[장용동리포트]토지·주택 해빙무드(2010년 결산)

< 장용동 논설실장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >

MC 성기영: 올해도 이제 8일 밖에 남지않았는데요...경제분야 가운데 부동산은 줄곧 관심사였습니다. 글로벌 금융위기로 인한 장기침체와 거래실종 상황의 지속여부가 가장 큰 변수였죠. 연초에 비해서는 상당히 해빙된게 분명합니다. 올해 부동산 시장을 정리해보죠. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.

-올 부동산, 우선 특징적인 키워드부터 소개해주시죠.

▲우선 아파트시장의 매매-약세, 전세-강세, 또 수도권 약세-지방 강세현상을 꼽을 수 있을 것 같습니다. 이어 분양시장-침체 속 오피스텔과 도시형생활주택 등 수익형 부동산 인기, 보금자리 주택이 관심사였습니다.그리고 경매시장 최다 건수 기록과 낙찰률 하락, 토지시장 침체, 부동산 정책 안정기조 유지, 미분양 줄이고 실수요자 거래 살리기 등으로 요약해 볼수 있을 것 같습니다.

-하나씩 들어보죠, 우선 아파트시장...올해 가격이 평균적으로 올랐나요, 내렸나요?

▲하반기 들어 오르고 거래가 일부 늘고 있다는 얘기가 나왔기 때문에 올해 오른 느낌이지만 전체적으로는 올해도 역시 하락했습니다. 특히 수도권 주택시장은 거래, 가격 모두 예년에 비해 침체기를 겪었습니다. 부동산114 조사에 따르면 올해 서울지역 아파트 가격은 -2.54%, 수도권은 -3.76%로 글로벌 경제위기가 터진 2008년(-2.22%, -0.13%) 이후 2년 만에 하락세로 돌아섰으며 낙폭도 컸습니다. 지난해부터 쌓여온 미분양과 집값 하락에 대한 불안감 등으로 주택 구입 예정자들이 상당수 매수를 미뤘기 때문입니다.올해 수도권의 새 아파트 입주물량이 17만가구로 2005년 이후 최대치를 기록한것도 수도권 아파트값 하락을 부채질했다고 봐야합니다. 특히 용인, 고양, 파주 등지에서 무려11만3000가구가 입주한 경기도는 -4.05%로 서울, 인천(-2.88%)보다 낙폭이 컸습니다.이처럼 수도권이 약세를 보임에 따라 전국 아파트가격도 올 한해 1.2% 떨어진 것으로 나타났습니다.

-거래량은 지난해에 비해 어땠습니까?

▲하반기 들어 늘어나긴 했지만 아파트가격이 하락하면서 거래량도 급감했습니다. 국토해양부 조사 결과 올해 1~11월까지 전국의 아파트 거래량은 총 41만7736가구로 작년 동기(51만3천113건) 대비 19% 감소했습니다.

이 가운데 수도권의 실거래량은 총 12만519가구로 작년 대비 34%가 줄었습니다. 그 만큼 침체장세를 반영한 것입니다.

하지만 수도권의 총부채상환비율(DTI) 완화를 골자로 한 8ㆍ29대책 발표 이후 9월부터는 급매물이 모두 소진되고 가격도 상승세로 돌아서며 주택가격이 바닥을 찍었다는 전망이 우세합니다. 11월의 아파트 거래량은 총 5만3558건으로 올들어 최대치를 기록하며 내년 이후 집값 상승에 무게가 실리고 있습니다.

-지방권은 어떻게 됐나요?

▲부산, 경남을 중심으로 한 지방 아파트시장은 연초부터 뜨겁게 달아올랐는데 이는 2006년 이후 신규 공급이 줄어든 탓에 그동안 주택구입을 미뤄왔던 잠재 고객들이 폭발한 것으로 볼 수 있습니다. 경남지역 아파트값은 올해 11.24%로 가장 많이 뛰었고 부산이 10.23%로 뒤를 이었습니다. 이어 전북(9.64%), 대전(6.93%), 전남(4.44%), 제주(4.22%) 등 경북(-0.07%)을 제외한 나머지 도와 광역시가 모두 상승한 것으로 나타났습니다.

-매매 보다 전세가격이 문제였지요?

▲고질적인게 전세가격이었습니다. 전세수요 증가로 꾸준히 상승해온데다 일부 지역적으로 매물난을 겪게되면서 큰 폭으로 올랐습니다. 특히 대단지 입주 여파로 상반기에 약세를 보였으나 8월 이후 강세로 돌아섰습니다. 상반기에 용인, 파주, 고양시 등지에서는 전세가 안나가 고통받는 '역전세난'이 심화됐으나 급전세가 대부분 소진된 하반기 들어서는 서울 등 일부 수도권에서 전세난이 나타나기도 했습니다.

전국 아파트 전세가격은 7.65%로 지난해와 비슷한 상승세를 보였습니다. 서울은 6.57%, 수도권 7%, 신도시는 6.61% 각각 올랐습니다. 판교신도시는 작년 새 아파트 입주 당시 낮게 책정됐던 전셋값이 제자리를 찾아가면서 올해 무려 36.61%나 뛰었습니다. 화성(14.76%), 광명(14.72%) 등도 큰 폭으로 상승한 것으로 기록됐습니다.

-이번에는 분양시장으로 가볼까요?

▲분양시장 침체, 오피스텔 등 '수익형' 인기로 요약할수 있는데요. 신규 분양시장은 집값 하락과 미분양 여파로 극심한 침체를 겪었습니다. 게다가 보금자리 주택까지 영향을 미쳤는데요. 위례와 3차 보금자리주택 사전예약 영향으로 전반적으로 청약률이 낮았고 미달도 많았습니다.올해 새 아파트 분양물량은 총 17만5767가구(보금자리주택 사전예약 물량 제외)로 최근 10년만에 최저치를 기록했습니다. 지난해(22만8203가구)보다는 23% 감소한 수치입니다.그러나 소형에는 꾸준히 청약수요가 몰리면서 소형 아파트 분양가가 4년 만에 중형을 추월하기도 했습니다. 부산 등 일부지역에서는 청약이 호조를 보였는데 이는 분양가가 주변 시세보다 싸거나 입지여건이 좋은 단지를 중심으로 빚어졌습니다.

올해 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 972만원으로 작년(1075만원)에 비해 10% 하락, 장기침체 영향을 받은 것으로 이해됩니다. 대전은 3.3㎡당 645만원으로 전년 대비 20%나 떨어졌습니다.

-미분양 속에서도 수익형 부동산은 인기였죠?

▲말씀하신대로 아파트 시장이 휘청거린 반면 1~2인 가구를 겨냥한 오피스텔과 도시형 생활주택 등 수익형 부동산이 분양시장에서 인기를 끌었습니다. 올해 분양한 서초 역삼 등지의 오피스텔은 조기 분양되는 등 돌풍을 일으키기도 했습니다. 올해 오피스텔은 1만448실이 공급, 그야말로 풍년이었습니다.지난해 분양된 4573실에 비해 무려 3배로 늘어난 것입니다. 하지만 강남 등 인기지역에서 공급, 분양가가 지난해 646만원에서 906만원으로 무려 40%나 상승했습니다. 상가는 근린상가와 테마상가를 중심으로 공급물량이 늘고, 분양가도 강세를 보였습니다.그러나 침체장세를 벗어나지는 못했습니다.

-토지시장을 결산해보죠. 침체가 주택시장 보다 후행적인 것 같아요.

▲오늘 국토해양부가 발표한 전국 지가 변동률을 보면 11월 땅값이 4개월 만에 소폭 상승한 것으로 나타났습니다. 10월보다 평균 0.03% 오른 것인데요, 하지만 2008년 10월 금융위기 발생전 고점에 비해 2.31%나 낮은 수준입니다.

땅값은 지난해 4월부터 지난 6월까지 올랐지만 오름폭이 올해 5월 0.1%, 7월 0%로 둔화하다 17개월 만인 8월 하락세(-0.01%)로 돌아서고 나서 9월(-0.04%), 10월(-0.03%) 연속으로 내려앉았다가 11월 상승세로 반전한 것입니다. 주택과는 다른 양상이죠. 뒤에 떨어지고 회복도 느리구요. 수도권 전체로는 0.01% 올라 4개월 만에 오름세를 보였습니다. 인천만 광역자치단체로는 유일하게 0.03% 떨어져 5개월째 내림세를 이어갔습니다.

2008년 10월의 고점과 비교해 수도권은 -3.09%(서울 -4.68%, 인천 -0.90%, 경기 -1.93%), 지방은 -0.89%의 변동률을 보였습니다.

경기 하남이 미사지구 보상평가 및 감일·감북 보금자리주택 지구 지정 여파로 0.49% 뛰었고 대전 동구(0.3%), 경남 함안(0.29%), 대전 서구(0.28%), 대전 유성구(0.23%)도 각종 개발 호재로 많이 올랐습니다.

-토지 거래량은 어떻게 되나요?

▲지난달 토지 거래량은 20만8260필지, 1억8509만㎡로 작년 11월과 비교해 필지는 0.7% 늘고 면적은 15.5% 줄었습니다. 지난 4월 이후 7개월째 전년 동월 대비 감소세가 이어지던 것이 8개월 만에 증가세로 돌아선 것이고, 10월과 비교해도 필지는 14.9%, 면적은 16.6% 늘어 토지 거래가 점차 살아나고 있음을 보여줍니다. 하지만 최근 5년간의 11월 평균 토지 거래량(22만8000필지) 보다는 8.8% 적은 수준입니다. 작년 11월과 비교해서도 거래 감소율도 서울 25.3%, 인천 28%, 경기 28.5%로 수도권이 높아 수도권 침체를 반영한 것으로 풀이됩니다.

-침체장세일 때 경매시장은 호황인데 관심도 많구요. 올해 경매시장을 어떻게 평가하시겠습니까?

▲그렇습니다. 싼값에 알짜매물을 고를 찬스니까요. 경매시장은 대체로 일반 아파트 시장과 비슷한 현상을 보였습니다. 수도권에서 진행된 경매건수는 8만4000여건으로, 2006년 12만5407건 이후 4년 만에 최고치를 기록했습니다.

이처럼 경매 물건이 늘어난 것은 부동산 가격 하락과 거래침체로 대출금 등을 갚지 못해 입찰에 부쳐지는 건수가 늘어났다는 것을 의미합니다. 수도권 아파트 낙찰률은 매매가 하락 여파로 평균 79.2%를 기록, 최근 6년만에 가장 낮았습니다.반면 지방은 경매 건수도 25만5000여건으로 지난해보다 12% 가량 줄었고, 부산과 대전은 90%를 넘는 등 전반적인 호조를 나타냈습니다.

(www.changapt.com)

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