내년 상반기 집값 오른다

<강주남 기자 @nk3507>

부동산 수요자들은 내년 상반기 부동산 가격이 완만하게 오를 것으로 내다봤다. 최근 집값 장기하락에 따른 저가메리트가 부각되며 기존 주택에 대한 투자매력도가 높아지고 있기 때문이다.

3일 부동산114(www.r114.co.kr)가 서울 수도권 거주자 844명을 대상으로 '2011년 상반기 부동산시장 전망조사'를 실시한 결과 응답자 중 44.8%가 2011년 상반기 부동산 경기가 상승할 것이라고 응답했다.

집값은 56.2%가 오를 것으로 내다 봐 응답자 2명 중 1명 꼴로 집값 회복을 점쳤고 전셋값도 66.8%가 더 오를 것이라고 답했다.

서울 수도권의 소형아파트 저가 매물이 소진되고 아파트 거래량이 늘어나면서 2011년 상반기 거래를 희망하는 응답자 비중이 33.7%로 가장 많았다. 내년 상반기를 거래 적정시기로 꼽은 이유는 53%가 가격이 저점이라고 보기 때문이라고 답했다. 하반기 거래 희망자를 합하면 2011년을 거래 적기로 꼽은 응답률이 65.8%에 달해 내년 거래시장의 회복세가 기대된다.

최근 아파트 거래가 늘고 가격 회복에 대한 기대감이 높아지면서 2011년 상반기 유망한 투자상품으로 아파트에 대한 관심도 다시 높아졌다. 매력도가 급감했던 2010년 하반기에 비해 응답률이 늘어 29.6%를 나타냈고 아파트 중에서는 기존아파트가 투자 유망하다고 답한 비율이 하반기보다 높아졌다. 투자분석과 거래가 비교적 손쉬운 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 내년 주택 거래시장은 다소 온기를 되찾을 것으로 기대된다. 최근 소형주택 대체상품으로 인기가 높아진 원룸/도시형생활주택(12.9%), 오피스텔(12.2%) 등의 비중도 여전히 높게 나타났다.

임대사업에 대한 관심도 꾸준히 늘어날 전망이다. 수도권 설문 참여자의 52.7%가 임대사업을 위해 투자할 의향이 있다고 밝혔다. 주요 임대 수익형 부동산의 가격도 60.9%가 오를 것이라고 답했다. 다만 투자 가능한 금액은 69.9%가 2억원 미만으로 한정하고 있었으며 1억원 미만 투자를 고려한다고 답한 경우도 35.1%나 돼 소액 투자가 가능한 주거 수익형 부동산이 관심을 모을 것으로 예측된다.

2011년 상반기 자산 배분은 2010년 하반기와 비슷한 배분률을 보였으나 부동산 직접 투자와 은행상품 선택률이 소폭 낮아지고 주식과 펀드 배분률이 조금 늘었다. 설문에 참여한 수도권 거주자의 45.4%가 2010년 하반기 자산이 감소한 상품 부문으로 거주중인 부동산 가격 하락을 꼽았으나 최종적으로 올 하반기 자산이 감소했다고 답한 경우는 36.3%로 2010년 상반기보다는 줄었다. 거시지표 회복에 이어 실물경기, 부동산 경기 회복 기대감이 높아지면서 자산 감소 충격은 다소 완화된 것으로 분석된다.

▶ 경기 및 가격전망,수도권 거주자 2명 중 1명 '집값 오른다'=바닥론 공방이 뜨거웠던 올 4분기에 이어 2011년 부동산 시장은 본격적인 회복기에 접어들 가능성이 높아 보인다. 설문에 참여한 수도권 거주자 중 44.8%가 내년 상반기 부동산 경기가 상승할 것이라고 응답했다. 집값이 지속적으로 하락했던 상반기에 비해 주택시장이 회복 기미를 보이고 있다는 점이 기대 심리를 자극한 것으로 분석된다.

전세시장에 비해 하락세가 지속됐던 매매시장도 회복세로 전환되면서 집값이 오를 것으로 점친 응답자가 56.2%나 됐다. 응답자의 54.1%가 완만하게 상승할 것이라고 응답했는데 같은 질문에 대해 2010년 하반기 응답율은 24.2%에 그쳤었다. 2배 이상 늘어난 셈이다. 실수요가 움직이는 소형 주택시장은 물론 인기지역, 랜드마크 시장의 저가매물을 구입할 시기로 판단한 대기 투자자들이 움직이면서 집값이 회복할 것이라는 전망이 많았다.

전셋값은 더 올라 수요자 부담이 커질 것으로 보인다. 응답자 중 66.8%가 2011년 상반기 전세가격이 더 오를 것이라고 답했다. 전셋값 상승의 주된 이유로는 수도권 거주자의 41.5%가 아파트 투자가치가 감소하면서 주택을 매입하기보다는 전세로 거주하려는 수요가 증가한 점을 우선으로 꼽았다. 또한 보금자리 등 신규분양을 받기 위해 전세수요가 꾸준히 증가해 전반적으로 수요 대비 물량부족으로 인한 전셋값 상승이 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 전셋값 상승과 전세수요 증가가 예상되면서 수급불균형이 심화되는 지역을 중심으로 전세난 우려도 남아있는 상황이다.

▶주택 거래 적기는 2011년 상반기=가을 시장 이후 저가 매물을 중심으로 아파트 거래량이 늘어나면서 2년 내 주택을 사고 팔 의사가 있다고 밝힌 응답자가 총 68.6%으로 적지 않았다. 직전 반기 조사(68.8%) 때와 비슷한 수치를 보였다. 특히 구입 의사가 있는 경우만도 61.4%로 많았다.

거래 적정시기로는 2011년을 꼽은 응답자가 많았다. 적정 거래시기로는 ▲2011년 상반기 33.7%, ▲2011년 하반기 32.1%, ▲2012년 이후 25.6%, ▲2013년 이후 8.6% 순으로 답했다. 2011년 상반기가 수치상 가장 많았는데 내년 상반기를 거래 적정시기로 꼽은 이유는 53%가 가격이 저점이라고 보기 때문이라고 답했다. 2011년 상, 하반기 거래 희망자를 합하면 2011년을 거래 적기로 꼽은 응답율이 65.8%에 달해 내년 거래시장의 회복세가 기대된다.

▶기존아파트 투자 매력 다시 높아져=2011년 상반기에는 아파트 거래가 증가할 것으로 예상된다. 최근 아파트 거래가 늘고 가격 회복에 대한 기대감이 높아지면서 2011년 상반기 유망한 투자상품으로 아파트를 선택한 응답자가 29.6%였다. 투자 매력이 급감했던 2010년 하반기(20.8%)에 비해 응답률이 늘었다. 투자분석과 거래가 비교적 손쉬운 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 내년 주택시장의 거래량도 늘어날 가능성이 높아졌다.

아파트 중에서는 기존아파트가 투자 유망하다고 답한 비율이 하반기보다 높아졌다. 신규분양 응답률이 43.2%로 가장 높기는 하지만 기존아파트 비중이 31.6%으로 직전 조사(28.3%) 때보다 상승했다. 가격이 하락한 기존아파트에 비해 분양가 부담과 거래 부담, 입주 때까지의 불확실성 위험이 있는 신규분양 아파트에 대한 투자 기대감이 다소 줄어든 것으로 파악된다. 분양가 할인 혜택이 있는 미분양도 20%가 선택해 응답률이 적지 않았는데 종합해 볼 때 아파트 선택 시에 그만큼 가격 경쟁력이 큰 비중을 차지하는 것으로 풀이된다. 올 하반기 보금자리주택과 장기전세주택 등 저렴한 공공아파트 청약이 상대적으로 선전했지만 민간아파트 시장의 청약결과가 부진한 것도 같은 맥락으로 판단된다. 기존주택시장의 회복 기대감이 신규분양시장까지 확산되는 데는 시간이 좀더 소요될 전망이다.

오피스텔, 원룸/도시형생활주택 응답률도 비교적 높은 편이다. 최근 소형 주택 수요가 늘어나면서 ▲원룸/도시형생활주택은 12.9%, ▲오피스텔은 12.2%의 응답률을 보였다. 연령대가 낮을수록 아파트 투자를 선호하는 데 반해 연령대가 높을수록 오피스텔이나 원룸/도시형생활주택 등 주거 수익형 부동산을 선호하는 것으로 나타났다. 젊은 수요자들이 내 집 마련과 투자수익을 함께 기대할 수 있는 아파트를 선호하는 반면 중장년층으로 갈수록 안정적인 월 수익을 얻을 수 있는 소형 주택상품에 관심을 보이는 것으로 분석된다. 뒤를 이어 ▲토지 11.3%, ▲경매 10.7% 순이었다.

▶청약의사는 다소 낮아져, 서울 재건축재개발 인기 여전=향후 2년 내 청약의사는 42.4%로 지난 상반기 조사에 비해 2.9%p 감소했다. 청약 희망시기는 ▲2011년 하반기가 35.2%, ▲2012년 이후 응답자는 34.1%에 달해 기존 주택시장에 비해 좀 더 지켜보겠다는 심리가 작용하고 있는 것으로 보인다.

분양 희망지역으로는 서울의 재건축/재개발 구역이 28.7%로 가장 높았다. 전통적으로 입지적 선호도가 높은 곳이고 최근 강남권 재건축 아파트 시세가 조금씩 회복세를 보이면서 기대감이 높아진 것으로 보인다. 공공관리제 시행, 용적률 상향 혜택 등 올해 진행된 제도적 변수들이 2011년에는 경기 회복과 맞물려 사업 속도 회복과 수익성 개선으로 이어지기를 기대하는 목소리 또한 많았다. 뒤를 이어 보금자리주택 분양의사가 26.7%로 나타났다. 최근 3차 보금자리주택 사전예약이 비교적 양호한 결과를 보이면서 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다는 이점이 다시 부각된 것으로 파악된다. 전셋값 상승으로 실수요자들의 내 집 마련 부담이 다시 커진 것도 영향을 미쳤다는 평가다.

미분양과 분양권 상품에 대해 단독적으로 투자 의향을 조사한 설문에서는 미분양 구매 의사가 신규분양보다 높게 나타나 눈길을 끌었다. 미분양주택을 구매할 의향이 있다는 응답은 직전 조사 때보다 1.5%p 상승한 61.2%로 나타났다. 중도금 무이자 대출이나 가격 인하 등 실질적인 비용 감소분이 중요해지면서 미분양 구매의향이 높아진 것으로 보인다. 특히 공급물량이 감소하고 정부의 매입 지원 등으로 미분양이 감소한 지방 시장의 경우 9.5%로 직전 조사(5.6%) 때보다 미분양 구매의사가 높아졌다. 하지만 분양권 구매의사는 과반수가 넘는 65.9%가 구매의사가 없다고 밝혔다. 상대적으로 호황기에 높은 분양가로 공급된 분양권에 대한 투자가치가 불분명한데다 별다른 세제 혜택도 없어 구매 선호도가 감소한 것으로 보인다.

▶수익형 부동산 임대사업 관심, 소액 투자 가능한 주거 임대사업 각광 전망=임대사업을 위한 부동산 투자 의향을 묻는 질문에는 과반수가 넘는 52.7%가 '있다'고 응답했다. 투자 이유로는 ▲내년 부동산 가격 회복에 대한 기대가 43.6%로 가장 많았고 그 다음으로는 ▲부동산 시장 침체로 저가매물 매수기회라는 인식이 41.8%로 많았다.

주요 임대 수익형 부동산의 가격도 60.9%가 오를 것이라고 답했다. 매매차익과 임대수익 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 투자 형태로 인식하고 있는 것으로 분석된다. 상품별로는 기대수익률을 충족하지 못하거나 매매차익이 거의 발생하지 않는 수익형 부동산도 있기 때문에 투자자들의 주의를 요한다.

투자 가능 금액으로는 1억원 미만의 소액 투자 희망 비율이 35.1%로 가장 높았고 1억원에서 2억원 사이 응답자도 34.8%을 기록했다. 10억원 이상의 고액 투자는 1.3% 응답에 그쳤다. 소액 투자가 가능한 주택 상품이나 주거 대체 상품이 관심을 끌 전망이다.

▶8.29대책 절반의 성공, 내년 "전세값 안정 대책' 필요해=지난 8.29 부동산 대책에 대해 수도권 거주자 중 33.4%가 '경기 회복 기대감 형성'에 도움이 되었다고 평가했다. ▲내 집 마련 기회확대가 13.6%, ▲매매 거래 증가 효과는 11.3%로 다소 미미한 응답률을 보였다. 반면 ▲시장 양극화 심화 21.7%, ▲가계부채 및 투기수요 증가 12.4% 등 기대에 반하는 결과를 가져왔다는 응답률도 적지 않았다. 8.29대책 발표로 집값 추가 급락과 장기 침체 우려는 막았다고 볼 수 있지만 즉각적이고 실질적인 거래 정상화 효과는 미미했다고 보는 것으로 풀이된다.

전셋값 상승에 대한 우려가 지속되면서 후속 부동산 대책의 필요성에 대한 목소리가 이어지는 가운데 내년에 가장 필요한 부동산 대책으로는 수도권 거주자 28.3%가 전세시장 안정화를 꼽았다. 전세시장 안정화를 위한 대책으로는 중소형 주택 공급 확대, 임대 공급 확대(29.3%)가 첫 손에 꼽혔고 임대주택의 전세 전환 방법도 21.3% 응답율을 보였다. 뒤를 이어 ▲주택보증금 인상률 제한 17.8%, ▲주택임대차보호법 개정 13.9% 순으로 나타났다.

지역별로는 올해 입주 물량 집중으로 입주율이 저조했던 경기권에 거주하는 실수요자들은 23%가 미분양 전세 전환을 통해 전셋값 안정을 꾀해야 한다고 답했다. 서울과 인천 지역에서는 중소형 면적 공급 확대 의견이 각각 30.9%, 33.3%로 높게 나타났다. 최근 도심권의 중소형 주택 필요성이 높아진데다 보금자리주택 등의 공급시기가 지연되고 소형 주택 신규공급량이 많지 않았던 것이 원인으로 분석된다.

▶2010년 하반기 자산 감소율 줄었다=설문에 참여한 수도권 거주자의 36.3%는 2010년 하반기 자산이 감소했다고 답했다. 자산이 감소한 주요 상품은 거주 중인 부동산이라고 답했다. 응답율이 45.4%에 달했다. 하지만 직전 반기에 비해서는 자산 감소 응답이 9.1%p 줄었다. 실물경기, 부동산 경기 회복 기대감이 서서히 높아지면서 자산 감소 충격은 다소 완화된 것으로 분석된다.

2011년 상반기 자산 배분 계획을 보면 2010년 하반기와 비슷한 배분율을 보였으나 부동산 직접 투자와 은행상품 선택률이 소폭 낮아지고 주식과 펀드 배분율이 조금 늘었다. 내년 상반기 자산 포트폴리오 구성 비중을 묻는 질문에 수도권 거주자의 35.2%가 은행상품을 1순위로 꼽았고 31.7%가 부동산을 선택했다. 상대적으로 2010년 하반기 자산 증가에 기여한 주식이나 펀드 등 금융상품 선호도가 늘면서 직전 반기 조사 때보다 다소 비중이 줄기는 했지만 여전히 높은 비중을 차지하고 있다. 특히 연령대가 높거나 월소득이 많아 실질적인 부동산 투자가 가능하다고 판단되는 핵심 수요층에서는 부동산 자산 비중이 타 상품에 비해 여전히 높게 나타났다.

강주남 기자 / namkang@heraldm.com

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