수요층 탄탄한 지역, 상가와 오피스텔 노려볼까?

SJ산업건설이 서울시 강서구 가양동 일대에 분양중인 소형오피스텔인 미씨엘로.

하반기에도 여전히 오피스텔시장의 분위기는 상승세를 보일 것으로 전망된다. 오피스텔은 아파트나 상가에 비해 적은 금액으로 투자가 가능하기 때문에 시장 침체 상황에서도 꾸준히 주목 받고 있는 상황이기 때문이다. 특히 다가오는 가을은 분양시장의 성수기인데다 이사시즌이 다가오면서 아파트 전세 가격이 상승하면서 독신자와 신혼부부, 직장인 등 젊은 층 사이에서 오피스텔을 찾는 수요가 꾸준하게 늘고 있다.

올해 7월부터 오피스텔이 준주택에 포함되고 그 동안 오피스텔의 공급제한의 원인이 되었던 각종 규제가 완화되면서 공급이 늘 전망이다. 관련업계에 따르면 9월 이후 수도권에서만 약 1500여실의 오피스텔이 분양될 예정으로 알려졌다

상가 또한 투자자들의 꾸준한 관심을 받고 있는데 상가투자의 가장 큰 장점인 꾸준한 임대수익료 외에 지가상승시와 상권 활성화에 성공할 경우 큰 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

그러나 많은 호응을 얻고 있는 상가와 오피스텔이라도 투자에는 신중론이 나오고 있다. 이러한 이유는 오피스텔과 경쟁관계에 있는 도시형 생활주택, 고시원 등 소형 공급 물량이 상당히 늘어날 것으로 예상됨에 따라서 과거와 같이 수익률이 보장된 상품이라기보다는 지역별․입지별로 수익률 편차가 심할 것으로 예상이 되기 때문이다.

상가 또한 임차인을 구하기가 오피스텔 보다 힘들고 1층 상가의 경우 분양가가 터무니없이 비싸기 때문에 자칫하면 높은 분양가로 낭패를 보기가 쉽다.

한 경제연구소의 조사에 따르면 서울의 중심업무지구인 강남, 종로의 오피스텔 임대 수익률은 평균 6%를 넘지 못 하는 것으로 나타났다. 이에 반해 중심업무지구를 벗어난 서울 역세권이나 주요 대학가나, 경기도 일부 지역의 임대 수익률은 평균 6%~8%에 달해 서울 도심보다 상대적으로 높은 것으로 나타났다.

따라서 매매 가격과 임대 수익률은 비례하지 않는데다 오피스텔 같은 경우 시세 차익을 보장 받을 수 없기 때문에 철저히 임대 수익을 목표로 투자에 나서야 한다고 전문가들은 조언했다.

수익형 부동산의 경우는 단기 매매 차익에 중점을 두고 접근하는 게 아니라 장기적으로 임대 수익을 목적으로 접근하는 부분이 크기 때문에, 얼마나 공실률이 적게 나고 기본 수요층이 탄탄한지를 먼저 검토하고 접근하는 것이 좋다. 부도심이나 수도권의 경우 임대 수요가 풍부하지 않아 공실의 위험도가 크기 때문에 임대 수요에 대한 시장 조사는 필수적이다.

업무시설이나 역세권을 중심으로 임차 수요가 안정적인지의 여부도 꼼꼼히 따져야 한다. 아파트 등 타 주택 상품의 투자수익률이 떨어지고 주택매입자금을 조달하기 어려워지면서 상가와 오피스텔이 투자 블루오션으로 떠오른 것은 사실이나, 무분별하게 투자에 나섰다가는 임차인을 구하지 못해 유지비만 축내는 상황이 생길 수도 있다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 "서울이나 수도권의 업무지역, 역세권, 대학가 인근에 위치한 오피스텔은 임대 수요를 확보하는 데 큰 어려움이 없고 소폭의 시세차익도 예상돼 소액투자자들의 관심을 끌 것이며 상가의 경우 세운재정비로 인해 변모된 남산의 스카이라인 상가들이 크게 주목받고 있다"고 설명했다.

오피스텔과 상가 이곳을 주목하라

오피스텔을 실수요가 아닌 투자를 염두에 둔다면 임대수요가 많은 지역을 주목해야 한다. 역세권의 경우 임대수요의 확보가 용이하지만 그렇지 않은 경우 임차인 확보에 어려움을 겪을 수 있다. 인근에 대학이나 대기업, 관공서 등이 있거나 민자역사, 터미널 등 교통여건이 우수한 곳도 임차인의 수요가 꾸준하다. 향후 지하철이나 경전철 예정지도 관심지역이다.

서울의 경우 9호선은 현재 개통된 1단계 구간(개화~신논현)의 역세권을 중심으로 강남 및 여의도로 급행이용이 가능한 가양역, 김포공항역 주변 등 강서지역의 오피스텔들의 매매가 및 거래량이 대폭 증가했다. 이어 2014년 말에는 2단계(신논현~종합운동장)와 3단계(종합운동장~서울보훈병원)까지 개통이 완료될 예정이어서 역세권 오피스텔에도 큰 관심이 쏠릴 것으로 예상된다. 또 지하철 3호선 연장개통으로 송파지역 오피스텔이 강세를 보이고 있으며 개통을 앞두고 있는 신분당선 개통지역, 분당선 연장선지역도 관심지역이다. 경전철의 경우 서울의 낙후된 교통개선지역에 대안으로 떠올라 오피스텔 투자에 관심지역이다.

상가는 많은 투자자들이 세운재정비촉진사업의 수혜인 변화된 남산의 스카이라인을 주목하고 있다. 유동인구 및 배후수요가 탄탄하다는 장점 외에 남산 일대의 랜드마크 역할을 해줄 것으로 믿고 있기 때문이다.

GS건설이 서울 중구 충무로에 분양중인 주상복합 '남산 센트럴 자이'.

수익형 부동산 분양중인 오피스텔과 상가

SJ산업건설은 서울시 강서구 가양동 일대에 소형오피스텔인 미씨엘로 80실을 분양한다.

지하2층~지상10층, 연면적 4430.07m²규모로 1층 상가, 2~10층 오피스텔로 구성된다. 9호선 가양역에서 도보로 1분거리에 있는 역세권 오피스텔로 대부분 43.4~52.4m²의 소형평형대다.

사업지 주변에는 이마트, 홈플러스, 아름다운아울렛, SBS공개홀, 강서구청 등이 인접해 있으며, 9호선 급행을 이용할 경우 여의도까지는 10분대, 강남까지는 20분대에 접근이 가능하다.

선시공 후분양 오피스텔로 투자와 동시에 수익이 가능하고, 업무용 오피스텔이므로 청약통장이 필요없으며 주택수에도 포함이 되지 않는다. 계약금은 20%로 융자는 최대 60%까지 가능하다.

경기 화성시 석우동 32-3번지 소재에 풍산리치안 오피스텔이 분양중에 있다.

풍산리치안 오피스텔는 세계최대 규모인 동탄 삼성반도체화성공장(NaNo City) 중문과 불과 30m 떨어져 있으며 동탄 유일의 응급센터를 보유한 약 790병실의 한림대학교 동탄성심병원과 동탄 이마트가 지척에 있어, 풍부한 임대수요를 자랑하고 있다.

지하3층~지상15층 총연면적 1만3343.11㎡ 규모로 지하3층~지하1층은 주차장, 지상1층은 근린생활시설(서비스, 음료, 기호식품, 한․중․일 식당가)으로 구성되며, 지상2층~지상15층은 53.69㎡(구 16평) 210실의 오피스텔이 입주하게 된다.

GS건설은 서울 중구 충무로 4가 306번지에 지하7층, 지상 32층 2개동 규모의 주상복합 '남산 센트럴 자이' 지하1층~지상 2층에 상업시설 68개와 지상 3층~4층에 업무시설 44실중 일부 잔여분을 분양 하고 있다.

상업시설은 3.3㎡당 700~3500만원에 전용률 58%로 인근의 상업시설보다 저렴한 가격으로 분양하고 있으며 주변격으로 분양 촉진지구내 개발로 미래가치를 기대할 수 있다는 게 회사측의 설명이며, 바로 입주,가능하다.

시행사인 (주)휴먼넥스에서 임차인을 위해 인테리어 비용을 면적에 따라 일부 지원해 주고 있다.

< 디지털뉴스팀 장원수 기자 >

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