연말 부동산 투자자들의 관심은 어디로?

8.29 부동산 대책 불투명, 반등을 기대했지만 큰 실효성 없어..1~2인 가구 급증으로 소형 오피스텔과 도시형생활주택은 여전히 각광상반기 부진했던 상가시장은 파격을 내세워 대대적인 반격 준비

분양의 성수기로 불리는 가을이 도래했다. 그러나 올 연말까지의 전반적인 부동산 시장 분위기는 긍정적이지 못하다. 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 대출규제 완화 내용 등을 담은 8ㆍ29부동산 대책을 내 놓았지만 위축된 부동산 매수심리를 회복시키기에는 역부족이기 때문이다. 또한 연말까지 재건축 시장에 특별한 호재가 없어 당분간은 지금과 같은 장세가 이어질 가능성이 크다.

아파트 시장의 침체를 오피스텔과 도시형 생활주택이 대신 선전해 준 모습이며, 연말까지도 도시형생활주택이나 역세권 소형 오피스텔이 투자자들의 큰 관심을 받을 것으로 평가되고 있다. 더불어 파격적인 혜택을 내세워 투자자들을 모집하고 있는 상가도 대대적인 반격을 준비하고 있다.

오피스텔의 경우 지역을 불문하고 큰 인기를 누렸으나 중·대형 이상급의 수요는 실종된 상태로 소형의 경우를 제외하고는 중·대형 이상급은 부진했다. 오피스텔이 인기를 끌긴 했지만 그야말로 소형에만 한정된 야누스의 모습을 보여준 꼴이다. 정부의 전폭적인 지지를 받고 있는 도시형생활주택도 1~2인 가구의 증가와 인구의 노령화로 인해 수요가 급증하는 모습을 보였다.

반면 상가시장은 전체적인 분위기가 좋지 못했다. 불패로 불리며 큰 인기를 얻었던 단지 내 상가도 마찬가지였다. SH공사의 공급물량중 상당수가 미분양에 허덕였으며, 이들 미분양 지역 가운데 알짜로 손꼽히던 은평뉴타운과 마천·세곡지구의 대규모 단지 내 들어서는 상가들이 대거 포진했다는 사실이 흥미를 끌기도 했다.

그러나 LH가 최근에 공급한 부천·김포의 단지 내 상가가 100% 분양을 완료 하는 등 상가시장이 다시금 주목을 받고 있다.

한국창업부동산정보원의 권강수 이사는 "역세권 소형오피스텔의 인기는 당분간 지속될 것이며 최근 도시형생활주택에도 큰손들이 대거 몰리고 있어 오피스텔의 인기를 뛰어넘어 최고의 투자처로 자리 잡을 것"으로 내다봤다. 또한 "상반기 부진했던 상가시장은 분양가 할인 및 선임대와 수익률보장 등의 다양한 방법으로 부진을 면하고 회복세로 접어들 것"이라고 말했다.

▲9호선 개통 1년, 각광받는 강서지역 오피스텔

지하철 9호선은 현재 개통된 1단계 구간(개화~신논현)에 이어 2014년 말에는 2단계(신논현~종합운동장)와 3단계(종합운동장~서울보훈병원)까지 개통이 완료될 예정이다. 향후 '골드라인'의 최대 수혜지로 떠오를 역세권의 수익형 부동산에도 큰 관심이 쏠릴 것으로 예상된다.

지하철 9호선의 지난 7월 개통 이후 1년간 상대적 낙후지역이었던 강서지역의 상권 부흥에는 '9호선 효과'가 주된 원인인 것으로 파악되고 있다. 서울시 지역간 균형개발 정책의 일환인 9호선의 개통은 서울 서남부권 지역상권의 경제부흥에도 지대한 영향을 미쳤다.

실례로 9호선 개통 후 교통 프리미엄을 갖추게 되어 유입된 상주인구 및 유동인구의 상승은 상권 형성에도 지대한 영향을 미쳤다. 역세권을 중심으로 9호선 개통을 전후로 강남 및 여의도로 급행이용이 가능한 가양역 주변 등 강서지역의 아파트와 상가 및 오피스텔들의 매매가 및 거래량이 대폭 증가했다.

9호선 인근의 아파트는 다른 지역이 하락세를 지속하는 동안에도 반포, 양천, 영등포 등을 중심으로 상승세를 이어왔으며 전세금 역시 적게는 수천만원에서 1억원 이상 오르는 모습을 보이고 있다. 상가와 오피스텔의 가치도 동반 상승해 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있다.

눈여겨볼 오피스텔과 상가로는 가양역의 미씨엘로와 신논현역의 강남리가스퀘어, 공항시장역의 경동화인시티 등이 있으며 이는 모두 황금노선으로 평가받는 9호선 역세권에 위치하고 있다는 공통점이 있다.

▲분양가 할인은 기본…전세상가 등장, 인테리어 비용까지 지원

부동산 경기 불황이 장기화되면서 상가분양 방식도 다양화되고 있다. 상반기에 좀처럼 고개를 들지 못했던 상가분양 시장이 분양 성수기를 맞아 대대적인 마케팅을 펼치며 선전을 다짐하고 있다.

임대수익률을 보장해주는 상가는 물론, 아파트처럼 전세상가가 나오는가 하면 임차기간 상가 임대료를 선납하는 상가까지 등장했다. 오피스텔에 비해서 상대적으로 높은 분양가로 인해 투자자들의 외면을 받아온 만큼 분양가를 낮추고 수요자들의 자금부담을 경감하는데 초점을 맞추고 있는 점이 특징이다.

최근 상가시장에는 상가 분양업체들이 분양 후 일정 기간 임대료를 보장해 주는가 하면 아파트처럼 전세 방식을 채택하는 전세상가도 등장했다. 전세보증금만 내면 월 임대료 없이 상가를 운영하다가 계약기간이 지나 해약할 때 보증금을 되돌려 받는 방식이다.

인천 계양구에 들어설 마블테마파크는 5년간 연 10%의 확정수익이나 3년간 최저 연 10% 수익보장에 연 10% 수익 초과 달성 때 운영사의 운영수익을 공제한 수익금 전액 배당 중 하나를 선택할 수 있으며, 서울 충무로4가의 남산센트럴자이는 납입한 보증금에서 50~60%까지 임차인을 위해 인테리어 비용을 면적에 따라 일부 지원해 주고 있는데 임차인들의 반응이 좋다는 평가를 받고 있다.

이는 상가 시장이 과거 수년간의 긴 침체기간을 겪으면서 과도하게 거품이 끼었던 부분이 어느 정도 사라지고 있는 현상으로 볼 수 있으며, 투자자들의 입장에서는 자금 사정에 따라 선택할 수 있는 상가가 다양해지는데다 투자초기 리스크에 대한 부담이 적어 투자의 좋은 기회가 될 것으로 보인다.

< 디지털뉴스팀 장원수 기자 jang7445@khan.co.kr >

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