다주택자 집 처분땐 양도세 규정 잘 따져 절세효과 극대화해야

최근 아파트 거래량이 늘어나는 등 주택경기가 회복되면서 보유하고 있는 부동산을 보다 쉽게 팔 수 있게 됐다.

다주택자라면 포트폴리오 조정 차원에서 주택 수를 줄이거나 기존 주택을 팔고 새로운 부동산을 찾아볼 기회가 많아진 것이다.

2주택 이상 보유자가 주택 처분 시 가장 염두에 둘 것은 양도세다. 1가구 1주택의 경우 보유기간 3년을 넘기면(서울, 과천, 1기 신도시는 2년 거주 요건 추가) 양도세가 비과세되지만 2주택자부터는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 8ㆍ29대책으로 다주택자 양도세 완화 일몰 규정이 2년 더 연장돼 2012년 말까지 양도세는 일반 과세율로 매겨지지만 여전히 어느 주택을 먼저 파느냐에 따라 세금액이 천차만별로 달라진다.

일단 다주택자 양도세 중과 완화 일몰 시한이 2년 연장되면서 다주택자가 주택을 처분할 수 있는 시간 여유는 생겼지만 마냥 버티는 것이 능사는 아니다. 2012년 말 양도세 중과 시기가 임박해 매물이 한꺼번에 많이 나오면 집값이 일시적으로 떨어지기 때문에 제값을 받을 수 있을 때 미리 처분하는 것이 이득이다.

특히 요즘처럼 수익형 부동산이 각광받고 있을 때는 주택 여러 채를 갖고 있는 것보다 주택을 처분한 돈에 대출금을 더해 똘똘한 상가나 오피스 하나를 매입하는 것이 향후 임대소득 측면에서는 유리할 수도 있다.

내년에도 여전히 다주택자의 경우 양도차익의 6~35%가 일반세율로 고정돼 있다.

3주택 이상 보유한 경우 투기지역인 강남3구 부동산을 처분할 때는 기본세율에 10%포인트 가산세가 적용된다. 2011년부터는 세액공제 29만1000원이 폐지된다는 점 외엔 양도세 체계에서 특별히 달라지는 점은 없다.

2주택자는 주택을 한 채만 팔기로 마음먹었다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 처분하는 게 낫다. 당장 내는 세부담을 줄일 수 있을뿐더러 양도차익이 큰 주택을 3년 보유(서울 등에서는 2년 거주 요건 추가)하면 1가구 1주택 비과세 요건을 채울 수 있어 양도세를 크게 아낄 수 있다.

3주택자는 계산이 좀 더 복잡해진다. 주택을 두 채 처분한다고 하면 양도세액을 가장 최소화할 수 있는 조합을 생각해야 하기 때문이다.

양도하는 주택이 투기지역에 소재한다면 기본세율에 10%포인트를 가산세로 납부해야 한다는 점에서 2주택자와 마찬가지로 투기지역 주택을 처분하지 않고 실거주 요건을 채워야 한다는 점은 비슷하다. 특히 양도차익이 다른 곳보다 커서 양도세가 많이 나오고 향후 가격 전망이 긍정적이라면 오래 보유해 비과세 요건을 채울 필요가 있다. 중과세일 경우와 비교해 양도세 절약분이 가장 큰 주택을 순차적으로 처분하되 가격이 추가적으로 더 상승할 여지가 있는 주택을 끝까지 끌고 가는 전략이 필요하다.

[김제림 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지 MBA도 모바일로 공부한다.