[부동산 포커스]양도세 중과 배제 신규 아파트'주목'

경기 침체기의 절세형 부동산 상품

참여정부에 비해 부동산 거래 및 보유세 비중이 낮아졌지만 연내 종료되는 주택 취득세 감면 일몰 소식과 양도세 중과 원천 폐지 지연은 실수요자가 주택 구입을 꺼리게 만드는 요인이다. 하지만 부동산 거래와 관련된 세금 상식을 조금만 높여도 내 집 마련과 관련된 세금 매몰비용(sun ken cost)을 크게 아껴 절세할 수 있는 방법이 열린다.

부동산 매입 시 내야 하는 대표적 세금은 취득세다. 정부가 주택 거래 활성화 대책의 일환으로 올 연말까지 9억 원 초과 주택을 구입한 1주택자나 다주택자의 취득세율을 4%에서 2%로, 9억 원 이하 주택을 구입한 1주택자는 2%에서 1%로 세율을 각각 낮춘 바 있지만 이러한 취득세 감면 연장은 올해 안에 일몰될 예정이다.

취득세 감면 혜택은 지방 주택 시장의 회복세와 거래에 긍정적 요인으로 작용하기도 했지만 지자체들의 반발로 2012년까지 전면 연장하지는 못했고 9억 원 이하 1주택자와 일시적인 2주택자에 한해 내년까지 취득세를 1년 더 줄여주기로 국무회의에서 의결한 것으로 알려져 있다. 다만 세율은 올해 1%에서 내년에는 2%로 올라가게 된다.

이에 따라 신규 분양 시장에서 연내 9억 원 이하 주택 구입을 검토하고 있는 실수요자라면 취득세율 1% 적용이 가능한 준공 후 미분양 주택을 살펴봐도 좋다. 취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 등기를 해야 하기 때문에 선분양 시장 구조에선 이미 입주를 마친 준공 후 미분양 사업장이 취득세 감면 혜택의 효자 노릇을 할 수 있다.

다주택 보유 걱정 없는 양도세 중과 배제 아파트

일례로 이미 준공된 강동구 '고덕아이파크' 전용 84㎡를 연내 분양받고 취득세 신고·납부를 마친다면 내년으로 매입 시기를 늦출 때보다 668만 원(농어촌특별세·지방교육세 제외) 정도의 추가 비용이 절약된다. 1142가구 대단지에 지하철 5호선 고덕역이 걸어서 5분 거리에 있는 고덕 아이파크 잔여 가구 외에도 양천구 신정동의 '신정이펜하우스', 분양가 할인을 병행한 강서구 화곡동 '그랜드 아이파크' 등이 연내 거래세 부담을 줄일 수 있는 중소형 평형 사업장들로 꼽힌다.

부동산을 팔 때는 세금 문제를 먼저 고려해야 당황하는 일이 없게 된다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책의 일환으로 다주택자는 세금 부담이 무거운 것이 현실이다.

다만 2009년 3월 16일부터 적용된 세제 개편안에 따라 2012년 말까지 다주택자 양도세 중과 제도가 한시적으로 완화 운영된 상태로, 2012년 12월 31일까지 투기지역(강남·서초·송파구는 일반 세율에 10% 가산세율 적용)을 제외한 양도분에 대해선 일반 세율인 6~35%(2012년은 6~33%)가 적용된다.

양도세 중과는 과거 부동산 시장이 급등하던 시기에 불로소득 환수 취지에서 만들어진 제도이기 때문에 폐지하는 방향이 검토되고 있다. 하지만 가격 안정과 투기 방지 제도로 인식된 상태이기 때문에 원천 폐지가 번번이 불발돼 다주택자의 주택 구입이나 부동산 시장 거래 숨통에 진입 장벽 역할을 하고 있다.

다주택자 양도세 중과 판정 예외 주택 관심

하지만 다주택자에 대한 양도세 중과 판정에서 주택 수를 계산할 때 제외되는 주택을 매입하면 이런 부담에서 자유로워진다. 다주택자에 해당돼도 정책상 중과세에서 배제되는 주택이 있기 때문이다.

그러나 세목에 따라 또는 시기에 따라 경과 규정이 복잡하기 때문에 절세 요령이 쉽지 않다. 이에 따라 관련 법 규정과 분양 사업지의 청약 조건을 꼼꼼히 살펴 세금도 아끼고 내 집 마련도 동시에 달성하는 현명한 재테크 방법이 필요한 시점이다.

세광종합건설이 경기도 가평군 청평면 청평리 657-1 외 9필지 일대에 시공하는 '세광 ILGA' 아파트가 대표적이다. 비과밀억제권지역인 경기도 읍·면 지역에 속하고 전용면적 59~84㎡의 중소형 평면으로 분양 가격이 3억 원 미만에 책정돼 다주택 양도세 중과 주택 수 계산에서 제외되는 특혜를 볼 수 있다.

향후 매도 시 기준 시가가 3억 원을 초과하지 않는다면 매도 시 양도세 중과에 대한 부담이 전무하다. 2011년 세제 개편안을 통해 2012년 1월 1일 이후 양도 분부터 다주택자들도 연 3%씩, 최대 30%까지 주택 매도 시 장기 보유 특별 공제 혜택까지 받을 수 있도록 길이 열려 장기 보유를 염두에 둔 다주택자라면 향후 매도에 대한 부담이 줄어든다.

박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr