악의 주택거래 침체기를 벗어나는 데 어느정도 도움을 줄 수 있다고 입을 모았다.

국민은행 박원갑 부동산수석팀장은 "강남 3구가 투기과열지구에서 해제되면 재건축 아파트 소유자들의 출구전략이 가능해질 것"이라며 "집주인들이 조합설립 이후에도 매매를 할 수 있어 매물을 많이 내놓을 수 있다"고 말했다.

강남권 다주택자의 매도가 쉬워진 데다 재건축 초과이익 부담금도 2년간 유예된 덕분에 강남에서 새 아파트를 마련하려는 실수요자들의 매수세도 자극을 받을 수 있다는 분석이다.

집을 여러 채 갖고 있어도 양도세 부담이 줄어들게 돼 자금 여유가 있는 베이비부머나 은퇴자가 임대사업을 하려고 집을 추가로 매입하는 사례가 늘어날 것으로 예상된다.

부동산1번지 채훈식 실장은 "양도세 중과는 다주택자를 투기 수요로 보고 이익을 환수하겠다는 의미의 세금이지만 앞으로는 이들을 민간임대사업자로서 순기능을 하는 존재로 보겠다는 뜻"이라며 "집을 더 사서 임대사업을 하는 사람들이 있을 것"이라고 내다봤다.

주택산업연구원 김덕배 박사는 "투기과열지구 해제로 수도권 가격 하락을 주도한 강남 3구의 재건축 문제가 풀렸다"며 "물가상승분만큼은 집값이 올라야 거래가 이뤄진다는 점에서 장기적인 정책 방향성은 긍정적"이라고 진단했다.

그러나 정부가 내심 기대하는 내년도 주택시장 파급효과는 제한적일 것이라는 의견이 지배적이다.

부동산114 임병철 팀장은 "거래비수기라는 점과 대내외 경제여건 등을 고려하면 당장 12.7대책이 거래활성화로 이어지기는 쉽지 않다"고 했고, 김 박사도 "단기적으로는 효과를 보기 어렵다"고 예상했다.

강남 3구를 투기과열지구에서 해제하더라도 여전히 투기지역으로 묶여 있어 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등의 대출 규제를 받기 때문에 대책의 파괴력이 약하다는 분석도 나온다.

생애최초 주택구입자금의 이율도 0.5%포인트 낮아지는 데 불과해 이것만으로는 전세에서 매매로 돌아서는 수요자가 많지 않을 것으로 관측된다.

◇서민주거안정 가능할까? = 이번 대책의 도입 취지 중 하나가 서민 주거지원 강화지만 정작 서민들의 주거환경이 나아질지에 대해서는 의견이 분분하다.

주택거래를 정상화해야 중장기적으로 신규 주택과 민간 임대주택 공급이 원활해져 서민층의 주거 안정성을 높일 수 있다는 것이 국토해양부의 주장이지만 일부 부작용을 우려하는 시각도 존재한다.

우선 양도세 중과 폐지로 세부담이 적어진 다주택자나 투자 수요자들이 내집 마련을 꿈꾸는 서민층이 노릴 만한 소형주택을 '싹쓸이'해 가격을 올려놓을 수 있다는 가능성이 제기된다.

리얼투데이 양지영 팀장은 "시세차익 대신 임대수익을 얻으려는 다주택자가 늘고 있는 상황에서 다주택자 중과세를 폐지하면 소형주택 가격 상승과 전세의 월세 전환을 부추겨 서민들의 고충을 늘릴 수 있다"고 진단했다.

임대사업자가 최대한 많은 임대수익을 노리는 것이 일반적이어서 전세보다는 월세를 선호해 양도세 완화가 전세 공급부족 현상을 유발할 가능성도 크다.

따라서 다주택자의 양도세 중과세를 없애는 대신 장기보유특별공제를 강화해야 임차인들의 주거 안정성을 높일 수 있다는 지적이 나온다.

건국대 부동산학과 조주현 교수는 "오래 임대할수록 세금 혜택을 많이 받을 수 있도록 장기보유특별공제를 확대해야 한다. 임대기간에 따른 혜택을 차등 적용하고 임대사업자를 양성화해야 정부가 임대주택 수급을 정책적으로 통제할 수 있다"라고 제안했다.

게다가 이번 대책은 급한 불을 끄겠다고 대출 규제를 제외한 투기 규제 방안을 대부분 풀어버렸다는 점에서 나중에 주택시장이 활황세로 돌아서면 투기수요의 대거 유입을 막기 어려울 것으로 염려하는 전문가들이 많다.

◇'12.7 대책 수혜' 강남권 단지는 = 국토부는 투기과열지구 해제를 통해 조합설립인가를 받은 강남 3구의 26개 아파트 단지, 1만9천명의 조합원이 조합원 지위를 자유롭게 양도할 수 있게 됐다고 밝혔다.

여기에 조합설립을 추진 중인 22개 단지, 2만2천명도 조만간 이번 대책의 혜택을 톡톡히 누릴 것으로 국토부는 내다봤다.

부동산114 집계로는 강남 3구에서 조합설립인가 이후 단계인 재건축 아파트는 모두 27개 단지, 2만2천215가구다. 조합설립을 추진하는 아파트는 43개 단지, 3만7천258가구로 더 많다.

이 중 강남구 개포동 개포주공 1단지는 5천40가구 규모의 '매머드급' 재건축 아파트로 조합설립인가를 통과한 상태여서 주목된다.

이미 조합을 설립해 사업시행인가까지 받은 송파구 가락동 가락시영 아파트도 1·2차를 합쳐 6천600가구나 돼 역시 관심이 쏠린다.

해당 아파트 조합원은 이번 조치로 자유롭게 조합원 지위를 양도할 수 있게 돼 매매거래가 늘어날 전망이다.

12.7 대책의 일환인 재건축 초과이익 부담금 부과 중지는 앞으로 2년간 관리처분인가를 신청하는 아파트에 한해 적용하기로 해 사업속도가 빠른 재건축 단지에 대한 특혜 논란이 예상된다.

부동산114에 따르면 관리처분인가 직전 단계인 사업시행인가를 받은 강남권 재건축 아파트는 가락 시영과 잠원동 한신 5·6차(총 1천115가구)를 비롯해 9개 단지, 8천945가구에 이른다.

또 투기과열지구 해제로 분양권 전매제한 기간이 줄어들었다는 점에서 최근 분양했거나 곧 분양 예정인 강남 3구의 아파트 단지들도 수혜 대상이 될 수 있다.

그밖에 생애최초 주택구입자금 대출 대상인 전용면적 85㎡ 이하, 6억원 이하의 수도권 비투기지역 아파트는 모두 243만7천417가구라고 부동산써브가 추산했다.

◇건설업계 "가뭄에 단비" = 12.7 대책의 건설업 지원 방안에 대해 건설업계와 전문가들은 시의적절한 정책이라고 평가했다. 그러나 유럽발 재정위기 등 외부의 악재가 해결되지 않는 한 전체적인 하락세는 피하기 어려울 전망이다.

현재 100대 건설사 중 24개가 워크아웃 또는 법정관리에 들어가는 등 '초주검' 상태였던 업계는 내년부터 100억원 이상 공사로 확대 적용하기로 했던 최저가낙찰제를 2014년까지 유예한다는 소식에 안도의 한숨을 내쉬었다.

건설산업연구원 최민수 실장은 "100억원 이상 공사에 대한 최저가낙찰제 적용 유예는 환영할 만한 조치"라면서 "2년 뒤 또 문제가 불거지지 않도록 장기적으로는 최저가낙찰제를 폐지하고 가격·기술을 종합적으로 평가해야 한다"고 말했다.

프라이머리-부채담보부증권(P-CBO) 보증으로 유동성을 조달하고 사업이 부진한 공모형 PF사업 정상화 방안도 건설사들의 '줄도산'을 막고 운신의 폭을 자유롭게 할 전망이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "PF 사업으로 물린 돈이 100조원에 달하는데 방치하면 금융부담에 짓눌려 사업을 할 수가 없고 포기하면 부도가 나고 진행하자니 여건이 안 되는 처지였다"고 분위기를 전했다.

주택협회 김동수 실장은 "고려개발처럼 단기 유동성 부족으로 워크아웃에 몰린 업체들이 많은데 자금을 좀 풀어주면 재발을 막을 수 있을 것"이라면서 "채권단 등 금융권이 유동성을 바로 빼갈 수 없게 조치해야 한다"고 주장했다.

그러나 건설업계가 잔금 회수를 통해 스스로 유동성을 확보할 수 있게 지원하는 준공 후 미분양 처리 대책이 나오지 않은 것과 올해만 6번째 부동산대책을 발표하는 등 중구난방으로 정책을 쏟아낸 점 등은 아쉽다는 지적이다.

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