[뉴시스아이즈]뉴시스 창립 9주년 특집 '건설 불황, 이렇게 뚫는다'-해외·공공부문 늘리고 친환경 개발로 돌파구

【서울=뉴시스】김형섭 기자 = 정부의 8·29 부동산대책이 발표되면서 하반기 주택시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 이번 대책에서 정부는 총부채상환비율(DTI) 한시 자율화와 신규 주택 수분양자의 기존 주택 매입 자금지원 확대, 보금자리주택 사전예약 조정 등의 카드를 내놨다.

현재의 집값 안정 기조를 확실히 유지하면서 실수요자의 주택 거래는 활성화하겠다는 취지다.

하지만 상당수 부동산 전문가들은 어느 정도 심리적 효과는 있겠지만 거래가 크게 늘어나기는 어려울 것으로 전망했다.

◇주택시장 어떻길래

정부는 최근 주택거래의 침체가 심각한 수준에 이르렀다고 판단했다. 실제로 아파트 거래는 수도권을 중심으로 지난해 10월부터 위축되기 시작해 감소폭이 확대되고 있다.

지난 6~7월에는 수도권·서울 모두 아파트 거래가 예년대비 50% 이상 감소해 금융위기(지난해 1월) 이후 최저 수준을 기록했다.

지난해 9월 이후 나타난 집값의 하향 안정세도 계속되고 있다. 특히 2005년~2006년 중 크게 상승했던 경기 과천·분당 등은 고점대비 10% 이상 하락해 체감하락률이 높은 상황이다. 최근 신규 입주가 집중된 경기 고양·용인시 등도 하락폭이 커지면서 시세가 최초 분양가를 5000만 원에서 1억 원까지 밑도는 단지도 나타났다.

이에 따라 신규주택 시장도 위축돼 대부분 지역에서 청약경쟁률이 저조하고, 분양물량도 감소하고 있다.

전국의 미분양 주택은 장기평균(7만~8만 가구)보다 많은 11만 가구로 적체가 지속되고 있다. 특히, 준공후(47%)와 중대형(60%) 비중이 높아 시장기능을 통한 해소에 한계를 보이고 있다.

신규 아파트 입주율은 거래위축에 따른 기존주택 매각의 어려움 등으로 평균 40% 수준에 불과하다. 특히, 지방과 중소업체 아파트의 입주율은 더욱 낮은 상황이다.

이 같은 거래침체는 주택업체의 어려움을 가중시켜 건설근로자 일자리 감소를 야기하고 이사·중개·인테리어 등 서민종사 업종도 위축시키고 있다고 정부는 판단했다.

◇어떤 카드 내놨나

8·29대책에서 가장 눈에 띄는 점은 그동안 논란이 돼 왔던 DTI 자율화다. 정부는 무주택자 또는 1가구 1주택자가 주택을 구입할 경우 금융회사가 총부채상환비율(DTI) 적용을 내년 3월까지 자율적으로 결정할 수 있게 된다.

올해 말 종료되는 다주택자 양도세 중과완화도 2년간 연장하고 취·등록세 감면도 1년 더 늘렸다. 저소득층의 주택담보대출의 경우 대출금액 1억 원까지 소득증빙이 면제되는 등 조건을 완화했다.

또 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택가구에게는 주택기금에서 구입자금을 한시적으로 지원키로 했다. 세대원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구로 부부합산 연소득이 4000만 원 이하면 비투기지역의 85㎡ 이하, 6억 원 이하 주택 구입 시 2억 원까지 5.2%의 금리로 지원받을 수 있다.

보금자리주택의 사전예약 물량도 축소하고 공급시기를 늦췄다. 이에 따라 11월 사전예약 예정인 3차 지구의 경우 전체 공급물량의 50%만 사전예약 물량으로 배정된다.

이 밖에도 정부는 저소득층에 대한 전세자금 대출 지원을 늘리고 채권담보부증권(P-CBO) 등을 통해 건설사에 유동성을 지원키로 했다.

◇전문가 "심리적 효과는 있겠지만 실효성은…글쎄"

전문가들은 DTI 한시적 자율화에 대해 당초 예상보다 큰 완화폭이라고 입을 모았다. 또 보금자리주택의 사전예약 물량 조정도 민간 분양시장 침체를 고려한 대책이라고 평가했다.

그러나 이번 대책의 실효성에는 의문을 제기했다. 어느 정도의 심리적 효과로 인해 집값 하락세나 거래급감은 막겠지만 시장을 활성화시키기에는 역부족일 것이란 분석이다.

이영진 닥터아파트 이사는 "시장에 긍정적인 분위기를 조성하게 되고 이로 인해 어느 정도의 주택구매심리를 회복하는 기능은 할 수 있다"며 "하지만 투자수요를 배제한 실수요만을 위한 정책으로는 거래활성화에 한계가 있다"고 말했다.

김규정 부동산114 본부장은 "은행권의 자체 대출 조건 심사가 까다롭고 가계 주택담보대출을 무리하게 확대시킬 필요가 없어 실제 대출은 크게 증가하지 않을 것"이라며 "DTI 완화를 제외한 나머지 대책들도 이미 다 알려진 것이어서 파급 효과는 크지 않다"고 분석했다.

그는 이어 "무엇보다 수요자들이 집을 사지 않는 가장 큰 이유는 집값 하락세와 추가하락에 대한 기대감 때문"이라며 "이번 대책만으로 주택시장을 활성화하기는 어렵다"고 지적했다.

이미영 스피드뱅크 팀장도 "DTI규제완화는 부동산 시장의 안정화를 추구하겠다는 정부의 상징적 의미가 커 심리적 보완 효과는 기대할 수 있다"며 "금리상승 우려와 집값 상승에 대한 기대치가 낮아 DTI 완화 때문에 당장 가격이 상승하거나 거래량이 급증하기는 않을 것"이라고 내다봤다.

◇건설업계, 8·29대책에 반색…분양은 여전히 고심

건설업계는 8·29대책에 모처럼 기대감을 나타냈다. 건설업계는 그동안 서울을 제외한 수도권 전역의 LTV(주택담보대출비율) 및 DTI 적용배제, 보금자리주택 속도조절, 수도권 미분양 주택 양도세 감면 연장 등을 요구해 왔다.

정부는 사실상 건설업계의 요구를 대부분 수용한 셈이다. 특히 당초 5~10%포인트 상향 조정이 예상되던 DTI 규제가 자율화된 것에 대해 건설업계는 "예상치 못 했던 조치"라며 반색하는 모습을 보였다.

그러나 올해 분양시장이 워낙 침체돼 있던 탓에 신규 분양에는 선뜻 나서지 못하고 있다.

대형 주택건설업체들의 모임인 한국주택협회에 따르면 81개 회원사의 지난 7~8월 분양실적은 1223가구로 지난 3년간 7~8월 평균 분양물량인 1만6957가구의 7.2% 수준에 불과했다.

9월 분양예정 물량은 2004가구로 이는 금융위기 이후 최저수준이었던 올 8월 계획물량(2737가구)보다는 26.8%, 지난해 8월(1만4884가구)보다는 86.5% 감소할 전망이다.

대책이 다소 미흡하다는 의견도 제기됐다. 한 건설업계 관계자는 "분양가상한제나 수도권 미분양 주택에 대한 양도세 감면제도가 포함되지 않아 건설사들의 공급 차질은 물론 미분양 적체도 지속될 전망"이라고 말했다.

또 다른 관계자는 "건설사들이 수익성을 기대하기 어려운 주택부문보다 공공공사나 해외건설에 눈을 돌리는 경향도 계속될 것"이라고 말했다.

국내 대표 건설사들의 위기극복 전략을 살펴본다.

ephites@newsis.com

※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제193호(9월13일자)에 실린 것입니다.

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