일시적 2주택자,내년 양도세 '줄타기'

#. 일시적 2주택자인 회사원 이모 부장(46)은 기존에 살던 집을 언제 처분하느냐에 따라 양도세가 최대 4400만원 이상 차이가 난다는 사실을 최근에 알고 깜짝 놀랐다. 이 부장은 2010년 12월 10일 경기 파주의 N아파트(148㎡)를 매입했지만 첫번째 집인 인근의 W아파트(92㎡)가 팔리지 않아 2주택자가 됐다. 1997년 당시 9000만원에 매입한 W아파트의 현재 매도호가는 2억1000만원선으로 양도차익은 1억2000만원으로 예상된다. 보유 중인 2가구 중 1가구를 2년 내(2012년 12월 10일)에 팔면 양도세를 한 푼도 물지 않는다. 하지만 이 시기를 놓치면 세금폭탄을 맞는다. W아파트를 처분해 1억2000만원의 양도차익이 발생할 경우 2012년 12월 11일부터 31일까지는 양도세중과 한시적 면제로 1577만원을 양도세로 내야 하고, 2013년 1월 1일부터는 다주택자 양도세 중과가 되살아나 4482만원을 부담해야 한다. 2012년 12월 한 달만 놓고 보면 불과 10∼20일 간격으로 수천만원 규모의 세금을 낼 수도, 안 낼 수도 있다는 얘기다.

■일시적2주택자,양도세 줄타기 불가피

부동산 경기가 정점을 이룬 2007∼2008년에 아파트를 분양받아 지난해 말 입주한 일시적 2주택자들이 내년에 양도세 줄타기에 나설 것으로 보인다.

15일 부동산업계에 따르면 2010년 12월 수도권(서울·경기·인천)의 아파트 신규 입주물량은 2만5221가구로 2004년 12월(2만8710가구) 이후 최대규모다. 업계에서는 이들 중 상당수가 주택경기 침체로 기존의 집을 팔지 못한 일시적 2주택자로 추정하고 있다.

대부분 △2년 내 한 채를 팔면 양도세 비과세 △2012년 말까지 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 △2013년 1월 1일 이후 보유기간에 따른 장기보유특별공제 등 2012년 12월을 기점으로 다양한 변수에 직면하게 된다.

앞의 이 부장에게 최선책은 2012년 12월 10일까지 살던 기존 집을 팔아 양도세를 비과세받는 것이지만 주택경기 침체를 감안하면 그때까지 팔릴 것을 장담하기 쉽지 않다. 처분시점별로 세부담 규모를 가늠하지 않고선 집값을 얼마나 낮춰 팔지도 판단하기 어려워 일대혼란이 예상된다.

이 부장은 "처분시점별로 세부담 규모를 확인한 이상, 2012년 12월 10일 이전에 2000만∼3000만원 낮춰서라도 팔 생각"이라며 "비슷한 시기 입주한 일시적 2주택자들은 처분시점별 양도세 규모를 모르고는 기존 집값을 얼마나 내려 내놓을지 판단이 안 설 것"이라고 말했다.

보유기간에 따라 다소 차이는 있지만 양도차익이 2012년 말까지는 4억4000만원, 2013년부터는 2억6000만원 이상부터 양도세부담금액이 1억원을 웃돈다.

복잡한 셈법에 빠져야 하는 2012년 12월 이전에 처분하는 게 가장 유리하기 때문에 자칫 일정기간에 매물이 쏠릴 것이라는 우려도 제기되고 있다.

한국건설산업연구원 두성규 박사는 "부동산 경기가 안 좋을 때마다 정부가 대책을 조금씩 내놓으면 시간이 지난 후 한꺼번에 적용돼 이 같은 기형적인 현상을 낳았다"며 "수요자와 공급자가 정상적인 거래패턴으로 가지 않고 일정시기에 쏠리는 현상이 벌어져 시장이 왜곡되는 부작용을 초래하고 있다"고 지적했다.

두 박사는 "부동산경기가 활황일 때는 양도차익이 커 세부담에 연연하지 않지만, 주택가격이 정체된 현 시점에서는 세부담이 커지면 거래 자체를 더욱 위축시킨다"면서 "살던 집을 못 판 2주택자의 양도세 비과세기간을 2년에서 3년으로 늘리고 다주택자 양도세 중과를 일반세율 적용으로 완화하는 등 실효성있는 대책 마련이 시급하다"고 강조했다.

■양도일은 계약일 아닌 잔금청산일

주의할 점은 법적 양도일은 매매 계약체결일이 아니라 잔금청산일을 기준으로 한다는 점이다.

IBK기업은행 안경섭 세무사는 "보통 양도일을 계약체결일로 알고 며칠 차이로 세제 혜택을 놓치는 경우가 빈번하다"며 "소득세법에서는 잔금청산일,등기접수일, 사실상의 입주일 중 가장 빠른 날을 법적 양도일로 보고 있다"고 말했다. 그는 "이 부장의 경우 2012년 12월 10일에 매매 계약을 체결하면 사실상 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다"고 덧붙였다.

안 세무사는 "다만 다주택자 중과세 폐지, 일시적 2주택자 양도세 비과세기간 연장 등의 시행 가능성도 배제할 수 없기 때문에 향후 제도가 변화할 경우 세테크전략도 달라질 수 있다"고 말했다.

/winwin@fnnews.com오승범기자

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