부동산전문가 80% "올해 부동산 U자형 상승세"..집값 3%↑전망

■2011년 주택가격 문제점과 전망 / 이영진 닥터아파트 이사

18일 대한상공회의소가 부동산분야 전문가 100명을 대상으로 '올해 부동산시장 전망'에 대한 설문조사 결과 중에 79명이 'U'자형으로 점진적 상승세를 보일 것으로 전망했고 나머지 21명은 'L'자형의 약세지속 또는 'W'자형의 일시회복 후 다시 침체를 전망했다.

점진적 상승세를 보일 것으로 전망하는 전문가의 경우 주택가격은 평균 3.1%, 토지는 2.3% 상승할 것으로 예상했다. 또한 부동산시장 회복 요인으로는 '입주물량 등 공급부족'(55%)을 가장 많이 꼽았고 '전세난에 따른 주택구매 증가'(26%), '가격하락에 대한 불안심리 진정'(17%) 등으로 나타났다.

○대한상공회의소 결과 분석

많은 부동산전문가들이 올해 집값이 오를 것으로 전망했지만 아직까지 위험요인은 남아 있다. 사실 전세가 대비 집값 폭이 60%정도가 되어야 전세수요가 매매수요로 이동하는데 현재 서울의 경우 평균 45% 정도밖게 미치지 못하고 있다.

과거 매매가격이 뭐낙 상승했기 때문에 그만큼 갭 폭이 좁혀 들고 있지 않는데 매매거래 상승은 국지적인 현상이고 전반적인 현상은 아니다.

또 하나 악재요인으로 올해부터 금리인상을 했는데 앞으로 소폭이 아니라 큰 폭의 금리인상이 이어질 경우 주택구매 심리가 위축될 수 있다.

그리고 아직까지 수도권의 미분양 물량이 잔존하고 있고 매매 대기자들의 눈높이가 보금자리 등 저 분양가격에 맞춰져 있기 때문에 기존 분양가의 부담감이 아직 있다고 본다.

○2011년 주택가격 전망

2011년 주택가격이 대부분의 전문가가 집값 상승을 예상했지만 올해 전국적으로 집값은 -1~2% 정도의 강보합세 정도, 서울은 1~3% 정도 상승과 인천/경기권은 -2~0% 약세, 지방은 2~3% 상승을 예상한다.

어느 지역이나 공급부족, 전세가 상승에 대한 부담, 재개발/재건축, 도로/교통 등 개발호재에 힘입어 국지적으로 상승세를 타면서 시장회복을 견인할 수 있을 것으로 보인다.

보금자리 주택 지속 공급에 따른 소비자들의 가격경쟁력에 대한 기대욕구 증가, 금리인상, 수도권 미분양에 대한 구매심리 위축 지속 등 악재요인이 지난해에 이어 여전하고 완화됐던 일몰성 정책(DTI폐지 3월말 시한, 지방미분양 취득세 및 양도세 감면 4월말)들이 종료되는 경우 이후까지 지속적으로 탄력을 받기는 어려울 듯하다.

○부동산 시장 문제점

우리 부동산 시장의 가장 심각한 문제로는 1~2인 가구가 급속히 늘고 있는 것도 문제지만 최근에 더 문제가 되고 있는 것은 주택을 구입할 능력이 있는 사람들, 즉 집을 사야할 사람들이 집을 안사고 전세를 선호하고 있다는 것을 들 수 있다.

1~2인 가구 느는 것은 소형주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등을 지속적으로 공급하는 것으로 해결하고 있지만 더 큰 문제는 주택을 구입할 능력이 있는 사람들(3인가구 이상, 25~3,40평형대 수요자)이 집을 사지 않고 전세를 선호하는 이른바 선택적 전세수요자로 인해 진짜 전세를 살 수밖에 없는 계층이 피해를 보고 있는 상황이다.

따라서 이들 선택적 전세수요자들의 관심을 전세에서 벗어나 일반 매매시장이나 분양시장으로 돌리게 하는 것이 필요하다.

○부동산시장 활성화 대안

아직 부동산 시장이 침체를 벗어나지 못하고 있다. 부동산시장 활성화를 위해 가장 필요한 조치로는 먼저 거래가 활성화되기 위해서는 규제완화와 더불어 시장에 매물이 많이 나오게 하는 구조가 만들어져야 한다. 최근 일부 회복세를 보이고 있지만 이는 지속적 상승세라기 보다는 일시적 반등에 그칠 공산이 크다.

3월말로 한시적으로 적용되고 있는 실수요자 중심의 주택구입자금지원, DTI폐지를 연장하거나 수도권 미분양 해소를 위한 지방과 같은 정책지원(분양가 할인율에 따른 취득세, 양도세 감면)이 필요하다. 10층 이상의 노후된 중층아파트에 대한 리모델링 수직 증축 허용을 긍정적으로 검토하는 것도 필요하다.

( www.SBSCNBC.co.kr)(보다 자세한 내용은 동영상 시청을 바랍니다.)

< SBSCNBC 애널리스트들의 종목추천 >

< 주식·부동산 서민 재테크 전문가 상담 >

< 금주의 경제퀴즈-매주 노트북 외식상품권 펑펑 >