세종대 김수현 교수, "양도세 중과는 이미 종이 호랑이"

[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다'〕■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)■ 방송일 : 2011년 7월 18일 (월) 오후 7시■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)■ 출 연 : 세종대 김수현 교수

▶정관용 > 이번에는 부동산 문제 짚어봅니다. 정부가 곧 전월세 난 타개 대책을 내놓겠다, 라고 했는데. 그 내용 중에 하나로 이 다주택자들에 양도세 중과세를 하고 있습니다, 이걸 폐지해보겠다, 라고 하는 그 내용이 포함되어 있다고 그래요. 논란이 일자 기획재정부는 아직 결정된 바 없다, 이렇게 선을 긋기는 했습니다만, 이게 어떤 내용인지 한번 자세히 알아봅니다. 전 청와대 국민경제비서관을 지내신 바 있지요. 세종대의 도시부동산대학원 김수현 교수, 전화로 연결합니다. 김 교수님, 안녕하세요?

▷김수현 > 예, 안녕하세요?

▶정관용 > 그런데 다주택자의 양도세 중과를 하고 있는데, 이걸 폐지하면 전월세난 타개에 도움이 됩니까?

▷김수현 > 글쎄요. 조금... 긴 이야기가 필요한데요, 우선 지금 중과하고 있다는 말은 정확한 말이 아닙니다.

▶정관용 > 지금 안하고 있나요?

▷김수현 > 왜냐하면 지금... 그게 노무현 정부 당시에 2주택의 경우에는 양도세율을 50%로 했고요, 3주택 이상은 60%로 해서 뭐 중과한 게 분명한데요. 이 정부 들어오면서 이제 경기 부양책의 일환으로 그걸 일반 양도세율로 낮췄습니다, 벌써. 그래서 6에서 33%로 낮춘 상태이고요. 3주택의 경우에는 투기 지역에 한해서 거기에다 10%를 더 붙인 세율을 적용하고 있습니다.

양도세중과 폐지 효과 의문

▶정관용 > 그럼 최대 43%네요?

▷김수현 > 그렇습니다. 그래서 지금 현재로서는 이게 과연 중과인가, 라는 게 좀 의문의 여지가 분명히 있고요. 그래서 지금 거론되고 있는 것은 이걸 2012년까지 한시적으로 하기로 했는데, 아예 완전히 폐지해버리겠다, 그래서 지금처럼 그냥 아예 6~33%로 그냥 가겠다, 이 뜻입니다.

▶정관용 > 그런데 그렇게 하면은, 정부는 이런 생각인 거지요. 이렇게 하면은 돈 있는 사람들이 집을 더 많이 사게 될 것이고, 그렇게 사게 된 집은 아마 임대로 나올 테니까 전월세난 타개에 도움이 된다, 이건가요?

▷김수현 > 그렇지요. 그러니까 지금 전세금이 오르는 게 이제 공급이 적어서 그렇고. 그런데 공급이 적은 이유는 집을 여러 채 가지고 있어도 나중에 양도세를 많이 내야 되니까 안 사는 것 아니냐. 그래서 집을 안심하고 사라, 그러면 양도세를 안 받을 테니까, 설령 집값이 올라도 이익을 충분히 보장하겠다, 이런 뜻이지요. 그런데 여기에는 두 가지 문제가 있습니다.

▶정관용 > 첫 번째는요?

▷김수현 > 첫 번째는 지금 이제 정부가 말하는 집값을 안정시키겠다는 얘기와 집값이 오를 테니까 좀 사라, 라는 이 모순된 현상입니다. 그래서 이 말, 정부의 이 정책의 배경에는 앞으로 집값이 오르더라도 세금을 적게 받겠다, 하는 말이 깔려있는 거지요.

▶정관용 > 깔려있지요.

▷김수현 > 예, 그래서 스스로 모순인데. 그럼 과연 이른바 투자자들이 지금 집값이 대폭 오를 것으로 기대하고 이렇게 뛰어들 것이냐의 문제입니다.

▶정관용 > 효과가 있겠느냐, 쉽게 말해서.

▷김수현 > 예, 그 문제이고요. 두 번째는 이게 일종의 반증인데요. 뭐냐하면 지금도 만약 임대사업자로 등록하게 되면 양도세 중과를 안 합니다, 아예. 그래서 양도세도 중과를 안 할 뿐만 아니라 재산세도 깎아주고 여러 가지를 해주는데도 불구하고 이른바 다주택자들 중에서 한 제가 추산하기로는 한 5% 미만만이 임대사업자로 등록하고 있습니다.

▶정관용 > 그 등록을 하게 되면 세금 내야 되어서 그런 거지요?

▷김수현 > 아, 세금을 지금 거의 내지 않습니다.

양도세 중과는 이미 종이 호랑이

▶정관용 > 임대 소득에 대해서 세금 안 내나요?

▷김수현 > 예, 사실상 안 내고 있습니다. 그래서 이게 무슨 뜻이냐면, 현재 양도세 중과라는 게 지방에 집을 가진 경우에는 이미 떼주고 있기 때문에 사실상 종이호랑이입니다. 그래서 이게 진짜로 무섭다면 임대사업자로 등록을 하지 않겠습니까? 그걸 하면 벌써 여러 혜택을 주니까요. 그래서 저는 이것 때문에 뭐 이게 늘어나는 게 뭐 전월세가 오르고 이런 문제가 아니고요, 이거는 저는 조금 잘못 짚었다. 물론 제가 뭐 이 방식이 계속 좋다, 라는 말씀을 드리는 건 아니고. 조금 이따가 다시 설명을 드리겠습니다만. 그러나 이 문제만 해결이 되면 마치 전세금이 잡힐 것처럼 이야기하는 것은 우리 부동산 시장 구조를 저는 전혀 잘못 이해하고 있다고 봅니다.

▶정관용 > 그러면 김 교수님 보시기에는 양도세 중과 폐지는 이 전월세 대책으로는 필요 없다?

▷김수현 > 필요 없다기보다도요, 그걸 하는 이유가 우리가 임대 소득세를 내고 있다면, 집을 여러 채 가진 분들이 양도세 중과를 할 이유가 없습니다.

▶정관용 > 그렇지요.

▷김수현 > 그런데 우리는 지금 임대 소득세를 내는 사람들이 다주택자의 1%도 되지 않습니다. 그러다보니까 그러면 팔 때 내라, 이거거든요. 매달 받는 게 아니고.

양도세 중과 폐지하되 임대소득세 받아야

▶정관용 > 그래서 그게 양도세 중과다?

▷김수현 > 예, 그게 중과지요. 그런데 실제로 그게 작동도 안 하고 있는 거고. 그래서 저는 결론부터 말씀을 드리면, 양도세 중과 폐지, 좋다 이거예요. 그럴 수도 있다고 봅니다. 왜냐, 외국도 안 하니까. 그러나 그걸 폐지하려면 임대 소득세를 받으라는 거예요. 그런데 우리는 임대 소득세를 안 받는 것은 물론이고, 임대사업자로 등록을 안 해도 아무런 불이익을 주고 있지 않아요. 그래서 이런 상태에서 말하자면 뭐 투기 이익을 보장하는 방식으로 가는 것은 우리 부동산 시장에 아무 도움이 안 된다고 저는 봅니다.

▶정관용 > 김 교수님, 그런데 아까 다주택자 중에 임대사업자로 등록하는 사람은 한 5%라고 그랬잖아요? 하지만 또 임대 소득세 내는 사람은 한 1%라고 그랬어요.

▷김수현 > 예, 그렇습니다.

▶정관용 > 그건 왜 그렇습니까?

▷김수현 > 그게 왜 그러냐 하면, 우리는 지금 전세로 세를 놓으면 임대 소득세를 안 내도록 해놓았고요.

▶정관용 > 전세는?

▷김수현 > 예, 그래서 이제 3주택 이상 전세에 대해서 이번에 소득세 매기려고 하다가 그것도 지금 완화를 시켰고요. 예를 들어 이런 식입니다. 한 집에서 여러 개를 세를 놓더라도 그 집의 값이 9억 이하라면 월세를 놓는다고 하더라도 임대 소득세를 받지 않습니다. 그런데 우리나라에 9억 이상 주택이 1%가 안 됩니다. 따라서 사실상 임대 소득세는 의미가 없다고 봐야지요.

▶정관용 > 복잡하군요. 그러니까 임대사업자로 등록을 해서, 9억 이상의 월세를 놓을 경우만 임대 소득세를 낸다?

▷김수현 > 예.

▶정관용 > 그러면 양도세 중과 폐지하는 대신에 임대 소득세를 걷자. 걷을 수 있는 방법은 어떻게 됩니까, 그러면?

▷김수현 > 아, 저는 이렇게 봅니다. 뭐 다주택에 대해서 원성이 자자하니까요, 양도세에 대해서. 그러면 저는 국제 규범대로 가자. 국제 규범이 뭐냐 하면, 자기가 살지 않는 주택은 무조건 등록하도록 되어 있습니다. 등록한 주택에 대해서는 뭐 임대 소득세도 물론이고요, 그 다음에 일정 비율 이상 임대료를 못 올리게 한다거나 뭐 이런 여러 규제가 따르지요. 동시에 만약 임대 사업자에 대해서는 다른 나라에서도 지원할 필요가 있을 때에는 재정 지원도 하고 여러 가지 또 지원책을 펴고 있거든요. 그런데 우리나라는 지금 최초의 등록이라는 제도가 안 돌아가고 있기 때문에 그 뒤에 뭐 세금이고 뭐고 아무 것도 안 되는 거거든요. 그래서 저는 임대 소득세를 받자. 이게 세수를 늘리자고 지금 이런 말씀을 드리는 게 아니고, 우리가 이 양도세 중과라고 하는 이 장치를 그냥 풀어버리면 등록하게 만드는 유인책이 없는 거예요.

▶정관용 > 그렇군요.

▷김수현 > 그래서 이걸 등록을 안 하면 계속 중과를 유지해야지, 자발적으로 등록을 하게 되지 않겠습니까?

▶정관용 > 그렇게 하고 등록된 것에 대해서는 임대소득이 있으면 소득세를 내도록 하고?

▷김수현 > 예, 그러나 우리가 세수 목적이 아니니까, 저는 상당 기간 그것도 유예해줄 수 있다고 봅니다.

▶정관용 > 해줄 수 있다?

▷김수현 > 그렇습니다.

▶정관용 > 그런데 지금 우리나라 부동산 전산 정보는 아주 완벽하게 되어있잖아요? 그러니까 다주택자, 뭐 어느 집에 살고 있는지만 파악이 되면 나머지는 사실상 자동적으로 등록이 될 텐데요?

▷김수현 > 그게 이제 세금이라는 것은 우리가, 지금 우리 소득세라든가 그런 것이 신고주의입니다, 기본적으로. 그런데 이제 국세청에서 파악하고 있는 것하고 신고가 틀릴 때에는 나중에 조사해서 들어가는 것 아니겠습니까?

▶정관용 > 그렇지요.

▷김수현 > 그래서 이게 이제 신고하느냐, 안 하느냐가 매우 차이가 큰데요. 이 소득이 얼마다, 물론 정부의 행정력으로도 알 수가 있습니다. 알 수 있어야지 사실 등록을 강제할 수도 있는 거지요.

▶정관용 > 알겠습니다. 그런데 그렇게 임대 소득세 제도, 그러니까 민간 임대차 제도, 그래서 등록을 하도록 하고. 이렇게 되면 그게 전월세난 타결할 수 있나요?

▷김수현 > 전월세난 타결에 그게 뭐 충분조건이 될 수는 없다고 봅니다. 그게 일종의 필요조건이라고 저는 생각하는데, 이 점을 하나 말씀을 드리고 싶은데요. 최근에 이제 인구주택총조사 결과가 발표가 됐는데, 우리가 지금 월세가 급속히 늘어나고 있습니다.

▶정관용 > 예, 그렇지요.

▷김수현 > 특히 서민들이 사는 주택에서도 월세가 다수를 차지합니다. 그런데 지금 우리 임대차 보호제도는요, 전세금 반환 위주로 되어 있습니다. 뭐 우선 변제권이라든지 확정일자 제도가.

서민들은 월세 중심, 임대차 보호제도는 전세 중심

▶정관용 > 맞아요.

▷김수현 > 그런데 서민들은 이미 월세 중심으로 살고 있는데, 우리 임대차 보호제도는 전세 중심의 제도란 말이에요. 그 자체가 이미 모순을 일으키고 있는데. 서민들이 이제 보다 많은 비율이 월세로 살아가고 있고, 따라서 그 분들의 임대료 상한제도라든지 재계약 가능하게 한다든지, 그런 논의가 무성함에도 불구하고 그걸 위한 지금 임대차 보호제도는 전혀 논의가 안 되고 있거든요. 그러니까 현재 있는 이 임대차 보호제도로는 바뀐 월세 상황을 이렇게 대처할 수가 없습니다.

▶정관용 > 예, 그러면 마지막으로 정부가 22일쯤 전월세 대책 내놓는다는 것 아니겠습니까?

▷김수현 > 예.

공공 임대주택 늘리기 위한 구체적 방안 제시해야

▶정관용 > 지금 양도세 얘기가 제일 쟁점이 되어서 그 문제를 집중적으로 여쭤봤는데, 김 교수님 보시기에는 22일 발표할 대책에 뭐가 꼭 들어가야 한다고 보세요?

▷김수현 > 뭐 여러 가지 있겠습니다만, 저는 이건 강조하고 싶습니다. 요즘 이제 이 지경이 되니까 공공임대주택에 대해서 뭐 현 정부도 더 짓겠다, 더 확보하겠다, 얘기가 나오고 있는데요. 현실적으로 지난 노무현 정부 때보다 착공하는 숫자가 반토막이 났습니다. 특히 2011년에도. 그래서 무엇보다도 이 공공임대주택을 실제로 늘리는. 또는 늘리기 위해서 재정을 어떻게 할 것이냐, 그 다음에 땅은 어떻게 할 것이냐. 이것에 대한 구체적인 대책이 나와야 한다고 봅니다.

▶정관용 > 예, 22일 공공임대주택 확충안이 구체적으로 발표되기를 기대한다, 이런 말씀이로군요.

▷김수현 > 예.

▶정관용 > 기대하는 대로 될지 한번 지켜보겠습니다. 말씀 잘 들었습니다.

▷김수현 > 예, 고맙습니다.

▶정관용 > 세종대 도시부동산대학원의 김수현 교수였습니다. 잠시 뉴스 들으시고요, 35분에 시작하는 오늘 3부. 고등학생이 스마트폰 프로그램을 개발해서 지금 화제가 되고 있습니다. 그 고등학생을 초대해봤어요. 함께 이야기 나눠보지요. 35분에 다시 옵니다.

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