대세 반전시키기엔 '역부족' 전망

부동산 대책 집값 하락 막을까

정부가 부동산 대책을 내놓았다. 집값이 하락하고 거래가 단절되다시피 한 시장에 활기를 불어넣고 주택건설 업계 및 관련 업계를 지원하자는 취지다. 하지만 결론부터 말해 이번 대책을 계기로 부동산 시장이 살아나고 거래가 활성화될 가능성은 그리 높아 보이지 않는다.

정부의 부동산 대책은 주택 실수요자들의 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하고 양도세 감면 혜택을 연장·확대하는 등의 내용이 주요 골자다. 가장 관심을 모아 온 DTI 규제와 관련해선 지역별로 40~60%로 한도가 정해져 있는 현재의 기본 틀을 유지하되 실수요자들에 대한 적용 비율을 상향 조정하고 혜택을 받을 수 있는 실수요자 범위도 넓혔다.

새 아파트 입주 예정자가 기존 주택이 팔리지 않아 이사하지 못하는 경우 그 기존 주택을 구입하는 무주택 또는 1주택자 등이 적용 대상이라고 한다. 다주택자에 대한 양도세 중과세 감면 혜택도 연장해 주기로 했다.

이 같은 내용을 담은 부동산 대책이 발표됨으로써 주택 수요 기반이 증가하고 부대비용이 줄어드는 효과가 생겨날 전망이다. 이에 따라 집값이 반등세로 돌아서거나 하락세가 멈출 것으로 기대하는 사람들이 적지 않다.

하지만 이번 대책의 효과는 제한적일 수밖에 없다. 집값 하락 추세 자체를 반전시킬 정도의 힘을 갖기는 힘들어 보인다. 우선 DTI 규제 완화의 범위가 너무 좁다. 이 정도 내용으론 수요 창출 효과가 미미할 수밖에 없다. 더 공격적인 조치를 취하지 못한 것은 그렇지 않아도 부담이 되고 있는 가계 부채가 더 이상 팽창하는 것을 막아야 하기 때문일 것이다.

정부의 고민이 드러나는 대목이다. DTI 규제는 설령 비율을 전면 상향 조정한다고 하더라도 큰 효과를 내기 어려운 게 솔직한 현실이다. 현재 개인 대출자들의 평균 DTI는 20% 정도에 그쳐 한도에 훨씬 미달한다. DTI 규제가 주택 수요 부진의 근본 원인은 아니라는 뜻이다.

양도세 감면 연장 등 세제 혜택 확대는 다소간의 효과가 있을 것으로 예상된다. 주택 매입 대기 수요자들은 물론 자금 여유가 있는 사람들의 투자 수요를 끌어들이는 요인이 될 수도 있기 때문이다. 하지만 이 또한 큰 기대를 하는 것은 금물이다. 다주택자에 대한 감면 혜택 등은 지금도 시행되고 있는 것이어서 새로운 수요를 창출하는 데는 한계가 있을 것으로 예상되는 까닭이다.

중요한 것은 현재의 부동산 경기 침체가 근본적으로 가격 수준에 대한 저항감에서 비롯됐다는 점이다. 최근 들어 가격이 상당 폭 하락했지만 대다수 수요자들은 아직도 집값에 거품이 끼어 있어 적극적으로 매입에 나서기가 부담스럽다는 반응을 보인다.

갈수록 젊은층이 줄어드는 인구구조의 변화나 미국과 일본 등의 거품 붕괴 사례도 매수세를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다. 추가 하락을 예상하는 사람이 더 많은 상황이라면 시장 활성화는 쉬운 일이 아니다.

정부 또한 집값 상승을 바라지 않는다는 점도 주목해야 할 포인트다. 이명박 정부의 집권 후반기는 '친서민'에 초점이 맞춰져 있다. 거래 활성화를 겨냥한 대책을 내놓긴 했지만 집값 상승보다 연착륙 쪽에 무게중심이 두어져 있다. 이 같은 상황들을 종합해 보면 최근 집이 팔리지 않아 어려움을 겪고 있는 사람들이라고 하더라도 과도한 기대는 갖지 않는 게 좋을 성싶다.

이봉구 한국경제 수석논설위원 bklee@hankyung.com