[12.7 부동산대책]양도세 중과 폐지..주택시장 온기 돌까?

■김우희 저스트알 대표

매번 집값이 너무 올라서 정부가 부동산시장 안정화대책을 내놓았다는데 오늘 발표하는 대책의 제목은 '서민 주거 안정과 건설시장 안정화 방안'이다. 핵심은 다주택자에 대한 양도세 중과 제도를 폐지하는 것인데 지난 7년간 금기시 됐던 다주택자 양도소득세 폐지를 내놓은 것은 집 많은 사람들이 편안하게 사고 팔도록 해서 뛰는 전셋값을 잡고 실종된 부동산 거래를 활성화시켜보겠다는 의도다.

12.7 정부 부동산대책 핵심

정책의 핵심은 양도세 중과 폐지지만 기대하는 효과는 전셋값 안정과 부동산 거래를 늘리겠다는 것이다. 부동산시장이 불안불안 하다는 얘기는 매매 거래는 별로 없는 상태에서 또 다시 전셋값이 폭등할 가능성이 있다는 얘기다. 실제로 11월 이후 아파트 매매 거래가 급감하고 있는데다 일부 재건축 단지에서는 거래가 늘어날수록 추가로 하락하는 현상까지 나타나고 있다.

전세 물량도 지난 여름보다는 훨씬 늘었다고 하지만 연말연시를 넘기고 나면 본격적인 짝수 해 거래 폭주가 재연될 수 있어 국토부 입장에서는 거래량이 적은 상태에서 매매가가 폭락하는 것도 걱정이고, 전셋값이 폭등하는 것도 우려되는 상황이라는 얘기다.

재건축시장 난제들

반복적인 정책 시도는 확실한 처방을 내놓기가 어렵다는 얘기이고 지금까지 전문가들은 거래량 증가 시 가격도 동반 상승한다는 얘기를 주로 했는데 요즘 일어나는 현상은 반대다.

재건축 시장의 하락세는 정책적인 것보다 고질적인 문제 때문이라고 보는 것이 옳다. 예컨대 재건축을 둘러싼 조합과 반대 추진위와의 갈등, 재건축 기간 장기화에 따른 이자 비용 증가로 인한 공사비 인상 등으로 시공사와 조합원간의 법정 다툼 등으로 요즘 재건축 시장에서 돈 버는 사람은 변호사와 은행밖에 없다는 말이 나올 정도이다. 재건축을 통한 주택 공급 확대 자체가 쉽지 않다는 얘기다. 어쩌다 순조롭게 이주가 이뤄진다고 해도 단기적으로는 주변 아파트 전월세 가격을 올리는 부작용이 나타나는 것이다.

전세시장 안정 한계

전세시장도 비슷하다. 세입자 입장에서 보면 비싼 전세보다는 내집마련을 하고 싶은 것이 인지상정이다. 이왕이면 주거환경도 좋고 교육여건도 좋은 곳에서 살고 싶다. 그런 곳이 어디냐고 물으면 가장 먼저 나오는 말이 강남권과 목동권, 노원구 일부이다. 그런데 강남권에서 집 사기는 하늘의 별 따기이다. 비싸기도 하고 남의 돈을 빌려서 사기도 쉽지 않다.

공식적으로 말한다면 강남권은 투기지역이라 LTV도 40%이고 여기에 DTI까지 따지면 연봉 5,000만 원은 넘어야 명함을 내밀 정도다. 그나마 전세에 대해서는 장기 저리로 전세자금대출을 받을 수 있으니 내집마련을 하고 싶어도 전세시장을 두드리는 것이다.

지방주택, 역양극화 현상

요즘은 역양극화 현상이 심화되는 상황이다. 분양하는 분들 얘기를 들어보면 천안이 경계선이라고 한다. 천안 아래 지역은 분양도 잘 되고 심지어 10년 이상 집값이 제자리였던 광주나 대구에서도 올해는 집값이 올랐다는 얘기를 듣는다. 부산 해운대는 평당 4,000만 원이 넘는 아파트가 등장했고, 울산에서도 수십대 1의 경쟁률이 나오는 상황이고 세종시에서는 금강 조망 아파트 프리미엄이 1억 원을 육박하고, 주말마다 모델하우스에는 사람들이 줄을 설 정도로 물린다고 한다. 서울, 수도권을 제외하고는 멀리 제주도까지 집값이 폭락해 걱정하는 사람들이 별로 없다.

현재 주택시장 문제

지금의 주택시장 문제는 전국적인 문제가 아니라 서울, 수도권의 문제이고 더 솔직히 말한다면 미분양으로 파격적인 할인혜택까지 내놓는 경기, 인천권의 미분양을 해소하는 것이 문제의 포인트이고 강남권을 비롯 목동, 노원 등 주거환경은 좋지만 노후화된 아파트가 밀집지역의 집값이 폭락하는 것을 막는 것이 핵심이며 이들 지역의 전세 물량을 늘리는 것이 목표인 셈이다.

요즘 지방에는 혁신도시다 기업도시다 해서 서울 수도권에 있던 공기업 청사를 팔아 새 사옥을 건립하는 붐이 한창이다. 혁신도시 조성에 따라 토지 보상이 이뤄지니 모처럼 돈 가뭄에서 벗어난 지역도 있다. 정부 재정이 투입되는 것은 물론이고 서울에서 혁신, 기업도시로 이사해야 하는 실수요자들도 아파트 분양시장이 궁금하기 마련이다.

강남권 주택시장 현황

하지만 강남권 주택시장은 반대다. 내집마련 수요는 많아도 은행 대출 자체가 막혀있다. 낡은 아파트를 보유한 사람들 입장에서 보면 재건축 추진은 하 세월이고 투자 가치는 떨어지는데다 이자는 눈덩이처럼 불어나고 있다. 당연히 사주는 사람만 있어도 얼른 팔고 나가고 싶은 심정이다.

부동산 정책 시사점

정부 입장에서도 집값이 자꾸 떨어지니 양도세 세수가 확 줄었고, 전세 물량만 줄어드는 꼴이라 다주택자 양도소득세 중과를 폐지하는 식의 제스처를 취해보는 것이다. 이것만으로도 사실 '부자만 좋은 정책'을 내놓았다는 비난을 받을 수 있으니 적극적인 처방전은 처음부터 내놓기 어렵다고 보는 것이 옳다.

정부 정책, 시장 반응

단정적으로 말하는 것이 매우 위험하긴 하지만 MB정부가 내놓는 주택정책만을 놓고 보면 적어도 현재 여건에서는 '집 사지 말자는 무언의 사회적 합의가 이뤄진 것'같은 느낌이다. 생애 첫 내집마련 수요층에서 이런 반응이 나온다는 것은 작은 집이 팔려야 큰 집으로 늘려서 이사가려는 내집 늘리기 수요층에는 치명적이다.

장기적으로 봐도 베이비부머들의 퇴직으로 경제 활력이 떨어질 가능성이 높기 때문에 함부로 집 자랑, 부동산 자랑을 할 때가 아니다. 당분간 서울, 수도권 주택시장은 약보합세를 유지할 가능성이 높다고 보는 것도 이런 이유다.

이럴 때 중요한 것은 부채를 재조정하는 시도이다. 어디에 사느냐, 무엇에 투자했느냐가 중요한 것이 아니라 어떻게든 대출을 줄이는 것이 중요하다. 때문에 집값 하락기에 집을 옮겨 타는 것은 거래세 부담을 줄일 수 있어 좋고, 빚 없이 내집마련을 하는 사람들은 신중하게 내 조건에 맞게 이동할 집을 고를 여유가 있어 다행이다. 장기든, 단기든 부채 재조정이 급선무이다.

(보다 자세한 내용은 동영상 시청을 바랍니다.)

( www.SBSCNBC.co.kr )

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