[장용동리포트]청약경쟁에서 울지않고 유망단지 실속챙기는 법

< 장용동 논설실장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >

MC 성기영: 분양시장이 관심입니다. 부산에서 출발한 분양열기가 수도권까지 확산되면서 모델하우스에 많은 인파가 몰리고 있습니다. 기존주택시장과 달리 신규분양아파트에 관심이 많기 때문인데요. 원인과 전망, 여러가지 궁금증 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.

-편집국장과 논설실장을 거쳐 이제 대(大)기자로 현장 취재도 나가신다면서요? 보다 생생한 정보와 분석을 들을 수 있을 것 같습니다.

▲그렇습니다. 그동안의 경험을 토대로 현장 등을 직접 발로 뛰면서 다양한 정보나 분석들을 전할 수 있을 것 같습니다. 기자는 현장이 중요하니까요. 특히 부동산은 이론도 필요하지만 현장의 흐름이 아주 중요하죠. 미세한 현장의 움직임이 결국 시장을 만들어내고 건전 거래가 이뤄질 수 있도록 정책이 펼쳐져야 합니다. 투자도 마찬가지죠. 이같은 흐름을 읽어내고 선투자에 나설 때 수익을 극대화할 수 있다고 생각합니다.

-최근 김포한강신도시 통합모델하우스에 3만명이 몰렸다는 등 분양 아파트 견본주택에 많은 인파가 많다는 뉴스가 있었는데요. 우선 궁금한 것은 정말 관심이 많아서 그런지...혹시 그냥 관람객들이 많은 것인지...알고 싶습니다.

▲지난해 10월 부산에서 불기 시작한 청약열풍이 최근 서울 수도권에서도 펼쳐지고 있는 것은 사실입니다. 모델하우스 마다 수 만명씩이 실제로 몰리고 있는 것도 사실이고 1순위에서 마감되는 아파트도 속속 등장하고 있습니다. 예를 들면 김포한강신도시의 경우도 지난해 분양 시에는 별 관심을 끌지 못했으나 이번 동시분양은 관심을 유발, 실제 모델하우스까지 찾아온 내방객이 많았습니다.

특히 김포한강신도시의 경우 여러업체가 동시에 분양하다보니 관심을 유발, 지역 띄우기에는 일단 성공한 것으로 보입니다. 하지만 말씀하신 것 처럼 이렇게 내방객이 많이 몰렸다고 청약열기가 뜨겁지는 않습니다. 실제 청약경쟁률을 보면 청약과 무관한 것으로 파악되고 있습니다. 모델하우스를 찾는 내방객 중 실수요층도 있지만 별 관심없이 들른 층, 심지어 판촉객도 포함되어 있기 때문에 자신이 잘 판단해야 합니다.

-지방 청약열기와 수도권은 좀 달리봐야 한다는 얘긴가요?

▲그렇습니다. 서울 경기의 아파트분양시장은 지방과 달리 아직 뚜렷한 방향성이 나타나지않고 있습니다. 입지가 상대적으로 양호하고 분양가가 싸며 브랜드 가치나 추후 전망이 좋은 곳, 특별히 설계가 잘된 곳, 마감재가 우수한 아파트, 중소형 평형 중심으로 청약열기가 높다고 봐야할 것입니다. 모델하우스 오픈 이후 수만명이 몰려왔는데도 실제 청약이 부진한 곳, 심지어 청약열기가 높았는데 정작 계약률은 극히 미미해 추후 미계약물량이 70% 정도에 달하는 아파트도 비일비재합니다. 최근 용인에서 분양된 1300여 가구 단지의 경우 청약숫자만 360명 정도에 불과했고 평택에서도 2000여 가구에 달하는 대단지가 절반 정도 청약하는 등 아직 시장이 해빙되지않은 현상들이 곳곳에서 나오고 있습니다. 주택시장이 재차 하락국면에 들어가자 분양을 망설이는 관망층이 많아지는 추세입니다. 그만큼 분양시장이 아직도 불황국면을 벗어나지 못하고 있다는 얘기죠. 지방열기가 수도권으로 옮겨붙기가 쉽지않은 상황입니다.

-그래도 청약경쟁이 치열한 가운데 계약률이 아주 높은 아파트도 나오고 있는 모양이던데요.

▲서울권에서 분양되는 유망지구 재건축 아파트가 바로 그같은 경우입니다. 옥수동 등지에서 최근 공급된 재건축 아파트 일반분양분을 보면 1순위에서 경쟁이 치열합니다. 예를 들면 송파구 송파동 반도아파트를 재건축한 '송파 래미안파인탑'의 경우 32가구가 일반분양됐는데 75~111㎡의 중소형이었습니다. 그런데 1순에서 10대 1을 넘는 경쟁률을 보였습니다. 그만큼 입지성과 교통, 브랜드파워가 양호한 결과죠. 1순위에서 경쟁이 치열했다는 얘기는 그만큼 인기가 있고 전망이 좋다고 봐야 합니다. 바로 그런 아파트는 계약률이 높을 수밖에 없습니다. 그런 아파트를 침체기에 잡는다면 유리합니다. 분양가도 보수적으로 책정하기 때문에 투자면에서도 유리할 수 밖에 없습니다. 앞으로 나올 이같은 아파트를 눈여겨 봐야 합니다. 1순위 통장을 이런데 써야 합니다.

-그렇게 많이 내방객이 몰렸는데 김포한강신도시 아파트는 1순위에서 11% 밖에 청약을 하지않았다고 하던데요.

▲그렇습니다 사람은 많이 왔는데 정작 청약은 관심이 없었다는 것. 두가지 해석이 가능합니다. 어차피 미분양이 날테니 이런 곳에 1순위 청약통장을 쓴다는 것은 무모하죠. 더구나 비로열층이 당첨되면 계약을 할 수도 없고 안할수도 없는 난처한 경우에 처하게 되죠. 일단 통장은 무용지물이 되는 셈이구요. 그래서 3위나 4순위 무통장 신청을 노리게 됩니다. 1,2순위에서 청약이 저조했던 아파트가 3,4순위에서 청약경쟁률이 급격하게 높아지는 것은 바로 이런 이유 때문입니다. 요령있게 통장을 활용하는게 중요합니다.

-청약통장 얘기가 나왔으니 말인데요. 만능통장이라고 불리는 주택청약종합저축이 5월로 출시 2년을 맞게되면 1순위가 급격히 늘어나게 될텐데요.

▲그렇습니다. 그야말로 1순위가 지천이게 됩니다. 청약저축이 85제곱미터 이하 국민주택, 청약예금이 민영아파트만 청약이 가능했는데 바로 이 통장은 공공과 민영 모두 청약이 가능해서 만능통장이라 불립니다. 청약통장 가입 후 6개월이면 2순위, 2년이면 1순위가 되는데 지난 2009년 5월 출시됐으니 내달이면 만 2년이 돼, 1순위가 급격히 늘어나게 되는 것입니다. 은행들이 판촉전을 벌여 현재 가입자가 무려 1091만명선에 달하고 있습니다.

청약저축 160만명, 청약예금 189만명, 청약부금 61만명을 합한 숫자의 2배 수준입니다. 이 가운데 출시 당시 가입자가 583만명이나 돼 이들이 1순위 자격을 얻게 됩니다. 만20세 미만의 미성년자, 기존주택 소유주, 24개월간 꾸준히 일정액을 납부하지않은 가입자 등은 1순위 행사가 불가능한데 이들을 제외하고라도 200-300만명이 아파트 분양시장에 몰려나온다면 분양시장 파장이 클 것입니다.

-유망단지 청약경쟁률이 최소한 2배 이상 올라가겠군요. 청약전략을 잘 세워야 할텐데요.

▲입지, 분양가, 브랜드면에서 양호한 재건축에 엄청난 경쟁이 빚어질 공산이 큽니다. 따라서 청약전략을 잘세우는게 중요합니다.우선 주택청약종합저축 1순위자는 공공주택보다 민간주택, 일반 공급보다 특별공급을 노리는게 유리할 것으로 보입니다.

물론 공공주택...보금자리주택 등을 분양받으면 좋지만 공공주택은 무주택 가구주의 기간과 저축총액,납입횟수, 부양가족수, 해당지역 거주기간의 순으로 가점이 주어져 당첨자를 가리게 됩니다. 단순히 2년이 지난 것으로는 당첨기회가 좁을 수 밖에 없습니다.

때문에 강남권 보금자리나 위례신도시의 공공단지 분양은 가입기간이 길고 납입횟수가 많은 다른 통장 1순위 가입자들이 유리합니다.

따라서 민영주택청약을 노리는게 현명합니다. 무주택기간이나 부양가족수 등에 따라 가점이 주어지기 때문에 이를 활용하는것도 방법이지요. 전용 85제곱미터 이하 주택은 일반공급의 75%가 가점제 신청자, 25%는 추첨제에 의해 당첨이 됩니다. 중대형은 가점제와 추첨제로 각각 50%씩 당첨자를 결정하게 됩니다.

젊은 사람들의 경우 신혼부부나 생애최초 특별공급을 노리는것도 방법입니다.

(www.changapt.com)

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