[고종완의 부동산 돋보기] 오피스의 미래가 불안하다?

오피스 시장에도 위기감이 감돌고 있다. 공실률 증가와 공급과잉에 대한 우려 때문이다. 특히 철옹성으로 여겨졌던 강남권 오피스빌딩의 공실률이 상승하고 임대수익률이 하락하는 것은 충격이다.

국토해양부가 2010년 2분기 서울 및 6개 광역시의 오피스빌딩을 조사한 결과 공실률은 서울 7.4%, 인천 14.2%, 부산 9.7%, 대구 7.3%, 광주 15.2%, 대전 26.6%, 울산 25% 등으로 드러났다.

일본과 미국의 평균 공실률인 9.17%와 17.4%보다는 낮지만 자연공실률(5%)을 넘는 데다 지역별 격차도 크다. 공실률 증가는 투자수익률 하락으로 직결된다. 경기침체, 아파트형 공장 증가, 리츠 및 펀드의 신규설립 부진, 투자심리 위축 등이 영향을 미친 탓이다.

공급과잉도 문제다. 2016년까지 서울에서 준공 예정인 연면적 10㎡ 이상의 대형 오피스빌딩은 20여 개, 총 640만㎡ 규모다. 인천ㆍ경기지역의 12개, 총 500만㎡와 합치면 수도권 전체로 공급이 넘쳐나게 된다. 신규 공급이 집중되는 곳은 종로, 여의도, 마포, 용산지역 등이다.

이렇듯 공급은 기하급수적으로 늘어나는 데 비해 수요는 제자리걸음이다. 2014년까지 오피스 수요는 완만하게 증가할 것으로 예상되지만, 업무 IT화 등으로 사무직 종사자수는 점차 줄어들고 1인당 사무실 면적도 21㎡로 감소하는 추세다.

과연 오피스는 투자가치를 상실한 것일까?

오피스는 지리적 위치의 고정성으로 인해 인구, 교통 접근성 등 지역요인과의 밀집성이 중요하다. 수급에 의한 희소성과 대규모 집객시설과의 인접성도 변수다. 즉 지역특성에 더해 어떤 규모와 업종, 용도의 오피스가 밀집해 있느냐에 따라 공실률과 수익률은 큰 편차를 나타낸다.

주택은 인구, 가구수, 소득변화 등에 의존하지만 오피스는 업무관련 산업의 발달정도(LQ지수)에 민감하게 반응한다. 즉 서울에 금융, 무역, 관광, 서비스분야 등 종사자수가 많아지면 오피스의 투자가치도 상승한다.

자산으로서 오피스의 가치는 여전히 매력적이다. 글로벌 자금의 투자대상이고, 국공채와 경쟁하는 복합수익형 안전자산이기도 하다. 대체상품인 국공채 수익률(2~3%선)이 하락할수록 오피스 수요는 증가한다. 거액자산가의 증여, 상속시 현금이나 금융자산보다 절세효과도 크다.

그렇다면 유망한 오피스 투자처는 어디일까?

도쿄, 뉴욕 등 글로벌 도시의 사례를 볼 때 서울이 가장 유망하다. 특히 삼성그룹 등 대기업의 오피스가 밀집해 있고 공급과잉의 우려가 적은 강남권 업무지구의 중소형 빌딩이 주목된다.

제2롯데월드와 지하철 9호선이 들어설 예정인 잠실지역과 간선대로변은 용도변경 등 도시성장 잠재력이 풍부하다. 대형 상권으로 급부상 중인 것은 물론 강남구, 서초구에 비해 토지가격도 저렴하다. 영등포, 왕십리, 뚝섬, 청량리 역세권과 강동, 동대문, 구로, 금천구의 역세권도 숨겨진 보물이다.

물론 오피스 투자시 유의할 점도 많다. 지역성과 밀집성이 강하고 경기, 수급, 환율에 따른 공실률, 수익률 및 가격의 변동성이 큰 만큼 지역선정과 입지선택에 신중해야 한다.

[고종완 고려대 공학대학원 도시개발ㆍ자산관리과정 겸임교수]

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