기막힌 전셋값, 차라리 집을 사?..빌라·연립·아파트 따져보니

■ 장재현 부동산뱅크 팀장

○ 하반기 전세난 예고, 알맞은 투자전략은?

빌라 · 연립주택 추천…서울내 도심 재개발 · 재건축 증가

아파트 전셋값으로 들어갈 수 있는 빌라나 연립주택 등을 알아보는 것도 좋을 것 같다. 과거 3년 전만 해도 빌라 등의 일반주택은 투자가치가 없다는 이유로 실수요자들이나 투자자들이 멀리했었다. 그러나 최근에는 서울 내 도심 재개발, 재건축 증가로 멸실가구가 증가하면서 빌라나 단독주택, 연립 등의 수요가 늘어나고 있다.

8.18 대책영향, 저가매입 위주 고려 필요

여기에 정부가 8.18대책으로 소규모 재건축에 대한 추진도 쉽게 허가를 해주도록 하면서 3차 뉴타운 후보지였던 강북구 수유동, 번동, 미아동이라던지, 일반 재개발 예정지였던 강동구 암사동 등 개발진행이 느리거나 앞으로 개발될 확률이 높은 지역을 위주로 저가 매입 위주로 고려하신다면 충분한 투자가치는 있을 것으로 판단된다.

아파트에 들어가고 싶은 분이라면 김포, 별내, 파주 등 2기 신도시에 위치한 미분양 아파트를 고려해 볼 만하다. 미분양 아파트들은 금융부담이 일반 아파트에 비해 낮고, 신도시로 조성되면 장기적으로 주변 아파트들에 비해 투자가치가 높기 때문에 신도시 아파트 위주로 투자를 고려해 보시는 것도 좋을 것 같다.

○ 하반기, 관심 가져볼 신도시는?

광교 신도시, 전용면적 59~84㎡ 1,330가구 분양

9월에는 광교가 분양을 앞두고 있다. A18블록에서 전용면적 59~84㎡ 1,330가구가 분양한다. 중소형 위주로 구성돼 있어서 실수요자들의 인기가 높을 것으로 보이는데, 특히 9월부터 전매제한 기준이 85㎡이하는 3년, 85㎡초과는 1년으로 풀리는 점도 수요자들이 선호하는 이유 중 하나가 될 것으로 본다. 또 단지 주변에 상업시설과 공공청사가 들어설 예정이어서 편의시설을 이용하기 편리할 것으로 예상된다. 2016년께 개통될 신분당선 연장선도 이용할 수 있다.

위례 신도시, 청약저축 있는 수요자 노려볼 만

위례신도시의 경우 청약저축이 있는 수요자들이라면 노려볼 만하다. A1-8블록(구 A1-13)에서 51~59㎡ 1139가구，A1-11블록(A1-16)에서 51~84㎡ 1810가구 등 총 2949가구가 건설된다.

이 가운데 사전예약에서 제외된 599가구와 부적격 물량 등을 합쳐 본청약을 받는다. 올초 본 청약을 진행한 강남지구 (A2블록)의 경우 커트라인이 통장가입액 기준 1815만∼1860만원 선, 서울 서초지구(A2블록)가 1357만∼1660만원에 당첨 커트라인이 형성됐었던 만큼 위례신도시의 경우도 입지여건이 놓은 만큼 납입금액이 1800만 원 정도 되어야 안정권이라고 볼 수 있다.

○ 하반기, 도시형 생활주택 투자전략

양도세 중과배제·법인세 추과세·배제취득세·재산세 감면 등 투자유망 환경

수익형 부동산으로 눈을 돌리시는 투자자들이라면 최근 인기가 높은 도시형 생활주택 등의 투자가 유망할 것으로 보인다. 우선 지난 8.18대책으로 임대사업자들이 사업하기 좋은 환경을 갖췄는데 양도세 중과배제, 법인세 추과세 배제, 취득세, 재산세 감면 등의 세금 감면 혜택을 받게 되면서 주거용 오피스텔이나 도시형생활주택과 같은 수익형부동산에 투자에 초점을 맞추는 것이 중요하다고 생각한다.

수익형부동산, 공실률·수익률 중요…역세권·대학가 투자

또 상가나 건물과 같이 관리가 힘들지 않고, 꾸준한 임대수요가 있는 도시형 생활주택이나 주거용 오피스텔은 처음 부동산을 매입하시는 분들에겐 좋을 것 같다. 다만 도시형 생활주택과 같은 수익형부동산은 공실률과 수익률이 매우 중요하다. 따라서 늘 하는 이야기지만 역세권이나 직장인들이 많이 몰리는 지역라든지, 대학가 등과 같이 임대수요가 풍부한 지역으로 안정성있게 투자하시는 것이 좋다.

최근에 보면 수익형부동산이 인기를 끌면서 고시원을 도시형생활주택이라고 속여 팔거나 임대수익률을 부풀려 분양하는 곳들이 많은데, 이런 곳들은 주변 임대주택들의 공실률이나 실제 임대료 등을 조사해서 피해를 최소화 하시는 것이 좋고 구분등기를 하는 근린생활시설 내 분양물량도 피하시는 것이 좋다.

○ 하반기 주목할 만한 분양 지역

우선 하반기 수도권에서 공급되는 오피스텔은 4,949가구, 도시형생활주택은 1,324가구이다. 이중에 오피스텔은 11월 판교에 분양하는 더원(190가구), 1같은 기간 내 분양하는 2호선 라인의 대학가나 역세권에 있는 신촌역 푸르지오시티(324가구), 신천역 푸르지오시티(248가구) 등도 눈여볼 만하다.

도시형생활주택으로는 10월에 분양하는 강남구 역삼동 더원(150가구)이나 서초구 양재동 한라비발디(149가구), 동작구 대방동 아데나399(141가구) 등도 인기를 끌 것으로 보인다. 이런 물건 외에도 강동구 암사동이나 천호동, 중랑구 면목동 등에서도 계속해서 도시형생활주택 등의 공급이 계속되고 있는데 이들 물량들은 메이져급 건설사들이 내놓은 물량들은 아니지만 매입비용이 저렴하고 임대수익은 풍부해 수익률이 높은 지역이다.

○ 하반기 부동산 시장, 집을 사도 될까?

하반기에 매입하는 것이 이익

실수요자들의 입장에서는 오히려 하반기에 매입하시는 것이 좋다고 생각한다. 우선 집값이 떨어진다고 걱정하시는 분들이 있는데, 장기불황이 시작된 2010년부터 지금까지 집값은 떨어졌다기 보다는 상한가와 하한가 사이에서 왔다갔다 하면서도 평균 연 2% 가량이 올랐다.

또 서울의 경우 전셋값이 매매가 대비해 50%가 다 넘어섰는데 지난 1년 동안 세입자들이 매년 올려줘야 하는 전세금이 평균 3,000만 원 이었다. 또 20평형대 아파트나 빌라 등의 전셋값이 보통 1억 5,000만 원 수준인 것을 고려하면, 매년 전셋값을 올려주는 것보다 내 집마련을 하는 것이 경제적으로 더 이득이 된다고 본다.

계속되는 전세난으로 내 집 마련의 최적기

또 전셋값이 이렇게 계속 오르는 점도 결국은 공급부족에 따른 현상이라고 볼 수 있다. 따라서 한동안은 이렇게 전셋값이 불안정하다보면 매매가에도 어느 정도 영향을 미칠 수 밖에 없고 따라서 내집 마련을 하시기에는 지금이 좋은 시기가 아닌가 그렇게 생각을 하고 있다.

○ 투자전략을 위한 조언

우선 철저히 실수요적인 측면에서 접근하셔야 한다. 실제 최근에는 전세집 마련도 쉽지가 아는상황인데, 앞으로 매입자금이 저렴하고 리스크도 낮은 중소형 주택들이 한동안 인기를 끌 것으로 보인다. 따라서 현장방문을 통해 입지나 가격 등을 꼼꼼이 분석하시고, 수익률이나 장기적인 발전가치 등을 고려해 내 집 마련을 하신다면 좋을 것 같다.

수익형부동산의 경우 상가나 빌딩 등의 투자 등은 자본이득과 수익률을 고려한 투자가 좋다. 간혹 수익률에만 의존하고 자본이득을 전혀 생각하시지 않는 분들도 많은데, 시간이 지날 수록 공실이나 임대수익은 떨어질 가능성도 있기 때문에 주의하셔야 한다.

( www.SBSCNBC.co.kr)(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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