[김규정의 부동산 특강] 1·13 전세대책 보완할 점은

임대주택 공급만으론 불안해소 역부족중장기적 안정적 수도권 공급량 확보를

[세계일보]국토해양부가 1·13 전·월세 안정화 방안의 후속 실행 계획들을 속속 발표하고 있다. 공공 부문에서 조기 공급하기로 한 소형 및 임대주택 9만7000가구 중에서 이번 1분기에 입주할 물량과 상세 내역 등을 곧 밝히겠다고 한다. 전세입자들의 관심이 높은 민간 아파트 입주계획도 함께 공개할 예정이다.

◇김규정

경기 판교의 순환용 임대주택과 매입 다가구 전세 임대주택도 2월 초 입주자 모집공고를 내고 3월부터 입주할 수 있도록 할 계획이다. 연내 공급하기로 한 매입 임대주택 2만가구도 가능한 한 상반기에 공급할 수 있도록 후속 조치를 서두를 방침이다.

민간이 도시형생활주택, 다세대·다가구 주택, 오피스텔 등을 지을 때 지원하기로 한 2%의 저리 건설자금도 국민주택기금의 운용 계획을 빨리 바꿔 가능한 한 1월 말부터 실제 대출을 받을 수 있도록 할 예정이다. 임대주택법 시행령도 개정해 이르면 4월부터 공공택지에서 민간이 5년 임대주택을 다시 공급할 전망이다. 그외 국회 계류 중인 개정안들도 2월 중 처리될 수 있도록 한다는 방침인데 도시형생활주택의 가구수 제한 완화, 분양가 상한제 폐지, 재건축 재개발 조정권 등의 내용을 담고 있다. 대단지의 분할 분양을 허용하는 주택법 개정안도 마련할 계획이어서 민간 건설사들의 아파트 미분양 부담도 다소 덜어주는 한편, 도심 선호도가 높은 소형 주택과 민간 아파트 공급을 유도할 수 있을 것으로 기대된다.

그런데 한편에서는 인플레이션 우려의 목소리도 계속돼 눈길을 끈다. 주택 시장에서 인플레 발언을 주시하는 이유는 금리 인상에 대한 우려 때문이다. 물가안정과 인플레 대응이 중요하지만 주택 시장에서 보자면 인플레에 대응한 추가 금리 인상은 주택 구매심리를 더 위축시킬 수 있다. 집을 사려는 수요가 생기지 않으면 전세 시장의 수요 쏠림과 수급불균형도 심화할 가능성이 커진다. 전세시장과 연결돼 있는 주택 구매시장으로 수요를 분산시키는 방안이 동시에 모색되지 않는다면 전세수요량 조사나 조절, 공공을 주축으로 한 임대주택의 공급만으로 전세시장을 안정시키기는 쉽지 않다.

1·13 전·월세 안정화 방안이 발표되던 날에도 예상치 못했던 기준금리 인상 발표가 동시에 나오면서 엇박자 정책이라는 지적까지 나왔다. 김중수 한국은행 총재가 물가안정과 인플레 압박에 대해 우려를 표한 가운데 기준금리 추가 인상 가능성도 꾸준히 제기되고 있다. 아직 저금리 기조가 유지되고 있지만 단기간 추가 금리 인상이 단행된다면 수요자들의 대출 부담은 커질 수밖에 없고 주택 구매력과 실거래에도 영향을 미칠 것이다.

수요자들이 집을 사지 않으면 민간주택 공급을 유도하는 게 사실상 힘들어 공공주택 공급 부담은 지속될 수밖에 없다. 한국토지주택공사(LH)가 막대한 부채로 사업 구조조정을 단행하는 지금 시점에서는 더욱 그렇다. 도시형생활주택, 오피스텔, 원룸 등 1∼2인 가구가 거주할 수 있는 주택 공급에 대한 보완책은 일부 나왔지만 3인 이상 가구가 거주할 수 있는 전세나 아파트 공급 유도 방안은 여전히 부족하다.

물론 수도권 외곽이나 미분양, 입주물량이 많은 곳은 상대적으로 저가 전세물량이 남아있지만 출퇴근 거리와 교통비 문제, 활동성이 중요한 임대시장 수요자들에게 싼 전셋집을 찾아 도심에서 멀리 나가라고만 조언하기도 쉽지 않은 일이다. 게다가 이들 신규 택지도 입주 후 주거환경이 안정되고 인프라가 정착되면 전세시세가 정상화될 게 뻔하다. 2008년 입주한 잠실지구의 전셋값이 작년 재계약 시점에 급등했듯이 2년 단위의 전세시장 불안이 다시 불거질 수 있다. 사실상 시장의 착시와 불안을 가져올 위험을 안고 있다.

내년 이후에도 민간 아파트 입주 물량은 부족할 것으로 예상된다. 최근 몇 년간 민간 아파트 분양이 꾸준히 줄어든 결과이다. 2기 신도시 입주물량이나 보금자리주택 공급 전까지는 도심과 수도권 아파트 물량이 상당히 부족할 수 있다. 2기 신도시 등 공공 주택의 입지적 선호도와 상품성이 초기보다 하락한 점은 제외하더라도 중장기적으로 안정적인 수도권 주택 공급량을 확보하고 계획을 공유하는 것이 중요하다. 연초 상황을 보면 수도권뿐만 아니라 지방 대도시들도 전세물건 부족과 공급량 확보 문제에서 자유롭지 못한 상황이다.

부동산114 리서치센터 본부장

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