DTI 규제에 싸늘한 경매시장..투자메카 강남권 낙찰률'급감'

■DTI 부활, 경매시장 영향 및 전망 / 남승표 지지옥션 선임연구원

얼마전까지만 해도 감정가보다 낙찰가가 더 높은 기현상이 나타날 정도로 경매시장이 활기였다. 그런데 DTI 규제 부활 이후 달라졌다는데 DTI규제 부활 전후 낙찰가율을 비교해보면 정부의 3.22대책 발표 이후 경매지표들이 하락세로 전환했지만 낙찰가율은 크게 변하지 않았다.

○DTI규제 부활 전후 지역별 낙찰가율 비교

3월 들어 수도권 아파트의 경매 낙찰가율은 83.4%에서 83.5%로 크게 변화가 없었다. 지역별로 나누어 살펴보면 서울은 전후로 동일하게 83.8%를 유지했고 경기도는 83.2%에서 84.2%로 소폭 상승, 인천은 82.7%에서 79.5%로 소폭 하락했다.

물론 수도권을 제외한 지방 광역시도에서는 낙찰가율이 96%에서 102.6%로 상승한 점을 고려하면 낙찰가율 역시 영향을 받았다고 볼 수도 있다.

○낙찰가율 변화

낙찰률의 변화로는 낙찰률은 큰 폭으로 하락했다. 수도권 전체의 낙찰률이 42.6%에서 35.6%로 7%포인트 빠졌다. 지역별로 보면 서울이 44.4%에서 36%로 8.4%포인트 감소했고 경기도가 42%에서32.9%로 9.1%하락했다. 인천은 41.5%에서 49.2%로 상승한 모습을 보여줬다.

지난 2월과 비교해 볼 때에도 수도권의 경매 낙찰률은 46.3%에서 41%로 5.3%포인트 하락했는데 지난 1월에서 2월 사이에 낙찰률이 10% 가까이 올랐다는 사실을 생각해 볼 때 시장이 받은 충격이 크다고 하겠다.

향후 경매시장의 참여도를 가늠해볼 수 있는 평균응찰자수를 살펴보면 경매투자자들의 심리를 읽을 수 있는데 수도권에서는 3.22대책 발표 전에는 7명이있으나 이후에는 6명으로 줄었다. 서울, 인천, 경기 모든 지역에서 감소했다. 그러나 수도권 제외지역에서는 2명이 늘어 수도권 경매시장이 확실하게 DTI 규제의 영향을 받았다.

○경매시장, DTI규제 부활 민감 이유

경매시장이 DTI 규제 부활에 민감하게 반응한 이유로는 과거 2009년 7월 금융감독원에서 은행의 주택담보대출 리스크 관리를 강화하겠다고 밝힌 뒤로 낙찰률이 하락하는 경향을 보인 바 있었다.

뒤를 이어 그해 9월과 10월 DTI적용지역을 수도권과 제2금융권으로 확대하면서 낙찰률 낙찰가율이 동반 하락하며 경매시장은 침체기로 접어들었다. 그런데 지난해 9월 정부에서 한시 폐지한다고 밝히자 낙찰률, 낙찰가율, 평균응찰자수가 증가하며 경매시장이 활황세를 보였다.

부동산 시장이 정부의 정책에 민감하다는 것은 이미 잘 알려진 사실인데 경매시장도 마찬가지라고 하겠다. 특히 DTI 규제는 경매시장 참가자들에게도 동일하게 적용되는 규제이다. 또한 경매시장 참가자들이 실거주 목적보다 투자 목적의 비중이 더 크다는 점도 경매시장의 반응이 즉각적인 원인이라고 볼 수 있다.

○고가·강남권 아파트 경매시장 동향

고가 아파트나 강남권 아파트 경매시장의 동향으로는 강남지역의 대형평형 아파트나 대형평형 입주가 가능한 재개발 부동산들은 이른바 부동산의 블루칩이라 불리는 물건들이다. 이런 물건들은 대중적인 물건이 아니기 때문에 시세의 영향을 비교적 덜 받는 것으로 알려졌다.

하지만 지지옥션에서 조사를 해 보니 강남지역의 경매지표 하락이 수도권 전체보다 더 두드러진다. 정부의 정책발표를 전후해 강남, 서초, 송파 등 강남 3구의 낙찰률은 52.1%에서 39.2%로 무려 12.9%포인트가 빠졌다.

낙찰가율도 3.9%포인트 감소했고 특히 평균응찰자수가 3.4명이나 감소했다는 부분은 경매투자자들이 이번 정책과 강남 3구의 아파트 투자를 어떻게 생각하고 있는지 보여준다고 하겠다. 결국 강남권 아파트의 투자 메리트가 꺼졌다고 해석할 수 있다.

○DTI 규제, 향후 경매시장 전망

수도권 아파트 경매시장 투자자들이 충격을 받은 것은 지표상으로 분명해 보인다. 향후 시장 흐름에 대한 정확한 판단은 4월의 흐름을 좀 더 지켜봐야 한다. 특히 지역의 경매지표, 부산, 경남, 광주와 같은 곳은 아주 뜨겁다.

특히 이들지역은 낙찰가율이 100%를 넘는, 경매가 저가 매수가 아닌 물건 확보의 채널로 기능하는 곳들이다. 이런 지역의 열기가 수도권에 영향을 미칠지 그렇지 않을지 주시해 봐야 한다.

또 하나, DTI 규제로 인해 경매투자자들의 자금줄이 죄여드는 효과가 발생했지만 일부 1금융권 회사들이 경락잔금대출, 즉 부동산 경매의 자금시장에 진출할 계획을 세우고 있는 것으로 알고 있다.

지금까지 부동산 경매 자금시장은 주로 저축은행, 신협과 같은 2금융권 또는 캐피탈과 같은 여신전문회사들의 독무대였는데 1금융권에서 진출하게 되면 자금 조달비용이 낮아지는 효과가 있다.

( www.SBSCNBC.co.kr)(보다 자세한 내용은 동영상 시청을 바랍니다.)

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