'DTI 부활' 폭탄에 주택시장 침체 불가피

【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 정부가 당초 예정대로 이달말 총부채상환비율(DTI) 규제를 부활시키기로 함에 따라 주택시장의 침체가 불가피해졌다.

정부는 지난해 8·29대책 이후 주택거래가 많이 살아난 반면 가계부채가 빠르게 늘고 있어 건전성 문제가 우려된다는 입장이다. DTI 규제를 환원하는 대신 정부는 취득세 감면 등의 보완책을 내놨다.

그러나 전문가들은 정부의 보완책으로 인한 거래량 증가보다는 DTI 규제 부활에 따른 감소세가 훨씬 더 클 것으로 예상했다. 특히 한국은행의 연이은 금리인상과 더불어 주택시장을 빠르게 냉각상태에 빠뜨릴 것이라고 우려했다.

◇정부 "가계부채 심각 판단"

정부는 이번 대책에서 주택거래 활성화보다는 가계부채 관리에 중점을 뒀다. 권혁세 금융위원회 부위원장은 브리핑에서 "주택거래부분은 이미 예년수준을 상회하고 주택가격도 DTI 규제를 강화했던 2009년 수준에 근접했다"며 "주택거래만 살리기보다 가계부채가 더 중요한 정책과제라고 판단했다"고 설명했다.

국토해양부에 따르면 지난해 8·29대책 이후 주택 거래량은 ▲9월 3만3685건 ▲10월 4만1342건 ▲11월 5만3558건 ▲12월 6만3192건 ▲2011년 1월 4만5345건 ▲2월 5만2095건을 기록했다.

전년도 주택거래량이 ▲9월 5만4926건 ▲10월 5만5322건 ▲11월 4만6048건 ▲12월 4만4944건 ▲2010년 1월 3만3815건 ▲2월 3만9058건이었던 것과 비교하면 거래는 분명 증가한 셈이다.

가계부채 측면을 살펴보면 2010년말 기준 국내 가계신용 잔액은 795조4000억원 가량으로 국내총생산(GDP)의 80% 수준에 육박하고 있다. 이중 DTI규제와 관련 있는 주택담보대출 비중은 56% 가량 된다.

가처분소득 대비 가계부채 비율도 152%로 미국(128%)이나 일본(112%)에 비해 높은 수준이다. 특히 변동금리 대출이 주택담보대출의 대다수를 차지하고 있는 상황에서 최근 시중금리 오름세는 가계부채 부실을 불러올 수 있다는 우려가 컸다.

임종룡 기획재정부 1차관은 "가계부채의 증가속도가 빠르고 소득 대비 부채 규모도 상당히 높은 수준"이라며 "국가 전체의 건전성 차원에서 가계부채에 보다 많은 관심과 노력을 기울여야한다는 판단이 이번 조치의 배경"이라고 말했다.◇정부 보완책 미비…"거래 줄고 전세값 오를 것"

DTI규제가 부활됨에 따라 5000만원 이상 대출에 대해 금융회사가 자율적으로 적용(강남3구 제외)해 오던 DTI 비율이 강남3구 등 투기지역 40%, 투기지역 외의 서울 50%, 인천·경기는 60% 적용된다.

대신 정부는 취득세율을 올해 말까지 한시적으로 50% 감면해주기로 했다. 이에 따라 9억원초과 1인1주택이나 다주택에 대해서는 현행 4%에서 2%로, 9억원이하 1인1주택은 2%에서 1%로 취득세율이 내려간다.

또 고정금리·비거치식·장기분할상환 대출은 DTI 비율을 최대 15%까지 확대 적용키로 했다. 이 경우 DTI 최고 한도는 서울 65%(투지지역 55%) 인천·경기는 75%까지 확대된다.

하지만 전문가들은 이같은 보완대책의 실효성에 의문을 제기했다.

이남수 신한은행 부동산 팀장은 "주택담보대출 수요자들이 거치식이나 변동금리를 선호하는 상황에서 이들 대출에 DTI 비율을 확대해준다 해도 효과는 거의 없을 것"이라며 "취득세 감면 조치도 집을 살 자금을 확보해 놓지 못한 수요자들에게는 무용지물"이라고 말했다.

DTI 규제 회복은 최근 금리인상 기조와 더불어 주택시장에 심리적 악재로 작용할 것이란 반응이다. 이영진 닥터아파트 소장은 "취득세 인하로 인한 거래유인보다는 금리인상, DTI규제 환원 등 악재가 시장을 전반적으로 지배하는 상황"이라며 "거래 회복세는 다시 주춤해지고 시장 관망세가 더 장기화될 것"이라고 분석했다.

거래감소로 주택매매가격은 떨어지는 반면 전세난은 더욱 심각해질 것이란 전망도 있다. 함영진 부동산써브 실장은 "매매시장이 관망세로 접어들면 수요자들이 전세로 눌어 앉아 봄 이사철 전세값 상승세를 부채질 할 수도 있다"고 말했다.

반면 이번 대책에서 당정이 분양가상한제를 폐지키로 의견을 모은데 대해서는 주택시장의 호재가 될 것이란 의견도 있다.

김규정 부동산114 본부장은 "현재 부동산 시장이 활황이 아니어서 분양가를 당장 크게 올리거나 가격 불안을 조성할 우려는 크지 않다"며 "민간 아파트 공급을 유도하면서 장기적으로 공급부족으로 인한 전세난도 해결할 수 있을 것"이라고 말했다.

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