다주택자 3년보유 본인주택 팔면 양도세 '無'

◆ 8·18 전월세 대책 ◆서울 동작구 사당동 114㎡ 아파트 한 채를 보유한 A씨는 아파트 외에 방배동에 단독주택 한 채를 임대 중이다. 사당동 아파트 구입가는 5억원. 현재 시세는 7억원 정도다. 5년간 보유했다. 종전 대로라면 이 아파트를 팔 경우 양도차익 2억원에 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(연 3%씩 총 15%)를 적용받아 양도소득 금액은 1억7000만원이다. 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 금액은 1억6750만원. 여기에 일반 양도세율 35%를 적용한 납부세액(지방소득세 10% 포함)은 4809만7500원이다. 이대로라면 5000만원에 가까운 양도세를 물어야 아파트를 팔 수 있다. 그러나 이번 8ㆍ18 대책에 따라 다주택 임대사업자가 3년 이상 보유한 본인 거주 주택을 팔 경우 양도세가 비과세됨에 따라 A씨는 5000만원의 양도세 부담을 덜게 됐다.

◆ 양도차익 5억 거주주택 양도세 1억 줄어 거주하는 주택이 9억원을 초과하는 고가 주택일 경우에는 양도세 감면 혜택이 더욱 커진다. 12억원짜리 주택(구입가 7억원)에 거주하고 있는 임대사업자가 이 집을 팔 경우 세금 혜택은 1억원이 넘는다. 2주택 이상 다주택자로서 한 채만 임대할 경우에도 앞으로 임대사업자 등록이 가능해져 부동산 자산 운용에 대한 운신의 폭이 획기적으로 넓어진 셈이다.

원종훈 국민은행 세무사는 "앞으로 임대주택 한 채만 있어도 임대사업자가 될 수 있고 거주 주택에는 양도세 비과세 혜택을 주기 때문에 기존 임대사업자는 물론 신규 임대사업자로서도 상당한 세금 감면 효과가 있을 것으로 보인다"고 설명했다.

정부는 아울러 서민층 임대료 부담을 덜어준다는 취지로 전ㆍ월세 소득공제 대상을 현행 연소득 3000만원 이하에서 5000만원 이하로 확대했다. 세입자는 전ㆍ월세 원리금 상환액 또는 월세 지급액의 40%, 연간 300만원 한도에서 소득공제를 받을 수 있다.

연소득이 4000만원인 근로자가 기본공제를 300만원으로 가정하고 월세 62만5000원을 매달 내고 있다면 앞으로 월세 소득공제 한도액인 300만원을 추가로 공제받을 수 있다. 종전에는 234만원을 내던 종합소득세가 앞으로 185만원으로 50만원 가까이 줄어 매년 한 달치에 가까운 월세를 아낄 수 있다.

◆ 전세보증금 소득세 유예는 실익 없어 반면 전세보증금에 대한 소득세 과세 유예 조치는 큰 실익이 없는 것으로 나타났다.

정부는 이번 전세 대책에서 60㎡ 이하 소형 주택 보유자가 전ㆍ월세를 놓을 경우 부과되는 소득세를 감면하기로 했다.

현재는 3주택 이상을 소유하고 보증금 총액이 3억원을 넘는 경우 초과분에 대한 간주임대료에 소득세를 부과하고 있다.

가령 보증금 총액이 7억원일 경우 3억원을 초과하는 4억원에 대해 보증금 월세 전환율 3.6% 등을 적용한 간주임대료는 880만원이다. 영세사업자 단순경비율(60.2%)을 적용했을 경우 과세표준 금액은 53만4240원이다. 소득세율(6%)을 적용한 최종 납부세액(지방소득세 10% 포함)은 3만5259원이다. 지금도 임대료에 대한 소득세 자체가 크지 않기 때문에 실제 혜택도 크지 않다는 얘기다.

◆ 다세대 신축 사들여 임대 2만가구 공급 공급 확대도 이번 대책의 주요 골자다. 정부는 한국토지주택공사(LH)가 시행 중인 다가구 매입 임대사업을 다세대 신축 주택까지 확대해 연내 2만가구를 수도권과 지방 5대 광역시에 공급할 계획이다.

생애 최초로 주택을 구입하는 무주택 가구주(연소득 4000만원 이하)에게 지원하는 '생애최초주택구입자금' 금리도 기존 연 5.2%에서 4.7%로 인하한다. 대상 주택은 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택이며 서울 강남 3구 등 투기지역은 제외된다. 또 주택기금의 전세자금 대출보증금 한도를 상향(광역시 등 저소득 가구 5000만원→6000만원 이하)하고, 상환 기간도 연장(근로자ㆍ서민 전세자금 최장 6년→8년)하기로 했다.

저소득 대학생을 위해 연내 대학생 전세임대주택 1000가구를 추가로 공급하기로 했다. 또 대학이 자체 용지에 기숙사를 건설할 경우 주택기금을 지원하고 대학가의 노후 하숙집 개량을 위해 저리 자금도 지원할 계획이다.

[이지용 기자 / 임성현 기자 / 사진 = 김호영 기자] ▶ [화보] 지나, `할 말 잃게 만드는 완벽한 뒤태`

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