5.1 대책, 양도세 '2년거주 조항폐지'..투기수요 부추기나?

■5.1 대책 실효성 있나? / 박합수국민은행 PB 팀장

-한달에 한번 꼴로 부동산 대책이 나오고 있는데 어제 발표된 부동산 대책, 주요 골자를 정리하자면?

건설사 PF에 대한 구조조정 및 유동성 지원방안이 대표적인 정책 방향이라고 할 수 있고 미분양주택 해소와 1가구 1주택의 거주 기간을 폐지하는 주택거래 활성화 방안이 나왔다는 것이고 기타 전반적인 주택공급 여건 개선까지 폭이 넓다는 것입니다.

-부동산 거래를 활성화하고 주택공급을 늘리면서 경영난을 겪고 있는 건설사를 지원하는 방안이 나왔는데 대체적으로 시장의 평가로는?

긍정적인 평가를 받고 있는데 우선 시장에서 문제가 되었던 PF부실의 금융권 만기 연장에 대한 어려움이 많았는데 적극적으로 만기를 연장하고 자금을 공급하겠다는 것이 화두가 되었기 때문에 시장 자체에는 긍정적으로 평가하고 있습니다.

-양도세 비과세 요건인 '2년 거주'조항이 폐지되면서 9억원 이하 아파트는 물론 9억원 초과 고가 주택도 양도세 감면 혜택을 보게 될 전망이라고 하는데?

사실상 보다 정확하게 말하면 9억원 초과는 고가 주택에 대해서는 현재에도 양도세 감면을 주어지고 있습니다. 20억짜리를 매도할 경우 9억원까지만 비과세이고 초과하는 것에 대해서는 과세하는 것입니다.

1주택에 대해서는 '장기보유 특별공제'라는 제도가 있는데 이것을 연간 8%씩에서 최대 10년에 80%까지 인정해 주고 있기 때문에 아무리 고가주택이라 하더라도 10년 보유를 하게 되면 양도소득세는 미미한 수준으로 떨어지게 되어 이미 상당부분 혜택을 보고 있다고 할 수 있습니다.

그 와중에 거주 요건을 없앴다는 것인데 서울하고 5개 신도시가 있는데 분당, 일산, 산본, 과천까지 2년 거주 여건을 없애는 것인데 시장 자체 진입이 촉진된다고 말할 수 있겠습니다.

-이번 대책이 투기수요를 늘릴 것이다라는 이런 지적도 나오고 있습니다. 이 점에 대해선 어떻게 보는지는?

주택시장 전체적으로 보면 현재는 정체기를 맞이하고 있기 때문에 투자보다는 실수요자시장으로 재편되고 있어 실수요자가 사실상 전세를 끼고 집을 싸는 경우도 드물기 때문에 투기 수요는 제한적일 것으로 판단하고 있습니다.

하지만 재건축이나 재개발 같은 소형주택 위주로 되어 있는 그런 지역이 있다. 예를 들면 5층짜리 저밀도 개포주공 같은 지역이라던가 재개발지역 등 거주가 사실상 어렵기 때문에 그 지역을 매입해 놓고 별도로 전세로 거주할 수 있는 투기수요가 있을 수 있습니다.

-다가구·다세대의 경우 30세대 미만이면 사업계획 승인 없이도 지을 수 있게 됐습니다. 마구잡이 개발을 부추길 수 있는 조치가 아닌가 하는 우려도 낳고 있는데 어떻게 보는지는?

용도지역이라는 면에서 용적률을 제한하고 있기 때문에 여기서 20세대에서 30세대로 올랐다고 해서 당장 부추길 여지는 없다고 보고 있고 기준이 도시형 생활주택 건축 기준과 형평성을 기하기 위한 조치가 아닌가 봅니다.

이렇게 되면 다가구도 인허가가 건축허가 수준에서 약식으로 할 수 있기 때문에 편리성이 있다는 것이고 이런 것은 역세권 토지를 효율적으로 주택 공급을 할 수 있다는 차원에서는 비교적 긍정적으로 해석해야하지 않겠나 판단하고 있습니다.

-5.1 부동산 대책에 힘입어 건설주가 강세를 보이고 있는데 해묵은 숙제가 돼 버린 PF부실 문제, 이번 대책들이 근본적인 처방이 될 수 있다고 보는지는?

상당히 긍정적으로 판단할 수 있는데 하지만 문제는 보다 신속한 시행이 따라야 합니다. 발표해 놓고 늦어지게 되면 효과가 반감될 수 있습니다. 빠른 대처와 시행이 필요하다는 볼 수 있고 그렇게 되면 이번 건설주라던가 여러 가지 시장 상황에서 보다 효과적으로 작용할 것으로 봅니다.

-이번 대책으로 부동산 시장이 한번 다시 기지개를 펼 수 있을지는?

부동산 시장 자체는 정부정책 변수가 중요하긴 하지만 그것이 전부는 아니고 향후 정체기를 맞이해서는 시장에서 민감하게 반응할 수 있는 변수는 금리라고 할 수 있습니다. 금리가 상승을 어느 정도 예고하고 있기 때문에 전반적인 주택시장에 대해서도 활성화는 제한될 것으로 판단합니다.

그동안 발표되었던 3.22대책에서는 나왔던 분양가 상한제 폐지라던가 보다 적극적으로 다주택자에 대한 양도세, 중과세 폐지의 검토가 있어야 한다고 봅니다. 또한 전반적인 주택공급 활성화를 위해서는 서울시 같은 경우에도 주택공급 증대효과가 있는 기반시설이 양호한 재건축단지의 종 상향 등 추가로 검토가 필요하다고 판단합니다.

( www.SBSCNBC.co.kr)(보다 자세한 내용은 동영상 시청을 바랍니다.)

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